Cẩn trọng khi "hồi sinh" dự án chết

Sau gần 4 năm nằm đắp chiếu, những ngày đầu năm Giáp Ngọ, dự án Khahomex - Savico Tower, 56 Bến Vân Đồn, quận 4, Tp.HCM (hợp tác giữa Công ty Cổ phần Dịch Vụ Tổng hợp Sài Gòn - Savico và Công ty Cổ phần Xuất Nhập khẩu Khánh Hội - Khahomex) đã được khởi động trở lại. Hàng rào rỉ rét đã được thay mới. Dòng chữ Khahomex - Savico Tower, vốn bị phai mờ vì nắng gió, được thay bằng cái tên mới: Icon 56. 

Cũng trên tấm bảng giới thiệu về chủ đầu tư, bên cạnh Khahomex và Savico là một cái tên khá quen thuộc trong giới bất động sản: Novaland. Novaland hợp tác với Khahomex và Savico theo hình thức chủ đầu tư góp quỹ đất, còn Novaland rót thêm một phần vốn để dự án có thể khởi động trở lại.

Không chỉ tên mà mục đích của Dự án cũng được thay đổi: Icon 56 cung cấp khoảng 300 căn hộ cùng tiện ích kèm theo như hồ bơi tầng mái, phòng tập thể dục, cửa hàng tiện ích, trung tâm mua sắm và giải trí. Trước đó, mục đích của dự án này là để làm văn phòng. Theo báo cáo tài chính quý IV-2013 của Khahomex, công ty này đã rót 168 tỉ đồng vào Icon 56.

Những dự án thay tên

Icon 56 không phải là dự án duy nhất được Novaland hồi sinh. Trong đợt công bố hợp tác đầu tư vào ngày 23/2, một dự án được Novaland hợp tác theo hình thức như trên là Galaxy 9. Dự án này nằm tại số 9, đường Nguyễn Khoái, cách cầu Nguyễn Văn Cừ chưa đến 300 m, dễ dàng lưu thông qua quận 1 và quận 5. Galaxy 9 trước đó có tên là dự án số 9 Nguyễn Khoái do Công ty Cao su Miền Nam làm chủ đầu tư và cũng đã xây xong phần móng.

Không chỉ hợp tác đầu tư, Novaland còn mua lại một số dự án như Regency Park (quận 2) của Công ty Cổ phần An Phú và đổi tên thành Lexington Residence. Không cho biết giá trị của thương vụ này, nhưng theo ông Phan Thành Huy, Tổng Giám đốc Novaland, tổng giá trị đầu tư cho cả 3 dự án mới nói trên vào khoảng 3.000 tỉ đồng.

Cùng thời điểm này, Công ty Kiến Á đã mua lại dự án Phú Hoàng Anh giai đoạn 2 (huyện Nhà Bè) của Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai. Sau khi chẻ nhỏ căn hộ lớn thành các loại có diện tích từ 52-73 m2, vào quý I-2014, Dự án được chào bán với tên mới là The Park Residence.

Thực ra, việc hồi sinh, thay tên đổi họ cho các dự án nằm đắp chiếu đã được các doanh nghiệp thực hiện từ năm 2011. Điển hình cho xu hướng này là Công ty Địa ốc Hưng Thịnh và Tập đoàn Đất Xanh.

Thương vụ hồi sinh dự án đầu tiên của Hưng Thịnh là chung cư 27 Trường Chinh (quận 12, Tp.HCM) của Công ty Kim Tâm Hải.

Dự án chung cư cao 16 tầng này được khởi công từ tháng 10/2009, dự kiến bàn giao nhà vào quý I/2012. Công ty Kim Tâm Hải đầu tư vào đây khoảng 200 tỉ đồng. Dự án đã xong phần thô và cũng đã cất nóc. Tuy nhiên, đến khâu hoàn thiện, chủ đầu tư đã đuối sức khi mới chỉ thực hiện tới tầng thứ tám. Để “tiếp sức” cho Kim Tâm Hải, Hưng Thịnh đã đầu tư khoảng 40 tỉ đồng và cùng với công ty thành viên Hung Thinh Construction giúp chủ đầu tư hoàn thành Dự án. Đồng thời, Hưng Thịnh sẽ phụ trách khâu tiếp thị và bán khoảng 80 căn hộ còn lại của chung cư này.

Hưng Thịnh cũng đã liên kết với các chủ đầu tư để hồi sinh nhiều dự án khác và các dự án này đến nay đều đã bàn giao nhà cho khách hàng như Harmona (quận Tân Bình), dự án 92 Phạm Văn Hai (Tân Bình), Nguyễn Thượng Hiền (Gò Vấp). Cuối năm ngoái, Hưng Thịnh đã công bố khởi động lại 2 dự án khác là Hiệp Tân (sau đó đối tên lại thành 8X Đầm Sen) và dự án Nguyễn Quyền. Điểm khác biệt là lần này Hưng Thịnh mua đứt dự án thay vì chỉ hợp tác đầu tư như trước.

Trong khi đó, Đất Xanh cũng được biết đến trong vai trò tương tự ở những dự án như 4S Riverside, Gia Phú, Thiên Lộc. Mới đây, Công ty đã mua đứt dự án của Savico tại quận Thủ Đức và đổi tên thành Sunview Town. Việc khởi động lại dự án sau một thời gian bị ngưng trệ đã tạo niềm tin cho khách hàng. Những người đã mua sẽ tiếp tục đóng tiền, những người chuẩn bị mua có thể sẽ đặt bút ký hợp đồng. Tuy nhiên, không phải ông chủ nào cũng có thể tham gia cuộc chơi này nếu không nắm trong tay chìa khóa thành công.

Năng lực bán hàng là chìa khóa đối với những công ty chuyên về phân phối như Hưng Thịnh hay Đất Xanh, còn đối với Novaland là sức mạnh tài chính và thương hiệu khi giữ vững tiến độ xây dựng, chất lượng căn hộ và bàn giao đúng như cam kết 2 dự án Sunrise City (quận 7), Tropic Garden (quận 2) bất chấp khó khăn của thị trường.

Theo ông Huy, Novaland, Công ty quyết định mua 3 dự án đang đóng băng vì nhận thấy nền kinh tế đang dần hồi phục và thị trường bất động sản đi vào chu kỳ phát triển mới. Novaland đã điều chỉnh lại thiết kế, tăng thêm tiện ích để đưa ra thị trường các căn hộ phù hợp với khả năng chi trả của khách hàng. Chủ đầu tư còn tung ra chương trình bán hàng trả góp không lãi suất nhằm hút người mua.

“Năm 2013, Novaland đã bán trên 1.000 sản phẩm tại Tp.HCM, riêng 2 tháng gần đây đã bán được trên 300 sản phẩm. Năm ngoái, đã có 20.000 khách hàng đến tìm hiểu giao dịch, trong đó có hơn 10% khách có liên quan đến Việt kiều và người nước ngoài”, ông Huy cho biết.

Khảo sát của các công ty nghiên cứu thị trường cũng cho thấy, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu khởi sắc từ giữa năm 2013. Theo Savills Việt Nam, tỉ lệ hấp thụ quý IV-2013 đạt 11%, giảm nhẹ 1 điểm phần trăm so với quý trước nhưng tăng 3 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước (do lượng giao dịch giảm nhẹ 7% so với quý trước nhưng tăng mạnh 48% so với cùng kỳ năm trước).

“Sau thời kỳ bong bóng bất động sản 2008-2009, giá nhà ở có xu hướng giảm. Uy tín của chủ đầu tư và cam kết tiến độ xây dựng đã giúp củng cố niềm tin người mua nhà. Hỗ trợ tài chính từ các ngân hàng đối tác và lãi suất ổn định cũng góp phần khuyến khích người mua, giúp làm tăng lượng giao dịch. Trong những quý tới, lượng giao dịch được dự đoán sẽ tiếp tục tăng và chỉ số giá nhà ở sẽ trở nên ổn định”, báo cáo quý IV/2013 của Savills Việt Nam nhận xét.

Đồng quan điểm, bà Dương Thùy Dung, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu thị trường và Tư vấn, CBRE Việt Nam, cho biết lượng căn hộ bán được trên thị trường sơ cấp tiếp tục tăng trong quý IV-2013 vừa qua. Trong khi đó, lượng giao dịch ước tính tăng 40,4% so với quý trước và 53,8% so với cùng kỳ năm trước, đạt trên 2.000 căn. Hầu hết giao dịch thành công thuộc phân khúc bình dân (chiếm khoảng 49%). “Tình hình kinh tế cải thiện, chương trình bán hàng hấp dẫn và giá cả hợp lý hơn là nguyên nhân chính cho sự tăng trưởng mạnh này”, bà nói.

Theo bà Dung, thị trường năm 2014 được kỳ vọng sẽ tốt hơn năm 2013. Tuy nhiên, điều này còn phụ thuộc vào các yếu tố hỗ trợ như giá bán hợp lý, sản phẩm phù hợp với thị trường và dự án có tiến độ xây dựng tốt.

Cẩn trọng khi “chọn mặt gửi vàng”

Thay vì đình trệ và chờ chết, việc liên kết, hợp tác đầu tư, mua bán sáp nhập sẽ được nhiều doanh nghiệp thực hiện trong năm 2014. Tuy nhiên, không phải dự án nào cũng có thể sống lại, bởi nó còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố: cách thức hồi sinh, dự án nào, ai là người đứng ra “tiếp máu”.

Có 2 cách hồi sinh dự án, đó là mua lại dự án và hợp tác đầu tư. Cả hai hình thức này đều là rót vốn để chia sẻ quyền kinh doanh bất động sản. Mua đứt một dự án là sự thâu tóm toàn bộ, giành quyền quyết định tuyệt đối. Novaland mua lại Regency Redenside sau đó đổi tên lại thành Lexington redenside hay Công ty Kiến Á mua lại dự án Phú Hoàng Anh giai đoạn 2 là nằm trong trường hợp này.

Rõ ràng, nếu vừa là nhà phát triển dự án vừa bán hàng, điều này có nghĩa là vừa ăn được cả gốc lẫn ngọn, tất nhiên lợi nhuận sẽ được nhiều hơn. Tuy nhiên, muốn trở thành chủ đầu tư một dự án là chuyện không dễ dàng. Điều này đòi hỏi doanh nghiệp phải có tiềm lực tài chính mạnh, đội ngũ quản lý tài năng, đội ngũ nhân viên có kỹ năng và được đào tạo bài bản cùng với chiến lược đầu tư hiệu quả.

Trong trường hợp của dự án Lexington, chưa rõ phương thức và điều kiện thanh toán như thế nào, nhưng với diện tích khu đất lên đến gần 16.000 m2 đã hoàn tất pháp lý cũng như đã triển khai xây dựng thì số tiền Novaland phải trả cho An Phú là không nhỏ. Do đó, nếu như bán thành công Lexington, Novaland sẽ được cả hai khoản lợi nhuận. Còn ngược lại, Công ty sẽ phải ôm luôn dự án, cùng với đó là khoản tiền phải trả cho An Phú.

“Các dự án mà Novaland liên kết đều hoàn tất pháp lý, đã triển khai xây dựng, nên rút ngắn được thời gian đầu tư và giảm chi phí vốn. Điều này có thể giúp giá bán dự án được điều chỉnh hợp lý, dễ tiêu thụ hơn. Quan trọng là những dự án trên được kỳ vọng sẽ có tính thanh khoản cao”, ông Huy, Novaland, nói.

Trong khi đó, hình thức hợp tác đầu tư thực chất là mua sỉ để bán lẻ và thường có 2 dạng hợp tác. Một là nhà phân phối đóng tiền theo tiến độ dự án, song song đó kêu gọi người mua góp vốn. Hai là nhà phân phối trả tiền một lần cho chủ đầu tư, sau đó tự đi tìm khách hàng để bán.

Với hình thức này, mặc dù không cần phải có tiềm lực tài chính mạnh nhưng rủi ro lại luôn đi kèm. Nguyên nhân là nhà phân phối chỉ là đơn vị hợp tác đầu tư nên không thể chủ động kiểm soát tiến độ, chất lượng dự án và vì thế mà khó kiểm soát được việc đóng tiền của người mua nhà. Và lúc này người chịu thiệt nhất lại là người mua nhà.

Cách đây không lâu, sau khi mua lại dự án Thiên Lộc, C.T Group đã hợp tác đầu tư với Đất Xanh. Theo đó, đất xanh sẽ mua sỉ lại 2 block chính của dự án Thiên Lộc (A1, A2) với giá trị hợp đồng gần 300 tỉ đồng và trở thành đồng chủ đầu tư. Dự án cũng được đổi tên lại thành Sunview 3 Apartment.

Nhờ hệ thống phân phối mạnh, toàn bộ gần 300 căn của Sunview 3 đã được tiêu thụ hết trong một thời gian ngắn. Tuy nhiên, sau khi được người dân đóng tiền, dự án tiếp tục được thi công đến tầng 9 thì lại đứng im gần một năm nay. Chưa biết lỗi là do ai, nhưng rõ ràng người lo lắng nhất trong câu chuyện này chính là những người đã lỡ đóng 30% tiền mua Sunview 3.

Ở phía những chủ đầu tư đang có dự án đắp chiếu, cũng có rủi ro. Theo ông Đoàn Chí Thanh, Tổng Giám đốc Công ty Hoàng Anh Sài Gòn, có những thương vụ mua bán - sáp nhập dự án nghe có vẻ to tát, nhưng bên mua chỉ chuyển cho bên bán chưa đến 3 tỉ đồng, sau đó sẽ tiếp tục thanh toán theo tiến độ đóng tiền của khách hàng (nếu bán được). Nhưng công tác bán hàng không như kỳ vọng nên dự án tiếp tục bế tắc.

Một ví dụ là dự án chung cư Hattoco trên đường Trần Phú (Hà Đông, Hà Nội) do Công ty Tư vấn Đầu tư Xây dựng Ba Đình làm chủ đầu tư. Dự án này được khởi công từ năm 2009. Chủ đầu tư đã chi 400 tỉ đồng trên tổng mức đầu tư dự án khoảng 900 tỉ đồng và xây được đến tầng 10 (vào cuối năm 2011) thì ngừng do thiếu vốn.

Điều đó đã khiến khiều người mua nhà ở dự án này đứng ngồi không yên. Đến đầu năm 2013, chủ đầu tư công bố đối tác tham gia dự án là Công ty Trách nhiệm Hữu hạn Sông Hằng.

Điều đáng chú ý hơn là khi công bố Sông Hằng đầu tư 500 tỉ đồng vào dự án, chủ đầu tư cũng đưa ra chính sách bán hàng mới với việc chia nhỏ căn hộ từ 80-160 m2 xuống còn 60-70 m2 với giá bán 15 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng). Chính sách này đã thu hút một số khách hàng mới tin tưởng giao dịch mua bán. Thế nhưng, từ đó đến nay đã gần 1 năm, Hattco vẫn không có biến chuyển gì nhiều.

“Không phải dự án nào cũng có thể thực hiện được phương thức trên, bởi sẽ khó thu hút khách hàng nếu dự án không nằm ở địa điểm tốt và nhất là không cho thấy khả năng hoàn thành”, ông Minh, Công ty Hưng Thịnh, nói.

Cũng chung nhận định về xu hướng này, ông Thanh, Hoàng Anh Sài Gòn thì cho rằng: “Liên kết, hợp tác đầu tư, mua bán sáp nhập BĐS có điểm mạnh là thúc đẩy dự án về đích nhanh hơn do có nhiều hỗ trợ. Bên yếu hơn có điều kiện củng cố thế trận và bên mạnh hơn cũng có thêm cơ hội săn tìm lợi nhuận. Cần lưu ý là đối tác mua dự án, hợp tác đầu tư là ai, có đủ tiềm lực tài chính và năng lực chuyên môn hay không”.