Chọn vị trí dự án căn hộ
– Vị trí ảnh hưởng trực tiếp đến 50% khả năng sinh lời sau này nên việc cân nhắc chọn vị trí dự án là khâu quan trọng hàng đầu khi đầu tư căn hộ. Quan điểm “nhất cận lộ, nhị cận giang, tam cận thị” vẫn đúng cho đến hiện nay nhưng cần bổ sung thêm một số yếu tố.
– Bên cạnh tiêu chí có bán kính di chuyển càng gần trung tâm càng tốt hoặc cách nội đô không quá 10-15km, gần các trục đường lớn – giao thông thuận tiện, dự án căn hộ cần nằm gần khu vực có trường học, bệnh viện, chợ, trung tâm thương mại, khu giải trí.
Chọn chủ đầu tư có uy tín
– Vì đầu tư căn hộ là loại hình tài sản hình thành trong tương lai, có hệ số rủi ro nhất định nên muốn có lãi trước hết phải đảm bảo tiêu chí an toàn. Một trong những cách tránh rủi ro hiệu quả nhất là chọn các chủ đầu tư có quá trình kinh doanh, sản phẩm và thương hiệu được kiểm chứng theo thời gian. Đối với những chủ đầu tư mới gia nhập thị trường, xây xong mới bán hoặc tiến độ thi công nhanh, thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng cũng là những tiêu chí quan trọng.
– Thực tế có rất nhiều tiêu chí để chọn chủ đầu tư an toàn như: có thâm niên và uy tín trong ngành, thương hiệu nhiều người biết đến, minh bạch pháp lý (dự án có thế chấp tài sản để vay vốn không, đã đóng tiền sử dụng đất chưa…), vốn mạnh (tránh trường hợp tay không bắt giặc), cam kết mạnh mẽ về chất lượng, nhiều quỹ đất thuộc sở hữu của doanh nghiệp (có tài sản đảm bảo), xây dựng và bàn giao đúng tiến độ, thiện chí trong giải quyết tranh chấp…
Đầu tư căn hộ thời điểm nào an toàn?
– Đối với đầu tư căn hộ, thời điểm bàn giao nhà được xem là khá an toàn, đánh dấu cột mốc dịch chuyển từ giai đoạn tài sản hình thành trong tương lai sang tài sản hiện hữu. Tuy nhiên, thời điểm chung cư đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất mới được xem là thời điểm đầu tư căn hộ an toàn nhất, do lúc này pháp lý mới hoàn chỉnh. Cơ quan có thẩm quyền tiến hành cấp sổ chỉ khi dự án hoàn thiện, đủ điều kiện bàn giao, đưa vào sử dụng và được cơ quan liên ngành (TN&MT, Xây dựng, QH-KT, Thuế, PCCC) kiểm tra.
– Có rất nhiều dự án chung cư đã bàn giao nhà nhưng do sai sót trong quá trình xây dựng, khu đất bị thế chấp ngân hàng, hoặc chủ đầu tư chưa hoàn tất các nghĩa vụ tài chính nên người mua chưa được cấp sổ. Thực tế, giá trị những căn hộ đã có sổ luôn cao hơn căn hộ chỉ có hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, khi căn hộ đã được cấp sổ, nhà đầu tư thiên về xu hướng khai thác tài sản hiệu quả (cho thuê) hơn là kỳ vọng mức lợi nhuận cao. Tức là, nếu an toàn thì lợi nhuận chỉ ở mức vừa phải.
Đầu tư thời điểm nào sẽ đón sóng tăng giá tốt nhất?
– Cột mốc đầu tư có khả năng sinh lời cao nhất là giai đoạn đầu tiên dự án được mở bán ra thị trường khi đã đủ điều kiện xây xong móng. Giai đoạn mở bán lần đầu luôn có giá cạnh tranh so với các sản phẩm cùng khu vực theo chiến lược bán hàng được các doanh nghiệp BĐS áp dụng phổ biến 3 năm qua. Chủ đầu tư bán hàng đợt đầu thường chấp nhận lãi ít mà chủ yếu thăm dò phản ứng thị trường và định vị dự án từ nhu cầu thực tiễn.
– Từ đợt tung hàng giai đoạn 2 trở đi, các chủ đầu tư bắt đầu tăng giá trong biên độ hẹp, mỗi đợt nhích dần lên trung bình 2-3%. Các cột mốc xây lên phần thân từ tầng 5-6, cất nóc, bàn giao nhà cũng tăng giá sản phẩm tùy vào tình hình chung của địa bàn dự án tọa lạc và toàn thị trường. Tốc độ tăng giá sẽ chậm lại khi khu căn hộ đi vào hoạt động trong từ 5-10 năm, nhưng giá thuê sẽ tăng do dân cư và dịch vụ ngày càng hoàn thiện. Như vậy, đầu tư ngay từ đợt mở bán thứ nhất sẽ có nhiều bước sóng tăng giá căn hộ.
Đầu tư căn hộ trường hợp nào có lợi nhuận đột biến?
– Hạ tầng là yếu tố có khả năng tạo lợi nhuận đột biến cho BĐS. Trong một thập niên qua, đầu tư căn hộ đón sóng hạ tầng khá phổ biến tại các thành phố lớn của Việt Nam. Các hạ tầng đã từng khiến căn hộ tại Tp.HCM tăng giá mạnh 15-30%, thậm chí cao hơn gồm: bổ sung hệ thống cầu vượt, xây cầu, nâng đường chống ngập, mở đường mới, phóng đường rộng hơn, hình thành đại lộ xuyên đô thị…
