Kinh nghiệm cần biết khi mua đất nông nghiệp

Không phải ai cũng rõ về những giấy tờ liên quan khi mua bán đất nông nghiệp cũng như những thủ tục cần thiết để chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở.

Theo một thống kê gần đây thì tỉ lệ đất nông nghiệp chiếm tới 79% tổng diện tích đất ở Việt Nam. Đất nông nghiệp (hay còn gọi là đất vườn) có ưu điểm là rẻ hơn so với đất thổ cư, chính vì thế mà hiện nay nhu cầu mua đất vườn giá rẻ sau đó thực hiện thủ tục chuyển đổi thành đất ở đang trở nên khá quen thuộc và phổ biến đối với nhiều người dân có thu nhập thấp. Tuy nhiên, việc mua bán đất này cũng có những bất cập nhất định do không phải ai cũng nắm rõ những khái niệm cũng như giấy tờ cần thiết trong giao dịch mua bán đất và thủ tục chuyển đổi như thế nào. Bài viết này sẽ giúp độc giả có một cái nhìn tổng quan hơn về đất vườn cũng như những lưu ý quan trọng khi .

Phân biệt giữa đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp

Căn cứ vào điều 13 của Luật đất đai thì hai loại đất trên được phân biệt dựa trên mục đích sử dụng như sau:

• Đất nông nghiệp : Là đất chuyên dùng để phục vụ cho sản xuất nông nghiệp (trồng trọt, canh tác) , lâm nghiệp (trồng rừng), thủy hải sản, làm muối và các loại đất nông nghiệp khác.
• Đất phi nông nghiệp : Là loại đất để ở (đất thổ cư), đất để xây dựng công trình, nhà ở, các kiến trúc tôn giáo, tín ngưỡng, nghĩa trang, đất dùng cho phục vụ an ninh quốc phòng, trụ sở cơ quan, đất sông suối, mặt nước chuyên dùng và các loại đất phi nông nghiệp khác.

Việc mua đất nông nghiệp thường có 2 mục đích. Một là tiếp tục sử dụng để canh tác nông nghiệp, sản xuất. Hai là chuyển đổi thành đất thổ cư để xây nhà ở. Việc chuyển đổi đất vườn thành đất thổ cư phải trải những thủ tục theo quy định trong pháp luật và được sự đồng ý của chính quyền địa phương.

Đất nông nghiệp để bán hoặc chuyển đổi được cần đáp ứng những điều kiện nào?

Thứ nhất, miếng đất nông nghiệp có thể bán hoặc chuyển đổi được cần đáp ứng được điều 106 của Luật đất đai đó là có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đó không bị kê biên để đảm bảo được việc thực hiện thi hành án, là đất không xảy ra tranh chấp. Hai là phải thỏa mãn điều 103, 104 của Nghị định 181/2004/ NĐ-CP về hướng dẫn thi hành luật đất đai, đó là các quy định về những trường hợp hạn chế hay không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Ví dụ như các mẩu đất nông nghiệp thuộc rừng phòng hộ hay đất canh tác được bảo vệ).

Chi phí chuyển đổi khi mua đất nông nghiệp

Có một khoản chi phí ngoài tiền mua đất mà bạn cần biết khi mua đất nông nghiệp đó là chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng. Vì thế , bạn cần thương lượng với bên bán đất về mức giá bán sao cho phù hợp và có lợi cho mình, có thể  thuyết phục học bao luôn phần chi phí chuyển đổi đó nếu có thể. Một kinh nghiệm giúp bạn có thể tiêt kiệm hơn khi mua đất vườn đó là không nên chuyển đổi tất cả diện tích miếng đất đó thành đất ở nếu không sử dụng hết, ví dụ bạn mua 1000 mét vuông đất nông nghiệp nhưng chỉ dự định xây nhà trong khoảng 600 mét vuông thôi thì hãy giữ lại phần diện tích 400m2 kia vẫn là đất nông nghiệp và bạn có thể tiết kiệm được khoản tiền cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng của 400m2 đất đó.

Thủ tục chứng thực khi mua đất nông nghiệp

• Chuẩn bị hồ sơ cần thiết bao gồm mẫu phiếu yêu cầu chứng thực hợp đồng theo văn bản số 31/PYC thông tư liên tịch số 04/2004 /TTLN-BTP-BTNMT và hợp đồng chuyển đổi quyền sở hữu hợp lệ theo mẫu số 35 thông tư nêu trên cộng với bản sao giấy chứng nhận quyền sở dụng đất nông nghiệp và chứng minh nhân dân hay hộ chiếu cuối cùng là các giấy tờ khác liên quan cần thiết khác.
• Điều các thông tin cần thiết vào hồ sơ và nộp hồ sơ vào bộ phân tiếp nhận, sau đó kiểm tra kết quả ở Ủy ban nhân dân địa phương để xem tính hợp lệ. Sau khi hồ sơ đươnc phòng công chứng xác nhận là hợp lệ thì sẽ được thụ lý và ghi vào sổ công chứng.
• CUối cùng là bước chứng thực giấy tờ và nộp tiền lệ phí.
• Nếu hồ sơ hợp lệ thì phòng công chứng sẽ tự động chuyển nó đến cơ quan quản lí đất đai trực thuộc ủy ban nhân dân có quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tường An