4 cảnh báo nhà đầu tư bất động sản cần lưu ý trong năm 2018

Theo ông Trần Khánh Quang, chủ tịch Hội cà phê Bất động sản, năm 2018 thị trường bất động sản không hẳn là một bức tranh toàn màu hồng mà chắc chắn đâu đó vẫn có những góc chết màu xám.

Đây cũng là lý do giới chuyên gia khuyên các nhà đầu tư phải hết sức thận trọng dù thị trường bất động sản năm Mậu Tuất sẽ vẫn có nhiều cơ hội tăng trưởng. Dưới đây là 4 lý do mà ông Quang đưa ra để cảnh báo nhà đầu tư bất động sản nên cảnh giác và tỉnh táo khi đưa ra các quyết định đầu tư trong năm mới:

1. Mặt bằng giá đang bị đẩy lên quá cao

Ông Trần Khánh Quang cho rằng, tới nay mặt bằng giá căn hộ đã trải qua 4 năm tăng trưởng đều đặn với mức tăng trung bình 15-20%. Như vậy, trong cả chu kỳ 2014-2017, bất động sản đã đội giá khoảng 60-80%. Cùng cột mốc thời gian này, giá đất cũng tăng trung bình ở mức 25-30%, nghĩa là đội giá thêm 100-120% trong chu kỳ 4 năm. Dù vẫn trong xu thế đi lên nhưng rất khó đoán được giá căn hộ và giá đất sẽ tăng như thế nào trong năm 2018 và còn phụ thuộc nhiều vào từng vị trí, khu vực.

Bên cạnh đó phải kể đến việc rất nhiều chủ đầu tư đã làm giá bất động sản nhiều năm thông qua hình thức định mức giá bán rất cao, thậm chí cao nhất trong lịch sử của khu vực mà bất động sản đó tọa lạc. Khi bất động sản ở trong ngưỡng giá quá cao, thị trường sẽ bước vào chu kỳ loạn giá, tài sản bị thổi lên vùng giá vượt xa giá trị thực của nó. Đây cũng chính là thời điểm hình thành và tích tụ bong bóng giá. Do đó, các nhà đầu tư bất động sản cần hết sức thận trọng khi thẩm định giá và tiềm năng khi mua. Xuống tiền mù quáng là một sai lầm rất lớn, vì chỉ có người mua lầm chứ người bán không lầm.

2. Tỷ suất sinh lời bước vào vòng thách đố

Năm mới này cũng là thời điểm hàng loạt dự án bất động sản bắt đầu bàn giao sản phẩm. Đây cũng chính là cột mốc bắt buộc phải làm bài test để xem những cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư trên thực tế đạt được đến đâu. Những năm qua, đã có rất nhiều doanh nghiệp dùng chiêu bài tỷ suất lợi nhuận khủng thả mồi khách hàng hòng "đổi tép bắt tôm", song khi đối mặt với thực tế, bài toán trên lý thuyết này không đơn giản chút nào và chắc chắn sẽ có sai số. Bởi lẽ, một khi nguồn cung đồng loạt hoàn thiện và tăng cao, theo quy luật thị trường, giá thuê, giá khai thác sẽ giảm dẫn đến biên lợi nhuận sẽ thấp hơn kỳ vọng. Đây là bài test quan trọng mà thị trường cần vượt qua để tìm sự cân bằng sau một thời gian dài nóng sốt.

3. Ngân hàng siết cho vay bất động sản

Nếu phải dùng đòn bẩy tài chính để mua nhà, đất, các nhà đầu tư cần lưu ý rằng trong năm 2018 các ngân hàng sẽ siết chặt hơn việc cho vay bất động sản. Sở dĩ Chính phủ yêu cầu các ngân hàng phải hạn chế cho vay đầu tư địa ốc vì tỷ trọng tín dụng của nhóm này đang ở mức cao. Khi ngân hàng thận trọng cho vay có thể sẽ tạo nên một số rào cản nhất định, tuy nhiên đây cũng là phép thử cần thiết và tích cực với thị trường bất động sản.

4. Mãi lực có thể chậm lại

Nếu chu kỳ 2014-2017 sức mua nhà đất lên cao và liên tiếp lập kỷ lục thanh khoản trong lịch sử thì từ năm 2018 điều này khó có thể lặp lại vì kể từ nửa cuối năm 2017, phân khúc căn hộ đã bắt đầu giảm tốc. Dù thanh khoản bất động sản liền thổ (đất hoặc tài sản gắn liền với đất) hiện vẫn đang rất tốt, nhưng cột giá đã bị thổi lên quá cao với đỉnh sau cao hơn đỉnh trước.

Một câu hỏi khó mà nhiều người đặt ra là sau giai đoạn tất cả cùng mua vào vốn đang diễn ra tốt đẹp như thời gian qua thì khi tất cả đồng loạt cùng bán ra thị trường sẽ phản ứng thế nào? Câu trả lời: rất có thể mãi lực sẽ chậm lại, như một phản xạ tự nhiên của thị trường. Đây chính là điểm cần lưu ý với các nhà đầu tư để có kế hoạch cụ thể đối với dòng vốn ngắn, trung hay dài hạn.

Ông Quang cũng đánh giá, dù thuyết chủ quan từng được áp dụng khá suôn sẻ trong các năm 2014-2015-2016-2017 và dẫn dắt nhiều nhà đầu tư về đích thành công nhưng riêng năm Mậu Tuất, thị trường sẽ có một khoảng lặng cần thiết cho thuyết hoài nghi và phản biện. Để nhập cuộc thị trường một cách thành công, nhà đầu tư cần có một cái đầu lạnh, đầu tư có chọn lọc chứ không nên dốc vốn đại trà vào mọi phân khúc.