Những rủi ro trên thị trường BĐS (kỳ 1)

Kỳ 1: "Đánh đu" với vàng, đô la

Giá đất lấy chuẩn giá vàng

Bất động sản có độ trễ nhất định so với những biến động trên  thị trường vàng và đô la. Thế nhưng, khi phản ứng, thì đó là những phản ứng khá mạnh mẽ, khốc liệt…

Mà, việc định giá đất lại được thực hiện vô tội vạ, được “bơm vá” bởi đội ngũ “cò” đất. Ngoại trừ những giao dịch có liên quan đến cơ quan nhà nước, còn lại thì hầu như bảng giá đất được UBND cấp tỉnh, thành phố ban hành hằng năm chẳng có ý nghĩa gì nhiều trên thị trường.

Chị Nguyễn Ngọc Anh Đào (Hoàn Kiếm, Hà Nội) vừa bị một "vố hớ" lớn dù chị đã có “kinh nghiệm đất cát” trên dưới 10 năm. Chẳng là, cách đây chưa lâu, chị mua “để dành” một khu đất ở quận Long Biên (Hà Nội). Khu vực này lâu nay vẫn là khu vực “tĩnh lặng” nhất trên thị trường Hà Nội. Thế nên, nghe phong thanh chuyện mở đường, quy hoạch mới, lại thấy giá đất cứ tăng theo ngày, chị Đào nghĩ tới chuyện thị trường đã “để mắt” đến khu vực phía Bắc sông Hồng. Tham khảo các “bác nông dân còn đất bán”, bác nào cũng bảo giờ vàng đang lên, giá cả đang tăng, lại có nhiều người hỏi, bán tiếc lắm, chị Đào càng quyết tâm mua.

Giá đất, như thường lệ, lại được quy theo vàng. Sau Tết Nguyên đán, giá vàng tăng nhanh,  chị Đào thấy khoản đầu tư của mình bắt đầu sinh lời và đến lúc rao bán đất. Thế nhưng, đấy cũng là lúc thông tin về giao dịch bằng vàng miếng bị cấm, giá vàng trên thị trường có dấu hiệu chững lại. Khác hẳn sự sôi động mà chị cảm thấy khi đi mua đất, khu đất của chị rao cả chục ngày vẫn chẳng có dấu hiệu nào là sẽ “đẩy” được. Thảng hoặc 1, 2 người có nhu cầu thực hỏi mua, ai cũng lắc đầu vì giá đất cao quá.

Thực ra, chị Đào đã mua đất đúng lúc giá vàng tăng, các “cò” đất cũng hùn nhau bày chiêu thổi giá đất trong khu vực tăng lên. Còn lúc này, khi giá vàng giảm, thị trường đóng băng bởi giao dịch được thực hiện cũng không mang lại lợi nhuận mong muốn.

Giá nhà được tính theo đô la

Dù có quy định giao dịch bằng tiền Việt Nam, nhưng trên thị trường bất động sản, phần lớn sản phẩm đều được rao bán hoặc cho thuê bằng đô la một cách công khai. Thậm chí, trên nhiều trang thông tin về bất động sản, các sản phẩm căn hộ cũng được nhiều người chào giá bằng “đô”. Đây là hệ quả của một thời gian dài hiện tượng lạm dụng USD diễn ra khá phổ biến trên thị trường. Thậm chí, tại các báo cáo của một số công ty tư vấn bất động sản như CBRE, Savills..., thông tin về giá bán và cho thuê bất động sản đều được thể hiện bằng USD.

Cách đây chừng tháng, khi mà tỷ giá VND/USD được điều chỉnh, đúng vào đợt góp vốn, nhiều người mua nhà đã khóc dở mếu dở chỉ vì qua một đêm phải móc túi thêm từ vài chục đến hàng trăm triệu do thay đổi tỉ giá.

Các chuyên gia  BĐS cho rằng, do đặc thù của lĩnh vực  BĐS, thời gian thanh toán của khách hàng khi mua sản phẩm thường kéo dài 2-3 năm, nên việc niêm yết bằng USD sẽ giúp chủ đầu tư ngăn ngừa rủi ro về trượt giá.

Với việc định giá bán theo USD, chủ đầu tư đã đạt được mục tiêu đẩy rủi ro về phía khách hàng. Trong rất nhiều trường hợp, hợp đồng mua bán được chủ đầu tư ký với khách hàng thể hiện bằng VND, nhưng giá đã được quyết bằng USD và giá này được làm cơ sở tính toán khoản tiền phải nộp trong các đợt thanh toán của khách hàng. Do đó, khoản tiền thanh toán thực của khách hàng cho mỗi đợt có thể tăng lên rất nhiều dù tỉ lệ thanh toán theo hợp đồng không thay đổi.

Chị Minh Nga, người có phần tỷ lệ còn phải đóng góp ở dự án Keangnam, phàn nàn, cứ khi giá USD tăng thì lại thấy thông báo nộp tiền, trong khi giá USD hiếm hoi lắm mới giảm chút ít như trong 2 – 3 ngày vừa qua thì chẳng thấy chủ đầu tư dự án nào gọi đi nộp tiền cả.

(Theo PLVN)