Cách xác định số lượng phòng/căn hộ tối đa trên 1 khu đất trống

Ở bài viết này Nhà Của Mình xin được chia sẻ mẹo để mọi người không cần có kiến thức về kiến trúc cũng như xây dựng có thể xác định được số lượng phòng/căn hộ trên một khu đất trống. Loạt bài nằm trong Seri dài nhiều tập “Xác định tính khả thi phương án đầu tư nhà cho thuê”

1. Xác định số tầng, chiều cao tối đa của dự án

• Diễn giải theo cách văn học.

Hình minh họa cho dễ hiểu như sau:

• Diễn giải theo cách nông dân.

Theo văn học thì dài lê thê và rắc rối do đó vốn là người làm biếng nên thông thường khi tiến hành khảo sát thị trường Nhà Của Mình sẽ tìm ngôi nhà nào cao nhất trên cùng 1 con đường liên quan đến BĐS ấy và xác định được chiều cao tương tự cho dự án của mình. Mẹo tóm tắt như sau:

Hễ thấy nhà nào chiều cao tầng trệt > 3.8m (hoặc cao hơn các nhà bên cạnh một cách bất thường). Có nghĩa bên trong nhà ấy chắc chắn có tầng lửng.

Sau đó đếm số lượng tầng của nhà ấy => Số lượng tầng của nhà mình. (Còn vấn đề chiều cao, cân nặng tổng thể hoặc từng tầng sẽ hạ hồi phân giải)

Trường hợp trên trục đường ấy chưa có bất cứ ngôi nhà cao tầng còn mới nào được xây sẽ xảy ra 3 khả năng (Ở đây chúng tôi chỉ nói trong trường hợp đã thẩm định phương án cho thuê trong khu vực là khả thi)

Tại sao những nhà cho thuê khu vực xung quanh không xây cao để tối đa hóa nguồn thu?

Khu vực này bị giới hạn chiều cao?

Lượng khách thuê khu vực này không đủ lớn để phải đầu tư nhà cao tầng?

2. Xác định mật độ xây dựng

Hiện tại rất nhiều Khách hàng Nhà Của Mình chưa hiểu về mật độ xây dựng là như thế nào. Câu hỏi thông thường chúng tôi thường nghe là

Ủa, không phải nhà Anh/Chị muốn xây làm sao thì xây ah?

Ủa, nhà Anh/Chị xây muốn chừa ở đâu thì chừa chứ. Phần này trong nhà có ảnh hưởng đến ai đâu em?

Trời, em làm gì mà chừa cái lỗ chình ình trong nhà vậy em. Sao em không chừa nhỏ thôi, chừa kiểu này mất hết 1 phòng của Anh/Chị rồi.

Vậy, câu hỏi đặt ra “Mật độ xây dựng là gì” mà ghê gớm vậy.

Mật độ xây dựng nói một cách nôm na là “Diện tích tối đa được phép xây dựng trên khu đất”. Công thức để tính diện tích tối đa được phép xây như sau:

Dựa theo quy định như bảng phía trên chúng ta có thể hiểu nôm na như sau: Nếu bạn có lô đất rộng dưới 50m2 thì không phải chừa cái gì cả; Nếu lô đất 100m2 thì bạn được xây 90m2; Tương tự 200m2 được xây 170m2; 300m2 được xây 240m2,… Đất càng to xây càng ít.

Dĩ nhiên là có công thức thức tính chính xác cho kích thước từng khu đất, nhưng đang ở ngoài đường mà. Nắng nôi nên tạm thời tính nhẩm trước như vầy cái đã.

Một câu hỏi tiếp tục được đặt ra “Nếu làm theo quy định này thì tự dưng mất cả đống phòng/căn hộ để cho thuê ah?”

Bạn hỏi thế này thì chúng tôi biết phải trả lời thế nào bây giờ? Quy định là quy định mà. Thôi thì nếu có thể bạn vui lòng nhấc máy gọi trực tiếp để được tư vấn cụ thể hơn nhé. “Chúng tôi xin phép để số điện thoại ở đây và không nói gì hết 0902.982.029“

3. Xác định diện tích thang, hành lang, khu vực để xe,…

Dài dòng thật bạn nhỉ, cố lên sắp hết rồi.

Diện tích thang bộ thông thường chiếm 6,6m2: Với diện tích ô cầu thang này bạn sẽ đảm bảo được yếu tố chiều cao, độ rộng bậc bước thoải mái, đỡ mệt khi leo cao. Kèm theo thỏa mãn yếu tố “Sinh, lão, bệnh, tử”.

Diện tích thang bộ (trường hợp có thang máy) chiếm 6m2, diện tích ô thang máy thông thường từ 4.18 – 5.06m2 (tương ứng sức chứa từ 6-11 người). Tại sao diện tích thang bộ lại nhỏ đi? Bạn nghĩ khi có thang máy rồi bao nhiêu người sẽ chấp nhận đi thang bộ. Vậy làm to để làm gì nhỉ?

Diện tích hành lang đi lại: Dao động trong khoảng 10-15% tổng diện tích 1 lầu. Chúng tôi đề nghị KHÔNG NÊN thiết kế chiều ngang lọt lòng lối đi từ 90cm trở xuống. Nhà Của Mình đã gặp rất nhiều trường hợp tiết kiệm lối đi để “rộng phòng hơn 1 chút”. Kết quả Khách thuê khi lên lầu đã có cảm giác bí bách, chật chội trước khi được vào phòng.

Diện tích chổ để xe: Bạn cứ tạm tính từ 2.5-3m2 cho 1 chiếc xe máy. Đừng lấy thước đo xe sau đó bảo 2m là đủ. Cần thêm diện tích quay đầu, diện tích lối dắt xe nữa nhé.

Diện tích thông thoáng giữa các phòng/căn hộ: Về khoản này thì rất vô chừng và phụ thuộc vào tài năng của Kiến trúc sư thiết kế.

Lòng vòng, lắm chuyện bạn nhỉ? Vừa chừa mật độ xây dựng rồi lại chừa cả mớ diện tích sinh hoạt như vầy thì nhà còn lại được bao nhiêu nữa trời?

Thôi thì ta lại về với cách tính nông dân cho dễ hiểu

Tại sao lại là 60-80%:

Trường hợp nhà bạn không sử dụng thang máy thì ??? ở đây dao động từ 70-80%.

Trường hợp có thang máy ??? chỉ còn từ: 60-70%

Biến số ở đây còn phụ thuộc mức độ thông thoáng của cả khu nhà. Nếu bạn muốn ngôi nhà luôn thoáng, sáng thì diện tích sử dụng nên nằm trong khoảng 65-75% tổng diện tích toàn khu đất. Bạn nên nhớ yếu tố thoáng, sáng sẽ quyết định chỉ số tỷ lệ trống phòng trong bảng nghiên cứu mức độ khả thi của toàn dự án.

Dài dòng và lắm chuyện chỉ để giải thích cho bạn hiểu 1 cách tường tận về công thức chúng tôi rút ra được từ kinh nghiệm thực tế thôi.

Để xác định số lượng phòng tối đa trên 1 tầng ta làm như sau: Lấy tổng diện tích 1 lầu x 60-80% / diện tích 1 phòng hoặc căn hộ

Ví dụ: Nhà ngang 4m, dài 20m, lộ giới 16m (không thang máy). Áp dụng công thức ta có: 

• 1 hầm (nếu có), 1 trệt, 1 lửng (nếu không có hầm), 3 lầu, sân thượng.
• Số lượng phòng trên 1 lầu: 80×80%/16 = 4 phòng.

=> Số lượng phòng cả nhà: 18 phòng diện tích 16m2.

Ví dụ: Nhà ngang 4m, dài 16m, lộ giới 8m (không thang máy). Áp dụng công thức ta có: 

• 1 hầm (nếu có), 1 trệt, 1 lửng (nếu không có hầm), 3 lầu, sân thượng.
• Số lượng phòng trên 1 lầu: 64×80%/16 = 3 phòng.

=> Số lượng phòng cả nhà: 12 phòng diện tích 16m2.

Ví dụ: Nhà ngang 5m, dài 20m, lộ giới 12m (có thang máy). Áp dụng công thức ta có: 

• 1 hầm (nếu có), 1 trệt, 1 lửng (nếu không có hầm), 3 lầu, sân thượng.
• Số lượng phòng trên 1 lầu: 100×70%/16 = 4 phòng.

=> Số lượng phòng cả nhà: 18 phòng diện tích 16m2.

Nghiên cứu thị trường cho thuê trong khu vực

CHÚC BẠN MỘT NGÀY NHƯ MỌI NGÀY LUÔN TƯƠI VUI VÀ MÁT MẺ.