Những rủi ro khi đầu tư đất nông nghiệp vùng ven Sài Gòn

Có bao nhiêu loại đất nông nghiệp?

Theo Luật Đất đai, có 3 nhóm đất chính khi phân chia theo mục đích sử dụng gồm: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Riêng nhóm đất nông nghiệp gồm 5 loại. Một là đất sản xuất nông nghiệp, gồm đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hàng năm (đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm khác). Hai là đất lâm nghiệp (đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất rừng đặc dụng). Ba là đất nuôi trồng thủy sản. Bốn là đất làm muối.

Năm là đất nông nghiệp khác: đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép, xây dựng trạm, trại nghiên cứu thí nghiệm nông nghiệp. Đất tại nông thôn sử dụng để xây nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất. Đất lâm nghiệp, thủy sản, làm muối, xây cơ sở ươm tạo giống cây trồng, con giống; xây dựng kho, nhà của hộ gia đình cá nhân để chứa nông sản, phân bón máy móc, công cụ sản xuất nông nghiệp, thuốc bảo vệ thực vật.

Nhà đầu tư cần lưu ý là đất nông nghiệp phải được sử dụng đúng mục đích và không được phép xây dựng công trình nhà ở.

Khi mua đất nông nghiệp vùng ven Tp.HCM phải thăm dò đất có lên thổ cư được hay không

Đất nông nghiệp bị hạn chế về mục đích sử dụng, hoặc không thể xây nhà ở và công trình trên đó, chỉ được phép sử dụng để canh tác nông nghiệp. Trong khi, đất thổ cư (đất ở) có thể phục vụ được lượng rất lớn nhu cầu nhà ở. Do đó, tại Tp.HCM nói riêng và tại các đô thị lớn trên cả nước nói chung, đất thổ cư đều có thanh khoản cao, dễ mua bán giao dịch hơn đất nông nghiệp.

Tuy nhiên, nhiều quận, huyện ở ngoại thành Tp.HCM có quỹ đất nông nghiệp không được phép chuyển mục đích sử dụng thành đất thổ cư. Do đó, nếu không liên hệ với địa phương để làm rõ việc này, nhà đầu tư có thể gặp phải nhiều trở ngại trong quá trình đầu tư. Trường hợp chủ đất được phép chuyển đổi từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư, cũng tùy vào diện tích của mảnh đất mà áp dụng các quy định về diện tích đất tối thiểu được làm nhà ở. Ví dụ: tại huyện Nhà Bè, nhiều xã áp dụng quy định 1.000m2 đất nông nghiệp chỉ được lên thổ cư 300m2.

Khi mua đất ruộng, đất vườn cần tính chi phí chuyển đổi lên đất thổ cư để làm gì?

Hầu hết các nhà đầu tư khi mua đất nông nghiệp đều nhắm đến mục đích chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất thổ cư để tăng giá trị tài sản và dễ giao dịch. Sau khi mua đất nông nghiệp, khách hàng sẽ cần thêm một khoản tiền nữa nếu có nhu cầu chuyển đổi lên thổ cư. Vì vậy, từ khi chọn đất, thăm dò có lên đất thổ cư được hay không, người mua cần tham khảo khoản tiền phải nộp khi chuyển lên đất thổ cư.

Quy định về khoản tiền chuyển quyền sử dụng đất từ nông nghiệp lên thổ cư sẽ khác nhau theo từng địa phương quận, huyện, phường, xã trong cùng một tỉnh thành. Quy định này chủ yếu căn cứ theo khu vực hoặc các trục đường. Cách làm này giúp tìm ra tổng chi phí thật sự của suất đầu tư, giúp người mua cân đối khả năng tài chính, và có thể tính được giá trị tài sản, khả năng sinh lời sau này.

Việc rà soát quy hoạch sử dụng đất đóng vai trò thế nào với người đầu tư đất nông nghiệp?

Với người mua đất nông nghiệp để đầu tư, yếu tố quyết định sự thành bại của thương vụ nằm ở việc quy hoạch sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2013 chỉ rõ, quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực trong một khoảng thời gian xác định. Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất.

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cơ sở để Nhà nước giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), đền bù về đất, chi phí về đất cho người dân khi bị thu hồi đất.

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương có vai trò quan trọng nhưng không phải ai cũng biết được. Pháp luật hiện hành quy định, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là thông tin cần được công bố công khai nhưng chưa có một cơ chế hiệu quả để giám sát điều này. Điều này gây ra hiện tượng nhiễu thông tin về quy hoạch sử dụng đất. Sẽ là một thiệt thòi lớn nếu nhà đầu tư đất nông nghiệp vùng ven không nắm được thông tin quy hoạch sử dụng đất.

Có nên đầu tư đất nông nghiệp nằm trong khu quy hoạch đất dự trữ của địa phương không?

Nếu mua phải đất nằm trong quy hoạch đất dự trữ của địa phương, có thể trong tương lai, nhà đầu tư sẽ bị thu hồi đất để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế của phường, xã, quận, huyện với khoản bồi thường không đáng kể. Các chuyên gia cho rằng, để an toàn, người mua đất nông nghiệp nên tránh những khu đất nằm trong quy hoạch đất dự trữ của địa phương vì khả năng thua lỗ rất cao.

Yếu tố nào tác động trực tiếp đến thành bại của suất đầu tư đất nông nghiệp ven Sài Gòn?

Nhà đầu tư đất nông nghiệp vùng ven có thể gặp trục trặc hoặt thua lỗ nếu sơ suất một trong các điểm sau: tài sản nằm trong quy hoạch đất dự trữ, không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không được phép lên thổ cư hoặc chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng quá cao.

Vì sao nhiều người vẫn đổ tiền mua đất ruộng vùng ven Sài Gòn mà không mua đất thổ cư an toàn hơn?

Dù không ít rủi ro nhưng mua đất nông nghiệp vùng ven Sài Gòn để mua bán, kinh doanh vẫn là một kênh đầu tư hấp dẫn với giới buôn địa ốc chuyên nghiệp. Nếu chuyển đổi mục đích sử dụng từ nông nghiệp lên thành đất thổ cư thành công, người mua sẽ có cơ hội tài sản tăng giá đột biến do bất động sản liền thổ thường giữ giá tốt khi địa ốc đóng băng nhưng lại leo thang khi thị trường phục hồi và tăng trưởng.

Một nguyên nhân khác là tâm lý người Việt vẫn nặng về quan niệm đời người phải có tấc đất cắm dùi, mua vàng thì lỗ, mua thổ thì lời. Điều này tạo nên điểm cá biệt khiến trong nhiều thập niên qua, làn sóng đầu tư đất nông nghiệp vẫn rất sôi động.