Phương pháp tính thuế GTGT và TNCN khi cho thuê nhà

Về cơ bản khách hàng thường đặt ra 2 câu hỏi: Phải đóng những thuế nào khi cho thuê nhà? Phải bắt đầu từ đâu khi quyết định đi đóng thuế? Hãy thử nghiên cứu bài viết dưới đây để rút ra câu trả lời được các câu hỏi trên.

Các khoản thuế phái nộp khi cá nhân cho thuê nhà

Khi cá nhân có nhà cho thuê và muốn được hóa đơn của cơ quan thuế để giao cho bên thuê nhà thì cá nhân có nhà cho thuê phải nộp các loại thuế: thuế môn bài, thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế thu nhập cá nhân (TNCN).

Các loại thuế này cá nhân có nhà cho thuê phải đóng nhưng việc bên nào là người nộp những khoản tiền này thì phụ thuộc vào sự thương lượng và thỏa thuận giữa bên thuê và bên cho thuê và phải được thể hiển rõ trong hợp đồng thuê nhà.

Cụ thể cách tính thuế như sau:

1. Thuế môn bài

Là loại thuế phải đóng theo năm nên việc xác định mức thuế phải đóng không căn cứ và thời gian cho thuê nhà mà quan tâm vào thời gian bạn ký hợp đồng thuê nhà là vào 6 tháng đầu năm hay cuối năm:

+ Nếu là 6 tháng đầu năm: đóng 1 triệu

+ Nếu là 6 tháng cuối năm (từ ngày 1/7): nộp 500 ngàn

(Trích từ: Thông tư của Bộ tài chính số 96/2002/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định 75/2002/NĐ-CP ngày 30/08/2002 của Chính phủ)

2. Thuế giá trị gia tăng

Đây là thuế tính theo từng tháng.

Công thức như sau:

Trong đó:

+ Thu nhập/tháng: là số tiền được ghi trong hợp đồng thuê nhà mà bên thuê đóng cho bên cho thuê hàng tháng

+ Tỷ lệ GTGT: 5% (Trích từ số: 17963/BTC-TCT về tính tỷ lệ giá trị gia tăng theo tỷ lệ % ban hành ngày 25/12/2013 của Bộ Tài Chính. Điều 8 mục 2: Dịch vụ, xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu là 5%)

3. Thuế thu nhập cá nhân

Được tính theo tháng và tính theo bậc lũy tiến thuế

Thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật

- Thu nhập dựa trên tỷ lệ = Thu nhập/tháng  x Tỷ lệ thu nhập chịu thuế

+ Thu nhập/tháng: là số tiền được ghi trong hợp đồng thuê nhà mà bên thuê đóng cho bên cho thuê hàng tháng

+Tỷ lệ thu nhập chịu thuế: 30%

(Trích từ Quyết định số: 111/2013/TT-BTC về việc ban hành biểu tỷ lệ thu nhập chịu thuế tính trên doanh thu. Cụ thể: Điều 8, mục 1, a. 4 tỷ lệ thu nhập chịu thuê ấn định cho dịch vụ, xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu: 30%

- Các khoản giảm trừ:

+ Giảm trừ bản thân là 9 triệu/tháng

+ Giảm trừ người phụ thuộc: 3,6 triệu/tháng

(Những người được giảm trừ thì phải có đăng ký với chi cục Thuế. Trường hợp cá nhân đã được giảm trừ ở nơi trả thu nhập khác thì không được tính vào đây)

Sau khi có được thu nhập chịu thuế chúng ta sẽ dựa vào đó tính thuế thu nhập cá nhân theo bậc

- Thu nhập cá nhân tính theo bậc lũy tiến:

Chú ý: Hiện nay có 3 phương pháp tính cho thuế TNCN tính theo bậc, nhưng ở đây bài viết chỉ gởi tới người đọc phương pháp 1. Hai phương pháp còn lại sẽ được ghi chi tiết hơn ở bài viết :Phương pháp tính thuế thu nhập cá nhân để tiện cho việc theo dõi.

Để người đọc có thể hiểu rõ hơn về cách tính trên, xin dẫn ra đây 2 ví dụ cụ thể:

Ví dụ 1: Ngày 01/2/2014, ông A đến Chi cục thuế quận Bình Thạnh để kê khai đóng thuế cho thuê nhà.

Biết rằng:

-            Bên thuê nhà là Công ty TNHH Năm Hải.

-            Mục đích thuê: Làm văn phòng công ty.

-            Hợp đồng thuê nhà công chứng ngày 01/01/2014.

-            Giá cho thuê: 40 triệu đồng/tháng.

-            Thời gian cho thuê nhà từ ngày 01/01/2014 đến 01/01/2016.

-            Phương thức thanh toán: Thanh toán mỗi tháng vào ngày đầu của tháng đó.

-            Ông A sống độc thân, ông A phải nuôi một mẹ già năm nay đã 75 tuổi.

-            Công ty TNHH Năm Hải yêu cầu ông A phải xuất hóa đơn cho thuê nhà.

Chú ý: Ông A chưa được giảm trừ cá nhân từ việc các thu nhập khác

Tính các loại thuế mà ông A phải đóng trong tháng 2/2014.

1) Thuế môn bài ông A phải đóng: 1 triệu/năm

2) Thuế giá trị gia tăng: 40tr x 5% = 2 triệu/tháng

3) Thuế thu nhập cá nhân phải đóng:

-  Thu nhập chịu thuế: 40tr x 30% = 12tr – 9tr (giảm trừ bản thân) – 3.6tr (giảm trừ mẹ già, có đăng ký với chi cục thuê) <0 => không đóng thuế TNCN.

Ví dụ 2: Ngày 01/8/2014, chị Hương tới Chi cục thuế Quận 1 để kê khai đóng thuế cho thuê nhà.

Biết rằng:

-  Bên thuê nhà là Công ty Oriflame

-  Mục đích thuê: Làm văn phòng công ty.

-  Hợp đồng thuê nhà công chứng ngày 01/08/2014.

-  Giá cho thuê: 2000 USD/tháng.

-  Thời gian cho thuê nhà từ ngày 01/08/2014 đến 01/08/2018.

-  Phương thức thanh toán: Thanh toán mỗi tháng vào ngày đầu của tháng đó.

-  Chị Hương có 2 con nhỏ dưới 18 tuổi.

-  Công ty Oriflame yêu cầu chị Hương xuất hóa đơn

Tính các loại thuế mà chị Hương phải đóng trong tháng 1/9/2014

Chú ý: Chị Hương đã giảm trừ khi đóng thuế TNCN dựa trên mức lương công ty (chị Hương đi làm hành chính ở công ty nước ngoài với thu nhập cao)

1) Thuế môn bài Chị Hương phải đóng: 500 ngàn. Ngày 1/1/2014 bắt đầu đóng lại 1tr/năm từ đâu

2) Thuế giá trị gia tăng: (2000USD x 21.000/1USD) x 5% = 2tr1/tháng

3) Thuế thu nhập cá nhân phải đóng:

-  Thu nhập chịu thuế: (2000USD x1.000/1USD) x 30% = 12tr600 – 0 (đã được giảm trừ rồi) - Thu nhập cá nhân phải đóng:

-  Thu nhập cá nhân tính theo bậc lũy tiến

+ Bậc 1: Thu nhập tính thuế đến 5 triệu: 5tr x 0.05 = 250 ngàn

+ Bậc 2: Thu nhập tính thuế trên 5 triệu

(10tr – 5tr) x 0.1 = 500 ngàn

+ Bậc 3: Thu nhập tính thuế trên 10 triệu

(12tr600 – 10tr) x 0.15 = 390 ngàn

Tổng thu nhập cá nhân phải đóng = 250 + 500 + 390 = 1tr140 ngàn/tháng