Đất nền thanh lý ‘siêu rẻ’ có phải món hời?

Hoạt động buôn bán đất nền tại Tp.HCM gần đây lại nở rộ sau một thời gian tạm lắng. Dân bán hàng không chỉ dán giấy, phát tờ rơi quảng cáo mà còn thường xuyên "dội bom" tin nhắn với nội dung “ngân hàng đang thanh lý đất nền giá siêu rẻ” vào điện thoại của khách hàng. Những thông tin này rất thu hút sự quan tâm do giá rao bán rất rẻ, chỉ từ 300-800 triệu đồng/nền. Tuy nhiên, không ít khách hàng thất vọng ra về sau khi đi thực tế thấy đất quá xấu, nằm ở vị trí xa, giấy tờ chưa rõ ràng…, trái ngược với các nội dung quảng cáo.

“Mua là có lời ngay”?

Theo thông tin trên tờ rơi giới thiệu ngân hàng thanh lý hàng chục lô đất giá rẻ để trước cửa nhà mình, chị Ngọc Thảo (ngụ quận Tân Bình) đã nhanh chóng liên hệ số điện thoại ghi trên đó thì được một người xưng là nhân viên Công ty Địa ốc Đại Hưng Thịnh tiếp chuyện. Theo nhân viên này, khu đất giới thiệu trong tờ rơi được chủ đầu tư cũ thế chấp tại ngân hàng nhưng đã mất khả năng trả nợ. Do đó, ngân hàng đã liên kết với Công ty Địa ốc Đại Hưng Thịnh cùng làm lại hạ tầng, phân lô bán nền sau đó phát triển thành khu dân cư Phong Phú 2. Nhân viên này cũng cho biết, nếu ký hợp đồng mua bán, khách hàng sẽ được nhà băng hỗ trợ sang tên sổ đỏ.

Ngoài ra, nhân viên nói trên còn cam kết với chị Thảo: “Sau khi thanh toán 95%, khách hàng sẽ được làm thủ tục sang tên, công chứng luôn. Nếu muốn mua theo hình thức trả chậm thì khách hàng chỉ cần thanh toán trước 50%, số còn lại trả chậm trong vòng sáu tháng không lãi suất. Đất này mua để ở là ngon lành!”.

Thấy chị Thảo tỏ ra băn khoăn vì không rõ chủ đầu tư cũ đã giải chấp hết các lô đất chưa bán ra hay chưa, nhân viên môi giới liền vội khuyên chị… nên mua để đầu tư. “Giai đoạn này, bên công ty chỉ triển khai bán trước 50 nền có diện tích 90-100m2, giá 520-650 triệu/nền tùy vị trí và diện tích. Qua Tết sẽ tiếp tục mở bán giai đoạn 2 và giá sẽ tăng lên 15%. Như vậy, nếu chị mua ngay giai đoạn này thì qua Tết đã lời ít nhất 15% rồi. Khu vực này mua để đầu tư hoặc xây phòng trọ đều rất tiềm năng, ở đây người dân được xây dựng tự do”, nhân viên không quên nói như rót mật vào tai chị Thảo.

Tuy nhiên khi khách hàng đề nghị được xem giấy tờ trước khi mua đất thì nhân viên môi giới lại ngập ngừng nói sổ đang được thế chấp tại ngân hàng. Nếu người mua đóng luôn 95% giá trị đất thì mới được làm thủ tục cấp sổ đỏ. “Tôi thấy giá cả khá phù hợp nhưng giấy tờ có vẻ nhập nhằng khiến tôi thấy lo nên không dám mua nữa, dù cũng tiếc vì giá khá mềm”, chị Thảo cho biết.

Đừng chết vì ham rẻ

Về thực trạng nói trên, lãnh đạo một ngân hàng cho biết, các nhà băng khi thanh lý tài sản sẽ đăng tải công khai, minh bạch các thông tin trên website và các phương tiện truyền thông chứ không có kiểu phát tờ rơi dọc đường hay dán trên cột điện, thông qua cò đất...Theo đó, quy chế của ngành ngân hàng đòi hỏi mọi thủ tục thẩm định tài sản thế chấp, đặc biệt với tài sản là bất động sản phải thật chặt chẽ, minh bạch, hồ sơ pháp lý vững chắc và đầy đủ. Trong một số trường hợp, ngân hàng thậm chí còn có hẳn chứng thư thẩm định giá tài sản này.

Do đó, vị lãnh đạo trên nhấn mạnh: "Có thể khẳng định thông tin trên tờ rơi, tin nhắn rao bán đất là tài sản thanh lý của ngân hàng đều là mạo danh. Các cò đất hoặc công ty môi giới sử dụng thông tin đất “cắm” ngân hàng sẽ dễ dụ được người mua đến tham quan nhiều hơn”.

Chuyên gia tài chính Bùi Quang Tín cũng đưa ra lời khuyên: "Trước khi quyết định mua, khách hàng phải kiểm tra kỹ xem đất đã ra sổ chưa. Với hợp đồng mua bán, cần rà soát kỹ để tránh các điều khoản bất lợi cho mình. Đối với tài sản đã thế chấp thì cần phải quan tâm xem đã được giải chấp chưa. Nếu không kiểm tra kỹ, lỡ dính vào một tài sản thế chấp thì sau này khách hàng sẽ rất phiền toái. Ngoài ra còn phải xem dự án đó nằm trong khu quy hoạch chưa, cơ sở hạ tầng thế nào..."

“Cứ cho là quỹ đất ở Tp.HCM ngày càng cạn kiệt nhưng cũng không phải đến mức nhà đầu tư phải “vơ bèo gạt tép”, lao vào mua những dự án đất nền dính líu đến thế chấp, thanh lý làm gì cho mệt. Hiện không thiếu dự án có giấy tờ pháp lý đầy đủ, quy hoạch bài bản do các chủ đầu tư uy tín chào bán, khách hàng đầu tư vào những dự án như thế sẽ an toàn hơn rất nhiều”, ông Tín phân tích thêm.

Trong khi đó, chuyên gia tài chính Đinh Thế Hiển nhận định: Nếu xét về khía cạnh thị trường thì những mỹ từ mà dân kinh doanh sử dụng như thanh lý, giá rẻ… thực chất chỉ là kỹ thuật quảng cáo để thu hút khách hàng. Cách dùng từ ngữ này cũng là một thủ thuật người môi giới nhà đất dùng để đánh vào tâm lý người dân khi mặc định cái gì thanh lý giá cũng rẻ và nhất là nếu có ngân hàng đứng sau thì sẽ an tâm hơn. Tuy nhiên, phần lớn những nền đất này đều có vị trí khá xa trung tâm, thuộc hàng kén người mua, loại khác là những miếng đất trước đây có quy mô lớn khó bán, nay dùng kỹ thuật phân lô bán nền để đẩy hàng nhanh hơn. Đây cũng là nguyên nhân khiến tình trạng phân lô bán nền tại các huyện vùng ven Tp.HCM nở rộ thời gian qua.

Ông Hiển khuyến cáo: “Với những dự án đất giá rẻ, thấp hơn giá trung bình trên thị trường khu vực thì thường tiềm ẩn yếu tố rủi ro pháp lý: Hoặc là giấy tờ chưa hợp lệ, hoặc là khu vực đó chưa được phép phân lô tách thửa. Do đó, nhà đầu tư cần phải đặc biệt quan tâm để tránh mất tiền oan vì những loại tài sản không rõ nguồn gốc, pháp lý mập mờ”.

Vị chuyên gia này cũng xác nhận, tiền nào sẽ xứng với của nấy, giá rẻ thì chẳng thể nào là của "thơm" được, nhất là trong bối cảnh các công ty kinh doanh bất động sản hiện nhiều như nấm sau mưa, chỉ cần sở hữu một mảnh đất rộng vài chục nền là họ sẽ thành lập công ty và chỉ chờ phân lô bán nền xong là sẽ rút lui khỏi thị trường. "Những kiểu làm ăn chụp giựt, treo đầu dê bán thịt chó không phải là chuyện hiếm. Chính vì thế những ai muốn mua đất xây nhà nên tìm hiểu thật kỹ về pháp lý, không nên quá tin vào lời quảng cáo", ông Hiển phân tích.

Nhà đầu tư Huỳnh Trung Hiếu