Không tìm hiểu kỹ tôi mất oan hàng trăm triệu tiền thuế khi bán nhà

Nhiều người vì không có kinh nghiệm và kiến thức nên không biết chúng ta có thể được miễn giảm hoàn toàn khoản thuế này và mất hàng chục cho đến hàng trăm triệu mỗi khi bán nhà.

Tôi năm nay 35 tuổi, vốn là người gốc Bắc vào Sài Gòn sinh sống theo sự điều chỉnh công việc. Sau khi xác định sẽ ở lại Sài Gòn lâu dài tôi quyết định bán ngôi nhà ở quê và gom góp thêm một khoản tiền tiết kiệm để mua nhà thay vì đi ở nhà thuê. Nghĩ là làm, tôi rao bán căn nhà ở Thành phố Nam Định và nhanh chóng bán được chỉ sau một tháng, khách mua là người khá dễ tính nên vấn đề thủ tục cũng được giải quyết nhanh chóng. Đến khi đi ký giấy tờ mua bán cán bộ thuế yêu cầu tôi phải nộp hai khoản thuế là thuế trước bạ để làm giấy tờ mới cùng với một khoản gọi là thuế thu nhập cá nhân. Tiền thuế thu nhập cá nhân là một khoản khá lớn phải đóng cho nhà nước mỗi lần bán nhà, giá trị thuế được tính theo công thức giá nhà đất x 2%. Như vậy ngôi nhà tôi vừa bán có giá 1 tỷ 800 triệu thì tôi sẽ mất đến 36 triệu tiền thuế.

Lúc này tôi vẫn chưa biết mình mới đóng oan hàng chục triệu và vì thiếu tìm hiểu nên tôi còn tiếp tục mất oan tiền lần thứ hai.

Sau khi có tiền nhờ việc bán nhà ở quê tôi gom thêm tiền tiết kiệm và mua một với giá 2,3 tỷ. Sau nửa năm ở tại đây tôi quyết định bán vì di chuyển từ sang các quận phía như Tân Phú, Bình Tân quá xa mà cá nhân tôi lại thường xuyên phải đi gặp khách hàng ở khu vực này. Dự định ban đầu của tôi là cho thuê lại căn hộ tại chung cư Masteria và mua một căn hộ khác tại khu vực Phú Nhuận. Nhưng sau thời gian dài tìm kiếm tôi khá ưng ý với một nên quyết định bán căn hộ. Vì căn hộ chung cư Masteria là căn hộ cao cấp, tiện ích nhiều và luôn trong tình trạng cháy hàng nên tôi tìm được khách mua khá nhanh. Căn hộ này được tôi bán lại 3,1 tỷ, chênh lệch 800 triệu so với khi mua.

Vì trong luật quy định với trường hợp xác định được chênh lệch giá trị khi mua và khi bán thì số tiền chênh lệch sẽ được xem là lợi nhuận từ việc bán nhà. Tôi sẽ phải đóng thuế 25% khoản tiền lợi nhuận này. Tức là đợt bán nhà này tôi phải đóng tới 200 triệu tiền thuế nếu tính theo cách tính thứ hai. Còn nếu vẫn tính theo cách tính thuế thu nhập cá nhân lần trước là 2% của tổng giá trị căn nhà thì tôi sẽ phải đóng 62 triệu đồng tiền thuế. Nên tôi áp dụng cách tính thứ hai. Như vậy, tổng hai lần bán nhà một lần nhà ở quê, một lần bán nhà tại thành phố tôi đã phải đóng tổng cộng 98 triệu tiền thuế, cộng với các chi phí khác tôi mất hàng trăm triệu.

Đến khi làm thủ tục mua lại căn nhà ở đường Lý Chính Thắng tôi mới biết mình có bao nhiêu dại dột. Anh Bình, người chủ bán nhà cho tôi khi đi ký giấy bán nhà đã xuất trình ra hai loại giấy tờ là giấy xác nhận đây là căn nhà duy nhất cùng một giấy xác nhận anh chưa sở hữu căn nhà đủ 183 ngày. Khoản tiền thuế thu nhập cá nhân cho căn nhà 4 tỷ anh vừa bán cho tôi hoàn toàn không cần đóng. Sau khi làm thủ tục, anh em rủ nhau đi ăn uống tôi mới tò mò hỏi. Anh giải thích:

Theo luật quy định thì người bán nhà được miễn thuế thu nhập khi chuyển nhượng, mua bán nhà ở, đất ở trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất. Luật trước kia có hai cách tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản là tính 25% giá trị lợi nhuận và tính 2% tổng giá trị nhà ở nhưng hiện nay chỉ còn cách tính là 2%. Luật cũng đưa thêm một điều khoản quy định là người bán nhà phải chứng minh được người đứng tên bán chưa sở hữu nhà quá nửa năm mới được miễn thuế. Do đó việc anh Bình đưa chứng nhận sở hữu nhà chưa quá 183 ngày kỳ thực là đang lách luật. Thế nhưng khi xét đến trường hợp của tôi thì rõ ràng tôi đủ tất cả các điều kiện để được miễn thuế.

Căn hộ Masteria tôi mua ngày 20/09/2016, tôi được cấp giấy tờ sở hữu nhà đất ngày 04/12/2016 ngày chuyển nhượng là ngày 15/05/2017. Như vậy tôi mới chỉ sở hữu căn hộ này 171 ngày. Theo luật Thuế Thu nhập cá nhân, Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC và Điều 4 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP thì người chuyển nhượng nhà được miễn thuế khi sở hữu bất động sản chưa quá 183 ngày. Để chứng minh được đây là tài sản duy nhất tôi chỉ cần xin một xác nhận của chính quyền phường xã nơi tôi có hộ khẩu hoặc có tạm trú dài hạn KT3. Chính xác mà nói tôi đã mất oan 62 triệu đồng tiền thuế khi bán căn hộ Masteria chỉ vì thiếu hiểu biết.

Kinh nghiệm qua hai lần bán nhà khiến tôi hiểu được việc phải tìm hiểu kỹ mọi điều liên quan về thủ tục trước khi mua bán. Giá như tôi chịu khó đọc thông tin từ trên mạng hoặc nhờ đến sự tư vấn của nhân viên môi giới nhà đất, nhân viên hỗ trợ pháp lý thì tôi đã chẳng mất hàng trăm triệu mà mình vốn được miễn.