Chưa nên "đánh liều" vay tiền ngân hàng đầu tư BĐS

Từ cuối năm 2014, chị Lan Hương đã thăm dò một miếng đất diện tích 200m2 tại khu vực Bình Trị Đông A (quận Bình Tân, Tp.HCM). Theo nhận định của nhiều người, mảnh đất có vị trí khá đẹp, nằm ở khu vực đang quy hoạch khu dân cư mới mà giá lại khá vừa phải. Do vậy, chị Hương quyết định rút một tỷ đồng đang gửi tiết kiệm và vay thêm 2 tỷ đồng từ ngân hàng với lãi suất 9% một năm để mua, với hy vọng giá sẽ lên để bán sang tay hưởng chênh lệch.

"Đã hơn 4 tháng trôi qua mà giá vẫn giậm chân tại chỗ, trong khi đó, tôi đã phải trả lãi ngân hàng 60 triệu đồng (mỗi tháng tiền lãi là 15 triệu). Nếu tôi không mua đất thì đã không bị mất 60 triệu này, lại còn nhận được lãi ngân hàng 20 triệu", chị Hương nói.

Anh Nam, chủ một cơ sở kinh doanh phụ tùng xe máy tại quận 5 (Tp.HCM) cũng cho biết, anh được giới thiệu rằng dự án chung cư tại quận 10 đang liên kết với ngân hàng để cho vay với lãi suất ưu đãi, chỉ 6% để mua căn hộ 60m2 với giá 2 tỷ đồng.

Cho rằng mức lãi suất như vậy quá hấp dẫn, giá bán căn hộ cũng hợp lý, anh đã quyết định mua để cho thuê, sau đó nếu giá lên thì bán kiếm lời. Anh Nam quyết định dốc hết vốn liếng là 500 triệu đồng và vay 1,5 tỷ đồng từ ngân hàng (thời hạn vay là 5 năm) để mua. Tuy nhiên, mức lãi suất 6% chỉ được ngân hàng ưu đãi cho người vay trong 6 tháng đầu (mỗi tháng trả 7,5 triệu cộng tiền gốc 25 triệu), còn lãi suất trong những tháng sau đó lên tới 10% một năm (mỗi tháng trả 12,5 triệu đồng chưa kể gốc).

"Mỗi tháng tôi cho thuê căn hộ này chỉ được 10 triệu đồng, không đủ để trả lãi cho ngân hàng. Việc kinh doanh của tôi lại gặp khó khăn nên thực sự là quá sức khi phải bù lãi và tiền gốc hàng tháng. Đó là chưa kể, với tình hình thị trường hiện nay thì không biết tới bao giờ giá căn hộ này mới tăng cao để bán đi hưởng chênh lệch", anh Nam chia sẻ.

Chuyên gia tài chính Đinh Thế Hiển nhận định, mặt bằng lãi suất 8 - 10%/năm đối với khoản vay BĐS từ 5 - 10 năm là tương đối hợp lý, rất khó có thể đòi hỏi giảm lãi suất hơn nữa trong một hai năm tới. Một số dự án nhà ở được hỗ trợ lãi suất dưới 6% trong thời gian đầu cũng được xem là rất hấp dẫn rồi.

Tuy nhiên, theo ông Hiển, các nhà đầu tư phải tính toán cẩn thận khả năng tài chính và nguồn thu trả nợ vay vì đầu tư BĐS hiện nay rất khó có cơ hội sử dụng đòn bẩy vay nợ để kiếm lời trong ngắn hạn. "Đó là chưa kể tới việc có một số dự án bán giá cao rồi thu hút người mua bằng cách khuyến mãi hỗ trợ lãi suất", ông nói.

Chuyên gia kinh tế độc lập Huy Nam cũng đánh giá, việc đi vay ngân hàng để đầu tư BĐS thời điểm này là cực kỳ rủi ro. Dấu hiệu của lạm phát đã giảm đi, mức trượt giá cũng giảm hơn nhưng câu chuyện khó khăn vẫn ở trước mắt. Các nhà đầu tư vẫn chưa thể sớm lạc quan với sự hồi phục của thị trường BĐS và sự ổn định của lãi suất cho vay.

Ông Nam cho rằng, nếu biết 3 - 4 tháng hay 5 - 6 tháng tới thị trường ổn định thì đi vay sẽ có lợi. Nhưng vấn đề nằm ở chỗ, hiện nay chưa ai có thể biết được bao giờ thị trường BĐS mới ổn định thực sự. Đặt trường hợp chuỗi ngày trầm lắng kéo dài vài năm mà đi vay ngân hàng thì chắc chắn sẽ thất bại. "Hầu hết các gói tín dụng cho vay mua nhà đều có mức lãi suất khá cao và thường biến động mạnh trong thời gian dài sau đó", ông nói.

Tiến sĩ Đinh Thế Hiển cũng nhận định, thị trường BĐS đã có sự chuyển biến tích cực rõ rệt so với giai đoạn trước, nhưng đó không phải là sự phục hồi để trở về giai đoạn sôi động 2006 - 2009 như kỳ vọng của nhiều nhà đầu tư lướt sóng.

"Sẽ khó có BĐS nào tăng giá tốt trong năm nay để các nhà đầu cơ lướt sóng ngắn hạn có lãi. Tính thanh khoản của thị trường hiện nay chỉ đạt mức khá ở một số khu vực và dự án được đánh giá cao về vị trí, sản phẩm, thương hiệu chủ đầu tư và có giá cả hợp lý", ông Hiển nhìn nhận.

Tuy nhiên, với những nhà đầu tư trường vốn thì các chuyên gia lại cho rằng, thời điểm này là cơ hội đối với họ vì hiện nay BĐS cơ bản đã trở về giá trị thực. So với các kênh bảo toàn vốn khác như vàng, USD hay kiếm lời từ gửi tiền ngân hàng và đầu tư chứng khoán, kênh đầu tư BĐS có thể coi là khá hấp dẫn vì có nhiều loại tốt, giá hợp lý để lựa chọn.

"Nhà đầu tư nào có tiền thật, trường vốn, không phải vay lãi ngân hàng sẽ mua được BĐS đúng với giá trị của nó. Đến khi kinh tế vĩ mô ổn định hơn, BĐS sôi động trở lại thì lúc đó giá cả sẽ cao hơn và bán ra chắc chắn có lời", một chuyên gia kinh tế tại Tp.HCM nhận định.

Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng cho rằng, đối với những người có nhu cầu thực, đã có số tiền trên 30% giá trị căn nhà dự kiến mua và có nguồn thu nhập ổn định, đảm bảo khả năng trả góp nợ vay thì đây cũng là thời điểm thích hợp để mua.