30/01/2018, 23:53

THẬT MAY MẮN…

Xây dựng nhà trọ cho thuê hiện đang là hướng đầu tư thu hút được nhiều sự quan tâm bởi hệ số an toàn cao, hiệu quả kinh tế lớn, và đang là mô hình phát triển mạnh mẽ tại các thành phố trọng điểm.

CHÚNG TÔI CAM KẾT CHẮC CHẮN BẠN SẼ ĐÁNH RƠI TIỀN KHI KHÔNG ĐỌC HẾT BÀI VIẾT NÀY.

Thế nhưng để thành công không đơn giản, chủ đầu tư phải nắm bắt được nhu cầu của người thuê nhà tập trung nhiều ở khu vực nào, lựa chọn chính xác vị trí bất động sản, xác định nguồn vốn hiện có và ước lượng chi phí xây nhà trọ, cũng như dự trù mức độ rủi ro sẽ gặp phải. Trong bài viết này chúng tôi sẽ lột trần đầy đủ tất cả chi phí xây nhà trọ bạn sẽ phải chi trả khi bắt đầu tham gia mô hình này.

SỰ THẬT LÀ: Chỉ có 5% đọc hết bài viết, 95% nói dài và lười đọc (quy tắc 5/95). 5% đọc hết và sau này làm ông bà chủ, xây nhà cho 95% kia thuê… Không dông dài và làm mất thời gian của bạn nữa. Chúng ta bắt đầu chương trình đi tìm “Ai là triệu phú”.

Các chi phí phải có khi bắt đầu xây nhà trọ cho thuê

Chi phí tìm mua đất
Chi phí thiết kế
Chi phí xây dựng
Chi phí quản lý, vận hành

Chi phí tìm mua đất

Chi phí bồi dưỡng cho môi giới tốt để tìm được Bất động sản tốt.
Chi phí đi xét pháp lý nguồn gốc đất.
Chi phí công chứng hợp đồng đặt cọc.
Chi phí thẩm định của ngân hàng (nếu vay).
Lệ phí công chứng, chứng thực;
Lệ phí trước bạ.
Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền.
Chi phí đi lại (xăng xe, cà phê, nước suối, điện thoại,…)

Các chi phí kể trên chỉ trong trường hợp giao dịch được hoàn thành 1 cách suôn sẻ. Nếu không thì bạn và tôi đã hiểu chuyện gì sẽ xảy ra rồi.

Chi phí xây nhà trọ

Phương án phòng 12m2. Dự án nhà cho thuê Bác Sĩ Lan.

Chi phí thiết kế

Các trường hợp thường hay xảy ra:

Lên mạng tìm mẫu nhà nào trông “được, được” rồi tìm công ty thiết kế bảo họ thiết kế tương tự mẫu ấy.
Hay tự mày mò vẽ ra giấy bố trí phòng ốc ngôi nhà
Hay xin phép xây dựng để biết nhà mình được xây như thế nào trước rồi tìm thầu xây dựng bảo họ dựa vào đó thiết kế

chi phí xây nhà trọ

Tạm dịch: “Tôi không hiểu tại sao người ta thuê kiến trúc sư để rồi bảo họ phải làm như thế này, như thế kia.” – Frank Gehry

Các chi phí trong giai đoạn này:

Chi phí tìm hiểu quy định xây dựng trên lô đất.
Chi phí thiết kế (Bộ hồ sơ thiết kế hoàn chỉnh bao gồm: Kiến trúc, kết cấu, điện, nước, hệ thống thông tin (tivi, điện thoại, internet, camera), PCCC, dự toán chi phí xây dựng và tiến độ xây dựng)
Chi phí xin phép xây dựng.

Ah khoan đã, bạn dựa vào đâu để có thể thiết kế căn nhà trọ của mình? Như chúng tôi đã nói “Nhà để ở chỉ phục vụ việc ở. Nhưng nhà cho thuê nếu không ai thuê bạn sẽ bị mất tiền.”. Vậy ngôi nhà bạn đang chuẩn bị thiết kế phục vụ cho ai? Sinh viên? Nhân viên văn phòng? Gia đình nhỏ hay công nhân? Họ khá giả không? Nhu cầu họ cần những gì trong căn phòng? Họ chấp nhận chi trả giá thuê bao nhiêu?

Vậy là phải sinh ra 1 khoản chi phí “Nghiên cứu thị trường” nữa rồi phải không bạn? Bởi nếu không hiểu rõ mình đang làm gì và cứ làm theo suy nghĩ của mình hoặc xây lên một ngôi nhà giống với các ngôi nhà xung quanh thì chúng tôi chỉ hỏi bạn duy nhất 1 câu “Nhà bạn có gì khác biệt và tại sao người ta sẽ thuê phòng của bạn?”

Chi phí xây dựng

Đây dường như là điểm nhiều người quan tâm nhất khi tiến hành việc xây nhà mà quên hết tất cả các chi phí khác chúng tôi đang liệt kê trong bài viết này. Bạn có như mọi người khi nghĩ rằng chi phí xây nhà mới quan trọng, còn các chi phí khác đều không đáng kể?

Chi phí xây nhà trọ

Mặt tiền dự án nhà cho thuê Nguyễn Trọng Tuyển, Phú Nhuận.

Để chứng minh nhận định đó là sai chúng tôi sẽ liệt kê các chi phí giai đoạn này như sau (Bạn để ý thật kỹ xem báo giá xây dựng kiểu m2 có đề cập đến các vấn đề này không nhé):

Chi phí tìm hiểu, dọ giá thị trường và tìm thầu xây dựng.
Chi phí tháo dỡ nhà cũ (nếu có nhà trên đất).
Chi phí bảo hiểm xây nhà.
Chi phí khoan giếng.
Chi phí di dời đồng hồ điện, nước, hoặc xin đồng hồ 3 pha. Tự ý di dời sẽ bị phạt bạn nhé.
Chi phí ép cọc hoặc gia cố nền đất (nếu nền đất yếu).
Chi phí thủ tục hành chính khi bắt đầu khởi công.
Vì để cho tất cả mọi người đều hiểu nên chúng tôi không quá sa đà vào các ngôn ngữ kỹ thuật. Do đó chi phí xây dựng theo đơn giá thị trường thi công phần thô dao động trong khoảng từ 2,7 – 3 triệu/m2 sàn xây dựng. Trọn gói từ 4,5 – 5 triệu/m2 sàn xây dựng (Xin được đề cập trong bài viết khác).
Chi phí bồi dưỡng thợ thuyền mỗi lần đổ bê tông từng lầu hay các dịp lễ, tết hay chả cần dịp gì. “Mình thích thì mình bồi dưỡng anh em thôi” <= Bạn nên đọc câu chuyện này nếu có ý nghĩ như vậy nhé.
Chi phí lãi vay, abc với ngân hàng (nếu có).
Chi phí đi lại trông coi công trình hoặc thuê tư vấn giám sát.
Chi phí cho các “bên liên quan” đến việc thi công đúng hay sai.

Đến đây xem như dự án đã hòm hèm hoàn thành. Nhưng chưa hết, câu chuyện vẫn còn tiếp

Chi phí hoàn công.
Chi phí thi công sau hoàn công.
Chi phí cho các “bên liên quan” sau hoàn công.
Chi phí thiết bị trong phòng (Chậu rửa chén, tủ lạnh, máy lạnh, kệ bếp, rèm cửa, đồng hồ điện, đồng hồ nước mỗi phòng,…)
Chi phí thiết bị tòa nhà (ổ khóa, đánh chìa khóa,camera, bộ khuếch đại truyền hình cáp, bộ chia dây internet, bộ phát wifi, thùng rác lớn,…)
Chi phí vệ sinh công nghiệp lau dọn toàn bộ công trình
Chi phí ăn nhậu, bồi dưỡng chia tay thợ thuyền.

Cuối cùng cũng xong cái nhà rồi, chóng hết cả mặt bạn nhỉ? Qua bước tiếp theo thôi.

Chi phí quản lý, vận hành

Lo lắng này vừa qua đi, lo lắng khác lại đến. Hay chúng tôi xin phép dừng lại không liệt kê nữa nhé?

Chi phí nhờ môi giới tìm khách thuê.
Chi phí đăng tin tim khách trên internet.
Chi phí mua bảo hiểm trộm cắp, cháy nổ.
Chi phí cho người quản lý hoặc thuê đơn vị quản lý chuyên nghiệp.
Chi phí ngoại giao với các “bên liên quan” quản lý khu vực.
Thuế
Chi phí trống phòng.
Chi phí internet, cáp, đổ rác, điện, nước công cộng.
Chi phí bảo trì ngôi nhà.

Chi phí xây nhà trọ

Để giải quyết cho tất cả các vấn đề nêu trên chúng tôi đã nghiên cứu và viết ra toàn bộ quy trình 4 bước cần phải thực hiện để giảm thiểu tối đa tất cả các trường hợp “đánh rơi tiền”. Và chúng tôi thành thật muốn chia sẻ đến cộng đồng để không phải xảy ra những trường hợp đầu tư đáng tiếc không nên có. Bạn có thể nhấn vào nút “Click here” phía dưới để tải về bộ tài liệu hoặc chia sẻ cho người thân đang chuẩn bị các chi phí xây nhà trọ nhé. Hoặc nếu có bất kỳ thắc mắc nào cần tư vấn, mời bạn đánh vào phần bình luận phía bên dưới.

Khi tôi dành cho bạn thời gian của tôi. Nghĩa là tôi đã cho đi một phần cuộc sống mà tôi sẽ không bao giờ lấy lại được. Vì vậy, làm ơn đừng để tôi hối tiếc vì đã cho nó…

P/S: Hoặc bạn có thể tham khảo qua bài viết này để có thể tạo được 1 bảng excel chi phí đầy đủ như hình này

chi phí xây nhà trọ