Những quy tắc "vàng" khi đầu tư địa ốc

Yếu tố quan trọng nhất để xác định giá trị bất động sản (BĐS)

Việc xác định giá trị BĐS dựa trên rất nhiều yếu tố, nhưng quan trọng hàng đầu là vị trí. Giới buôn địa ốc có câu thần chú: "Chọn BĐS, yếu tố đầu tiên cần quan tâm là vị trí, yếu tố thứ hai là vị trí và yếu tố quan trọng thứ ba cũng là vị trí. Rút ngắn lại là chỉ cần quan tâm đến vị trí, vị trí và vị trí là đủ".

Với nhà đất, vị trí quyết định tài sản ở vùng giá nào, căn cứ theo tuyến đường. Với chung cư, vị trí quyết định căn hộ sẽ thuộc phân khúc cao cấp hay bình dân. Với BĐS nghỉ dưỡng, vị trí cách bờ biển cũng quyết định resort 3-5 sao và giá thuê. Vị trí cũng quyết định cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại thuộc hạng A hay các hạng thấp hơn.

Loại quy hoạch nào nhà đầu tư BĐS phải tránh?

Quy hoạch treo là tình trạng kế hoạch sử dụng đất đã được hoạch định nhưng thực hiện không đúng tiến độ, thậm chí không thực hiện. Quy hoạch treo diễn ra trong bối cảnh các địa phương công bố quy hoạch các khu, cụm công nghiệp,chế xuất công nghệ cao, các đặc khu, khu kinh tế; quy hoạch hạ tầng kỹ thuật giao thông; vùng nuôi trồng thuỷ sản; khu sinh thái, khu đô thị mới và các khu biệt thự nhà vườn... nhưng chưa thực hiện xong.

Thực tế, rất nhiều vùng, khu, cụm đã được duyệt quy hoạch nhưng không có dự án đầu tư, hoặc có rất ít dự án, hoặc có nhiều nhưng không ít dự án “ma” (dự án xin đất nhưng không thực hiện). Điều này khiến chủ đất trong vùng quy hoạch mất đất ở, mất đất canh tác. Trong khi, nhiều đất thu hồi lại bị bỏ hoang nhiều năm vì không có dự án thực hiện. Người có nhà đất trong vùng quy hoạch treo bị hạn chế sửa chữa lớn, hạn chế quyền xây dựng, hạ tầng cấp thoát nước chưa được đầu tư đồng bộ và bồi thường, tái định cư chậm. Chính vì thế, giới đầu tư BĐS ngán ngẩm nhất là đụng phải quy hoạch treo.

Yếu tố có khả năng "thổi" giá nhà tăng đột biến

Hạ tầng là yếu tố có khả năng tạo nên lợi nhuận đột biến cho BĐS. Đầu tư căn hộ, đất nền, nhà phố, biệt thự… đón sóng hạ tầng vẫn được áp dụng phổ biến tại các thành phố lớn của Việt Nam. Giá nhà đất tại nhiều thành phố lớn (đặc biệt là Tp.HCM) đã tăng mạnh nhờ hạ tầng. Mức giá tăng đến 15-30%, thậm chí cao hơn (60-70%) gồm: nâng đường chống ngập, phóng đường rộng hơn, xây cầu, bổ sung hệ thống cầu vượt, mở đường mới, hình thành đại lộ xuyên đô thị...

Điều lo ngại nhất khi đầu tư nhà phố hẻm

Vì khó có cơ hội sinh lời cao nên nhà to trong hẻm nhỏ được khuyến cáo là không nên đầu tư. Tuy nhiên, đây vẫn chưa là tình huống nguy hiểm nhất. Trường hợp mua phải nhà nhỏ lại vướng lộ giới hẻm treo thì suất đầu tư rơi vào vùng nguy hiểm, nguy cơ thua lỗ rất cao. Nguyên nhân là việc xây dựng bị hạn chế do vướng quy hoạch khiến tài sản bị định giá thấp. Giấy chứng nhận thể hiện vướng quy hoạch hẻm nên cũng khó giao dịch và dễ bị ép giá khi cần bán. Hơn nữa, quy hoạch hẻm bị treo rất khó xác định thời gian quy hoạch này được xóa. Vì thế, nhà đầu tư đã mất đi không ít chi phí cơ hội trong thời gian chờ đợi.

Kỹ năng quan trọng nhất với nhà đầu tư BĐS

Nhà đầu tư BĐS cần trang bị cho mình càng nhiều kỹ năng càng tốt để đảm bảo an toàn cho dòng vốn và đạt tỷ suất sinh lời cao. Trong đó, định giá là một kỹ năng vô cùng quan trọng. Nếu định giá sai, nhà đầu tư có thể sẽ gặp phải nhiều rủi ro như mua cao, bán thấp hoặc thuê BĐS với giá ngất ngưởng dẫn đến khó cạnh tranh, tỷ suất sinh lời bị thu hẹp.

Loại BĐS được cơ quan quản lý giám sát nhiều nhất hiện nay

So với các kênh đầu tư BĐS khác, căn hộ chung cư là loại hình nhà ở hình thành trong tương lai được các cơ quan quản lý nhà nước giám sát chặt chẽ nhất hiện nay. Nhiều cơ quan như xây dựng, quy hoạch kiến trúc, tài nguyên môi trường, phòng cháy chữa cháy… đều tham gia vào quá trình cấp phép xây dựng và đưa vào vận hành nhà chung cư.

Đầu tư BĐS nào có giá trị thấp nhưng biên lợi nhuận cao nhất?

Vì là loại hình BĐS sơ khai nhất nên đất nông nghiệp có giá trị rẻ nhất so với tất cả các kênh đầu tư khác. Để đầu tư vào loại hình này, người mua thường chuyển đổi mục đích sử dụng lên thành đất thổ cư. Nếu lên thổ cư thành công, nhà đầu tư có thể tách thửa, xây nhà hoặc sang nhượng. Qua nhiều công đoạn hoàn thiện thủ tục pháp lý, giá trị tài sản sẽ tăng lên. Nếu đầu tư đất nông nghiệp theo quy trình này thành công, lợi nhuận sẽ đột biến so với đầu tư đất thổ cư, căn hộ, biệt thự, nhà phố. Tuy nhiên, rủi ro khi đầu tư đất nông nghiệp cũng không hề nhỏ do liên quan đến thủ tục pháp lý và quy hoạch.