Sáng - tối văn phòng cho thuê

Văn phòng cho thuê là một trong những lĩnh vực biến động mạnh nhất trên thị trường bất động sản TP.HCM trong những năm gần đây. Từ chỗ giá thuê tăng mạnh và không có diện tích trống cách đây 3 năm, thị trường đã chứng kiến sự tuột dốc không phanh của giá thuê và tỉ lệ trống cũng tăng lên trong suốt một năm qua. Trong khi nhiều nhà đầu tư đã dứt áo ra đi thì một số khác vẫn quyết tâm bám trụ.

Bỏ cuộc chơi

Không ít nhà đầu tư đã rời bỏ thị trường văn phòng cho thuê để tập trung vào lĩnh vực kinh doanh truyền thống hoặc chuyển hướng sang những lĩnh vực khác có triển vọng hơn. Điển hình là Công ty Cổ phần Nhiên liệu Sài Gòn, Công ty Cổ phần Xây dựng và Địa ốc Hòa Bình, Công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu Khánh Hội, Công ty Cổ phần Ánh Dương. Các công ty này đã buộc phải bán lại hoặc hoãn kế hoạch xây dựng cao ốc văn phòng cho thuê. Thậm chí, những doanh nghiệp có tên tuổi như VinaCapital cũng bán lại cổ phần trong tòa tháp văn phòng A&B Tower (quận 1) để tập trung đầu tư vào lĩnh vực nhà ở và bán lẻ.

Bên cạnh những tính toán lãi lỗ của từng doanh nghiệp thì nguyên nhân quan trọng nhất là thị trường văn phòng cho thuê đã thay đổi quá nhanh, khiến nhiều nhà đầu tư không thích ứng kịp và buộc họ phải cân nhắc lại kế hoạch đầu tư vào lĩnh vực này. Năm 2009, theo ước tính của Công ty Tư vấn Bất động sản Cushman & Wakefield (Mỹ), giá thuê văn phòng tại TP.HCM đã giảm hơn 50% so với thời đỉnh điểm cách đây hơn một năm. Quý I/2010, giá thuê cũng giảm 3-5%, tùy theo từng phân khúc trong khi lượng cung tăng mạnh do phong trào đầu tư văn phòng cho thuê cách đây 4-5 năm. Trong thời kỳ suy giảm kinh tế, các doanh nghiệp buộc phải thu hẹp quy mô hoạt động, khiến tỉ lệ trống của các cao ốc văn phòng bắt đầu tăng lên, có lúc lên đến gần 20%.

Không phải nhà đầu tư nào cũng bi quan khi nhìn vào những con số này. Các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính như Tập đoàn Bitexco, Công ty Cổ phần Vincom vẫn triển khai xây dựng những dự án lớn. Liên doanh Vietcombank - Bonday - Bến Thành cũng đang khởi động trở lại dự án tháp văn phòng 35 tầng ở khu vực Công trường Mê Linh (quận 1).

Ông Peter Dinning, Tổng Giám đốc Công ty Tư vấn Bất động sản Colliers International, đơn vị tiếp thị cao ốc văn phòng Kumho Asiana Plaza (quận 1) và Bitexco Financial Tower (quận 1), nhận định: “Triển vọng trung và dài hạn đối với lĩnh vực đầu tư văn phòng cho thuê vẫn khả quan vì lượng cung ở TP.HCM mới chỉ bằng 1/4 so với Bangkok, Manila và Jakarta. Vì thế, mặc dù giá thuê văn phòng được dự báo sẽ tiếp tục biến động do những thay đổi của tình hình kinh tế thế giới, nhưng về tổng thể, mức giá thuê hiện tại vẫn sẽ được duy trì trong nhiều năm tới và mang lại lợi nhuận khả quan cho nhà đầu tư”.

Mảng sáng

Trên thực tế, bức tranh u ám của thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM vẫn le lói những mảng sáng, nên một số nhà đầu tư vẫn tiếp tục lạc quan về thị trường.

Thứ nhất, xét về giá thuê, mặc dù đã giảm hơn 50% (theo Cushman & Wakefield), nhưng vẫn đang đứng ở mức chấp nhận được đối với nhà đầu tư. Hiện nay, các tòa nhà thường chào giá 60-70 USD/m2/tháng, nhưng hợp đồng ký được ở mức giá này không nhiều. Đa phần được ký ở mức giá 30-40 USD/m2/tháng đối với cao ốc văn phòng loại A. Trong khi đó, vào những năm thị trường tăng trưởng nóng, giá thuê văn phòng có lúc lên đến gần 100 USD/m2.

Thứ hai, đã có những nhận định bi quan về nhu cầu thuê văn phòng do các doanh nghiệp thu hẹp quy mô hoạt động trong thời kỳ suy giảm kinh tế. Tuy nhiên, trên thực tế, nhu cầu thuê văn phòng năm 2009 cũng gần như tương đương với thời điểm trước khủng hoảng, với diện tích cho thuê được lên đến 150.000 m2.

Theo Công ty Tư vấn Bất động sản CBRE Việt Nam, đơn vị tiếp thị tòa tháp Vincom Center (quận 1), trong quý I/2010, các tòa nhà tại TP.HCM đã cho thuê được 58.000 m2 diện tích, tăng hơn 14% so với quý trước. Tình hình cho thuê văn phòng ở những cao ốc mới đi vào hoạt động như Centec Tower, Centre Point, Kumho Asiana Plaza cũng rất khả quan.

Thứ ba, nhờ nhu cầu thuê tăng, tỉ lệ trống ở các cao ốc văn phòng sau một thời gian đã giảm dần và bắt đầu có xu hướng ổn định trở lại, dù lượng cung vẫn đang tăng lên.

Triển vọng của thị trường trong thời gian tới sẽ được kiểm chứng trong năm nay khi một số dự án lớn đi vào hoạt động. Đáng chú ý là tòa tháp Vincom Center của Công ty Cổ phần Vincom (đi vào hoạt động vào ngày 30.4), với diện tích văn phòng lên đến 80.000 m2, tức tương đương với 1/10 tổng diện tích tất cả các loại văn phòng trên toàn thành phố. Với diện tích lớn như vậy, chính sách cho thuê của Vincom sẽ ảnh hưởng mạnh đến giá cho thuê và công suất cho thuê trung bình của thị trường. Ngoài ra, trong thời gian tới, TP.HCM sẽ đón nhận thêm một số cao ốc lớn như Bitexco Financial Tower (38.000 m2) và A&B Tower (20.000 m2). Lượng cung lớn chắc chắn sẽ gây sức ép làm giảm giá cho thuê trên thị trường.

Mặc dù vậy, các công ty tư vấn tiếp thị những dự án này vẫn tỏ ra lạc quan. Ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc CBRE Việt Nam, cho biết, với vị trí đắc địa và chính sách cho thuê hấp dẫn, Vincom Center vẫn đang thu hút khách thuê và Công ty đang đàm phán với một số khách hàng lớn. Tuy không công khai giá thuê nhưng theo một số nguồn tin, giá thuê ở Vincom khoảng 35-38 USD/m2/tháng.

Ông Dinning, Công ty Colliers International, cũng cho biết, giá thuê của Bitexco Financial Tower dao động từ 41-59 USD/m2/tháng. “Chúng tôi đang đàm phán với nhiều khách thuê và diện tích mà họ mong muốn đã gần bằng tổng diện tích của tòa nhà. Chúng tôi hy vọng sẽ cho thuê được hơn 60% diện tích khi tòa nhà khai trương vào tháng 10 tới”, ông nói.