Đầu tư vào nhà phố giá rẻ, nên hay không?

Ảnh minh họa

Tăng trưởng dân số hằng năm tại các thành phố lớn, nhất là Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh sẽ kéo theo nhu cầu nhà ở phân khúc giá rẻ, cụ thể là những căn hộ có mức giá từ 600 triệu đến 1 tỷ. Đây là phân khúc chiếm đa số trên thị trường hiện nay tạo cơ hội rất tốt cho những người đầu tư nhỏ, lẻ vào cuộc. Tuy nhiên, để đầu tư vào phân khúc này thành công, đòi hỏi người đầu tư (NĐT) phải có những kiến thức và sự chuẩn bị cần thiết.

Lợi ích của người đầu tư

Tại Hoa Kỳ và các nước phát triển, những NĐT nhỏ, lẻ rất ưa chuộng kênh đầu tư này. Họ cho rằng đây là nghề “tay trái” để có thêm thu nhập và tích lũy kinh nghiệm. Ngoài những công việc chính họ đang làm như kỹ sư, kế toán, nhân viên ngân hàng hoặc các ngành nghề khác. NĐT còn dành thời gian vào các ngày cuối tuần, săn lùng những căn nhà có giá trị thương mại cao để - mua - sửa chữa và bán lại hưởng chênh lệch. Đầu tư theo dạng này, có rất nhiều lợi ích mang lại cho NĐT như: Lợi tức về tài chính (tiền lời bán nhà) Nắm bắt và phản ứng nhanh với thị trường; kiểm soát được dòng tiền; an toàn; thay đổi giá trị BĐS qua thời gian; biết phân tích và quản lý dòng tiền hiệu quả...

Quy trình của đầu tư  

Tìm kiếm sản phẩm có giá trị thương mại --> Thẩm định giá trị tài sản cần mua --> Thương lượng mua --> Lên kế hoạch và định giá sửa chữa --> Lên kế hoạch Listing sản phẩm ra thị trường --> Thương lượng, giao dịch bán nhà, thu hối vốn --> Tái đầu tư .

Các điều kiện cần có của người đầu tư

Hiểu công thức TPA

- Train your skills – Rèn luyện các kỹ năng
- Perseverance – Kiên trì
- Alert – Tỉnh táo

Không có kiến thức thì việc thất bại là điều hiển nhiên. Tiền, chưa chắc giải quyết được tất cả các vấn đề, mà đòi hỏi NĐT phải có những kiến thức căn bản cần thiết, để tránh những quyết định sai lầm khi “xuống cọc”. TPA là công thức mà những NĐT tại nước ngoài rất quan tâm và tuân thủ triệt để.

Tài chính cá nhân  

Tài chính cá nhân ở đây, chúng ta nên hiểu là số tiền mà bạn có sẵn (tiền nhàn rỗi) chứ không phải là khoản tiền mà bạn vay mượn từ các tổ chức tín dụng hay ngân hàng. Với lãi suất và việc tiếp cận nguồn vốn khó khăn như hiện nay. Chúng ta không mạo hiểm để đầu tư, vì số tiền bạn kiếm được không đủ để trả lãi suất.

Đầu tư thời gian

Kinh doanh và đầu tư BĐS mất rất nhiều thời gian. Nếu bạn tiết kiệm thời gian thì bạn không phù hợp với lĩnh vực kinh doanh này. Bạn phải thay đổi tư duy “ Kinh doanh BĐS là nghề tiêu tốn rất nhiều thời gian, nhưng phải tiêu tốn thời gian mới kiếm được nhiều tiền. “Tập thòi quen khi ra đường nên “dòm ngó” các căn nhà mà chúng ta có cơ hội đi qua vì biết đâu trong số các căn nhà đó, có những căn nhà phù hợp với bạn thì sao. Bài học nhập môn của những nhà môi giới và kinh doanh chuyên nghiệp  “Hãy học cách sử dụng đôi mắt” vì đôi mắt của những NĐT và môi giới chuyên nghiệp BĐS là “để nhìn ra được những cơ hội”.

Đừng nhầm lẫn giữa nổ lực và kết quả

Trong đầu tư kinh doanh BĐS, sự nỗ lực của chúng ta trong suốt một khoảng thời gian dài là để săn tìm những BĐS có giá trị và chuyển đổi nhanh. Đừng đòi hỏi kết quả ngay, vì sự nóng vội và thiếu cân nhắc sẽ gây ra những thiệt hại về tài chính  cho chúng ta sau này. Chính sự nỗ lực không ngừng, sự chăm chỉ và kiên trì là điểm nhấn của những nhà kinh doanh BĐS lừng danh trên thế giới. Nên nhớ kết quả chỉ là yếu tố mà ta mong muốn. Mà muốn có kết quả tốt thì phải có nỗ lực.

Lắng nghe nhu cầu khách hàng

Những “hàng tồn kho” hiện nay là “di căn” của căn bệnh không lắng nghe nhu cầu khách hàng của những nhà kinh doanh BĐS để lại. Nhu cầu của thị trường là mấu chốt của sự phát triển bền vững của ngành công nghiệp BĐS. Khi nói đến nhu cầu thì chúng ta phải hiểu, trước khi “xuống cọc” mua căn nhà nào đó để đầu tư chúng ta phải tự hỏi lại mình: Tôi mua căn nhà này cho ai ở? Đối tượng nào? Họ có thu nhập ra sao? Bao lâu thì sẽ bán được căn nhà này? Chứ không phải tôi mua căn nhà này vì có một góc vườn “thơ mộng” hay bên cửa sổ với bụi lan rừng thật lãng mạn. Thật là sai lầm khi bạn đầu tư BĐS bằng cảm xúc của bạn. Nên nhớ! bạn có ở trong căn nhà đó đâu? Bạn đang mua nhà để đầu tư cơ mà. Vì vậy bạn phải mua theo cảm xúc của khách hàng chứ? Hãy tỉnh táo trước khi quyết định. Mục đích cuối cùng của đầu tư là lợi nhuận và thu hồi vốn nhanh để tái đầu tư. Hãy lắng nghe nhu cầu khách hàng.

Hãy đầu tư vào các khu vực đang phát triển

Khi nói đến đầu tư nhà phố giá rẻ thì bạn phải nghĩ ngay đến các khu vực đang phát triển. Vậy làm cách nào để biết được khu vực đang phát triển?

Một số đặc điểm để nhận ra là:

- Là những khu vực mà chính phủ đã, đang và sẽ tiến hành các công trình công ích như đường xá, chợ búa, trường học, khu thương mại...

- Mức độ tăng trưởng nóng về dân số trong 3 năm gần đây nhất của khu vực đó

- Các khu vực có mạng lưới kết nối giao thông đa dạng, thuận tiện, dẫn về các trung tâm hành chính, thương mại (CDB).(Có phương pháp so sánh, loại dần mà tôi sẽ để cập trong bài viết khác trong phần phân loại khu vực phát triển để đầu tư ).

Ước tính chi phí sửa chữa

Là phần rất quan trọng, quyết định sự thành công của NĐT. Khi nói đến chi phí sửa chữa thì chúng ta phải hiểu ngay đến mức độ sửa chữa của căn nhà bạn muốn mua chẳng hạn như sửa chữa căn bản, sửa chữa theo tiêu chuẩn, thiết kế và sửa chữa lại toàn bộ. Mỗi mức độ còn tùy thuộc vào tình trạng và chất lượng căn nhà trước khi mua sẽ có các hạng mục sửa chữa khác nhau, chi phí khác nhau.

Khi bước vào căn nhà cần muốn mua. Chúng ta phải đánh giá chất lượng căn nhà trong tình trạng phải làm, nên làm và có thể làm. Từ đó, chúng ta mới có những tính toán chi phí sửa chữa chính xác được.

Lời khuyên dành cho những người mới bắt đầu đầu tư. Nên có các nhà thầu, chuyên gia, thẩm định, tư vấn để học hỏi rút kinh nghiệm. Vì chỉ có những người am hiểu chuyên môn mới biết và cho chúng ta những thông tin chính xác về những vật liệu nào có chất lượng, giá cả và thời gian sửa chữa ra sao?

Mục tiêu của bạn

Mục tiêu của NĐT trong phân khúc này phải nắm vững đó là: Tìm ra nhà nhanh; Mua được những căn nhà giá rẻ; Mua được những căn nhà sinh lợi nhiều. Muốn giải quyết đươc 3 yếu tố nêu trên thì bạn phải có một mạng lưới chân rết tại các địa phương, cung cấp thông tin giúp bạn. Chính họ là những người đóng góp vào sự thành công cho NĐT.

Hy vọng, qua những thông tin nêu trên, sẽ giúp các bạn phần nào có cái nhìn rõ hơn về một mảng đầu tư kinh doanh BĐS rất tiềm năng và đang phát triển như hiện nay.

Huỳnh Anh Dũng