Muốn đầu tư bất động sản phải "soi" chủ đầu tư dự án

Muốn vậy nhà đầu tư cần chú ý những nguyên tắc sau:

1. Dòng vốn và dòng tiền

Một số công ty bất động sản sẽ trưng ra những con số lợi nhuận “khủng” hàng chục tỷ, trăm tỷ hay thậm chí ngàn tỷ đồng khiến nhà đầu tư "lóa mắt". Tuy nhiên, nhà đầu tư cần tỉnh táo lưu ý, những con số lợi nhuận lớn như vậy có thể không đồng nghĩa với việc Công ty bất động sản có tình trạng tài chính tốt và có thể hoàn thành dự án đúng tiến độ.

Thực tế cho thấy, với nhiều chủ đầu tư BĐS, việc tạo lợi nhuận kế toán không quá khó. Chỉ cần thực hiện chuyển nhượng một dự án hay một số căn hộ “trên sổ sách” là hoàn toàn có thể ghi nhận doanh thu – lợi nhuận. Mặc dù chủ đầu tư dễ dàng khai khống lợi nhuận nhưng nếu có kinh nghiệm nhà đầu tư sẽ dễ dàng nhận thấy điều này khi phân tích dòng tiền của doanh nghiệp.

Điểm quan trọng nhất là lượng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh được tạo ra trong kỳ được thể hiện trên Báo cáo lưu chuyển tiền tệ và lượng tiền mặt còn lại. Khả năng “tạo tiền” càng cao thì chất lượng của lợi nhuận càng cao – nghĩa là doanh nghiệp thực sự đang bán được hàng và thu được tiền thật, chứ không phải lợi nhuận “ảo”.

Bên cạnh dòng tiền, dòng vốn của doanh nghiệp cũng là một tiêu chí rất quan trọng. Bất động sản là ngành thâm dụng vốn và doanh nghiệp cần phải có vốn đối ứng để thực hiện dự án. Doanh nghiệp có sức mạnh tài chính là doanh nghiệp có nguồn vốn tự có lớn, khả năng sẵn sàng thực hiện dự án và ít phụ thuộc và tiến độ góp vốn của khách hàng.

Tuy nhiên, với bản chất thâm dụng vốn như đã đề cập, nên công ty bất động sản thường sử dụng đòn bẩy tài chính cao.

Một số nhà đầu tư thường đánh giá bằng việc phân tích chỉ số Nợ/Tài sản trên bảng cân đối kế toán. Tuy nhiên, theo chuẩn mực kế toán tại Việt Nam thì giá trị các tài sản được ghi nhận trên báo cáo tài chính theo giá vốn, nên việc tính lại theo giá thị trường là cực kỳ cần thiết. Vì vậy, nhà đầu tư nên sử dụng chỉ số Nợ/Tài sản theo giá trị thị trường sẽ cho bức tranh tốt hơn về tỷ lệ đòn bẩy dựa trên tài sản thực khi thanh lý theo giá thị trường. Chỉ số này sẽ giúp chúng ta nhận định đúng thực chất rủi ro sử dụng nợ vay hơn, có nghĩa là có thể doanh nghiệp vay hàng ngàn tỷ đồng nhưng có giá trị tài sản lớn thì chưa hẳn là rủi ro cao, và ngược lại.

Tuy nhiên, việc phụ thuộc vào vốn vay cũng đồng nghĩa với mức độ rủi ro lãi suất rất cao. Chính sách tiền tệ thắt chặt như trong các năm 2010-2012 đã khiến các công ty bất động sản lao đao vì gánh nặng chi phí lãi vay và lãi suất cao cũng khiến nhà đầu tư chùn tay, doanh nghiệp khó bán được hàng để lấy dòng tiền trả nợ.

2. Danh mục dự án và thành tích quá khứ

Chất lượng và độ rủi ro của tài sản/phân khúc sản phẩm trong danh mục là hai yếu tố giúp đánh giá sự mạnh hay yếu của một Công ty bất động sản. Với mức thu nhập phổ biến ở Việt Nam hiện nay, phân khúc bất động sản cao cấp được xem là khó tiêu thụ hơn, còn bất động sản dân cư tầm trung an toàn hơn và là sản phẩm dễ tiêu thụ hơn trong giai đoạn hiện tại.

Để phát triển một sản phẩm bất động sản mới cần có khoảng thời gian nhất định, vì thế sẽ rất khó khăn để các công ty trong ngành bất động sản chuyển đổi từ phân khúc này sang phân khúc khác. Vì vậy tiềm năng phát triển bền vững trong tương lai sẽ thuộc về những doanh nghiệp sở hữu danh mục tài sản/phân khúc sản phẩm phù hợp.

Một minh chứng rõ ràng nhất để đánh giá "sức khỏe tài chính" của doanh nghiệp BĐS chính là việc phát triển thành công các dự án trong quá khứ thể hiện qua chất lượng, uy tín thương hiệu, bàn giao đúng tiến độ, dự án hút hàng…