Nhà đầu tư BĐS cần đánh giá đúng vai trò của tiền mặt

Vì thế, những nhà đầu tư BĐS cần thử lập kế hoạch và phải chuẩn bị sẵn sàng cho các sự kiện tương lai có thể xảy ra với sự thay đổi của thị trường. Đó có thể là thay đổi các điều kiện kinh tế vĩ mô, lãi suất hay niềm tin thị trường cũng như thay đổi trong cuộc sống riêng có thể ảnh hưởng tới hoạt động đầu tư BĐS như có con, thăng tiến trong công việc hay bị sa thải. Những điều này có thể ảnh hưởng rất lớn tới dòng tiền của nhà đầu tư. Do đó, đối với một nhà đầu tư BĐS, khía cạnh quan trọng nhất của lập kế hoạch kinh doanh là quản trị dòng tiền mặt hiệu quả mà không phải là mức tăng trưởng vốn kỳ vọng, chi phí mua vào, số liệu quá khứ hay thu nhập mang về.

Một trong những nguyên nhân cơ bản dẫn tới thất bại là việc lập kế hoạch không hợp lý đối với dòng tiền mặt. Nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn nếu đầu tư hết tiền vào tài sản khi có những yếu tố bất ngờ không lường trước xảy ra. Lúc đó, họ thấy mình cạn sạch vốn và tuyệt vọng tìm kiếm tiền mặt trong thời gian ngắn bằng cách vay nợ hay ứng trước tiền lương trong thẻ tín dụng với lãi suất cao. Nhưng nếu cách này không mang lại hiệu quả thì có thể buộc phải có các quyết định khó khăn vì hậu quả của việc lập kế hoạch không tốt. Trường hợp này sẽ phải bán bớt tài sản dưới giá trị của nó để có thể có được khoản tiền trong thời gian ngắn nhằm tài trợ cho toàn bộ hoạt động kinh doanh BĐS của nhà đầu tư.

Thực tế, tiền mặt phục vụ cho rất nhiều mục đích. Một là nó dùng để đáp ứng cho các đòi hỏi thông thường như chi phí mua BĐS, trả khoản vay thế chấp, chi phí hoàn thiện tài sản khi không cho thuê lại được. Hai là nó được giữ làm biện pháp dự phòng cho các vấn đề không thể lường trước được. Đó là lĩnh vực mà những nhà đầu tư thường hay quên. Để xử lý vấn đề này, một khoản dự trữ tiền mặt cần sẵn có, nó có thể tồn tại dưới dạng tiền mặt thực sự, thầu chi hay khoản cầm cố linh hoạt nhưng phải luôn sẵn có. Ba là giữ tiền mặt cho mục đích đầu tư tiềm năng. Như vậy, khái niệm “tiền mặt” chỉ các tài sản có thanh khoản, có giá trị thu hồi tiền này.

Khi mua một BĐS đòi hỏi phải chi tiền ngay sẽ không phải là vấn đề khi có tiền mặt. Đơn cử, như một một BĐS góp vốn hay lô đất để phát triển vì chúng có thể mang đến lợi nhuận cao. Tuy nhiên, rõ ràng là chúng sẽ không tạo ra tiền mặt trong thời gian ngắn nên nhà đầu tư phải bảo đảm điều này được lên kế hoạch cẩn thận ở chiến lược kinh doanh tổng thể của mình. Có một mức đáng kể tài sản có thể tạo ra tiền mặt là rất cần thiết, tức là tạo ra nhiều hơn so với số tiền mua vào và duy trì tài sản đó. Nhờ đó, nhà đầu tư sẽ có một dòng tiền mặt dương để cân đối cho các tài sản có hiệu quả kém hơn hay có thể sử dụng để dự trữ cho các khoản đầu tư trong tương lai hay các trường hợp khẩn cấp. Đặc biệt, sự hấp dẫn nữa của việc giữ những tài sản có dòng tiền dương là khi buộc phải bán một tài sản do các thay đổi không lường trước trong công việc, cuộc sống thì thị trường luôn có nhu cầu mạnh đối với loại tài sản này nên bán chúng khá dễ dàng.

Đơn cử, khi hoạt động phát triển BĐS mà nhà đầu tư đang thực hiện vượt quá ngân qũy, gặp trục trặc hay cần tiền bổ sung thì nhờ loại tài sản này có thể giải quyết được. Đó là nếu sở hữu một tài sản cho thuê tại Anh có thu nhập ròng trên 2% hay lợi tức gộp trên 8% thì sẽ hấp dẫn các nhà đầu tư khác nên có thể đảo nợ tài sản này hay tìm người mua nó khá dễ. Do đó, nhanh chóng tạo được một nguồn tiền mặt. Nhà đầu tư đến ngân hàng sẽ không ngạc nhiên khi ngân hàng muốn biết dòng tiền hàng tháng của nhà đầu tư. Bởi vì, họ cần biết rằng nhà đầu tư có đủ khả năng hoàn lại khoản vay hay thế chấp mà không thông qua dòng tiền dự kiến?

Do đó, nhà đầu tư cần tự trả lời những câu hỏi sau khi xây dựng chiến lược đầu tư BĐS của mình: Các BĐS đó sẽ tạo ra được bao nhiêu tiền mặt? Mình sẽ cần bao nhiêu tiền mỗi tháng? Số tiền cần cho cuộc sống và những hoạt động khác, số tiền có thể tạo ra từ các hoạt động đó? Tức là nếu nhà đầu tư có một công việc ổn định, thu nhập cao để tạo ra dòng tiền dương lớn hoặc sẵn có những BĐS có thể cung cấp nguồn tiền bổ sung mỗi tháng thì có thể mua các BĐS không có nguồn thu trong thời gian ngắn. Bởi vì, nhà đầu tư có thể trang trải các trường hợp ngoài dự tính hay những chi phí ngắn hạn. Vì vậy, có thể quan tâm tới dài hạn và có thể tham gia vào những dự án phát triển BĐS hoặc mua vào mảnh đất và đồng ý bị đọng vốn dài lâu với tin tưởng rằng giá trị của chúng sẽ tăng. Nhà đầu tư không có nhu cầu bán tài sản này trong ngắn hạn bởi nó sẽ chưa đạt tới giá trị kỳ vọng. Bên cạnh đó, nếu dòng tiền cân bằng không có dư, bị căng thẳng về tiền mặt hàng tháng thì chủ đầu tư có thể muốn mua một BĐS tạo ngay được dòng tiền mặt hoặc sớm nhất là sau khi phải trả những khoản chi phí, tức là một giao dịch mua để tiến hành cho thuê thông thường.

Để tạo ra tiền mặt, nhà đầu tư BĐS có nhiều cách nhưng việc lập kế hoạch tài chính luôn luôn là then chốt nhằm bảo đảm dòng tiền ở trạng thái dương, cho phép kinh doanh, phát triển BĐS của mình.