Tư vấn đòi lại tiền đặt cọc trong hợp đồng thuê nhà

Câu hỏi:

Xin chào Luật sư! Tôi tên là Minh, là một sinh viên. Tôi có một vấn đề xin được tư vấn như sau:

Vào ngày 1/6/2015, tôi và bạn tôi có ký hợp đồng thuê nhà với Anh Hùng, thời hạn thuê nhà là 1 năm, tiền đặt cọc là 2 triệu đồng. Trong hợp đồng có ghi nếu bên B (tức tôi) đơn phương hủy hợp đồng thì sẽ không được lấy lại phí đầu tư và tiền đã đặt cọc. Tuy nhiên, đến ngày 25/12/2015, do tôi đăng ký đi học thêm nên tôi phải chuyển nhà đến gần trường để tiện cho việc đi lại. Tôi đã thông báo với chủ nhà là hết tháng sẽ trả lại nhà. Một tuần sau, tôi trả lại nhà và xin nhận lại tiền đặt cọc nhưng chủ nhà không đồng ý với lí do đã có thỏa thuận trong hợp đồng là không được trả lại tiền. Sau đó tôi có thỏa thuận miệng với chủ nhà là nếu tôi tìm được người khác thuê nhà thì chủ nhà sẽ trả lại tiền đặt cọc cho tôi và đã được chủ nhà chấp nhận. Ngày 15/1/2016, tôi đã giới thiệu được người khác thuê nhà xong chủ nhà không trả lại tiền đặt cọc cho tôi mà chỉ đồng ý trả cho tôi 1 triệu đồng tiền công. Như vậy, trường hợp này tôi có thể kiện để đòi tiền đặt cọc không?

 Trả lời:

Xin chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến công ty Luật Hoàng Phi. Với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin trả lời như sau:

Theo như bạn trình bày, thì giữa bạn và anh Hùng (chủ nhà trọ) đã kí với nhau một hợp đồng thuê nhà trọ, thời hạn là 1 năm, từ ngày 1/6/2015 đến ngày 1/6/2016. Theo hợp đồng thì bạn phải đặt cọc trước 2 triệu đồng và hai bên đã thỏa thuận nếu bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng thì sẽ không được nhận lại phí đầu tư và tiền đã đặt cọc.

Tuy nhiên, vì lý do cá nhân là bạn đi học thêm nên phải chuyển chỗ trọ, do vậy không thể tiếp tục hợp đồng thuê nhà với anh Hùng. Sau khi thông báo với chủ nhà được một tuần thì bạn trả lại nhà và xin nhận lại tiền đặt cọc nhưng phía chủ nhà không đồng ý vì thỏa thuận giữa hai bên trong hợp đồng quy định là không được nhận lại tiền nếu bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Tư vấn đòi lại tiền đặt cọc trong hợp đồng thuê nhà

Do vậy, trường hợp này, chủ nhà không thực hiện trả lại tiền cho bạn là có căn cứ dựa trên thỏa thuận trong hợp đồng thuê trọ. Sau đó, bạn đã thỏa thuận miệng với bên chủ nhà là anh Hùng rằng nếu bạn giới thiệu được người thuê nhà thì sẽ được trả lại tiền đặt cọc. Tuy nhiên khi giới thiệu được người thuê nhà thì bên phía chủ nhà không hoàn lại tiền đặt cọc cho bạn mà chỉ trả tiền công là 1 triệu đồng. 

Căn cứ theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015, đặt cọc được hiểu là:

“Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Như vậy, căn cứ theo quy định trên thì nếu như hai bên không có thỏa thuận nào khác, thì khi bên đặt cọc (bạn) từ chối việc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận cọc (chủ nhà trọ). Bên cạnh đó, trong hợp đồng thuê nhà mà hai bên đã giao kết với nhau đã quy định rõ nếu bên B (bạn) đơn phương chấm dứt hợp đồng thì sẽ không thể được nhận lại tiền đặt cọc. Do vậy, trường hợp này, khi bạn chưa hết thời hạn thuê nhà là 1 năm mà chấm dứt hợp đồng thuê nhà thì chủ nhà là anh Hùng sẽ không phải trả lại tiền đặt cọc cho bạn.

Đối với trường hợp hai bên thỏa thuận miệng với nhau là nếu bạn tìm được người thuê nhà mới cho chủ nhà thì sẽ được trả lại tiền đặt cọc. Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 10 Nghị định 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ về giao dịch bảo đảm quy định Hiệu lực của giao dịch bảo đảm như sau:

“1. Giao dịch bảo đảm được giao kết hợp pháp có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ các trường hợp sau đây:

a) Các bên có thỏa thuận khác;

b) Cầm cố tài sản có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản cho bên nhận cầm cố;

c) Việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, tàu bay, tàu biển có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp;

d) Giao dịch bảo đảm có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng hoặc chứng thực trong trường hợp pháp luật có quy định”.

Theo quy định mới nhất tại Bộ luật dân sự 2015 thì không đề cập đến hình thức xác lập giao dịch đặt cọc là có bắt buộc phải lập thành văn bản, được công chứng, chứng thực hay không. Nên trong trường hợp này, nếu như hai bên đã thỏa thuận miệng với nhau rằng khi bạn giới thiệu được người thuê nhà cho chủ nhà trọ thì sẽ được nhận lại tiền đặt cọc, thì bên chủ nhà có nghĩa vụ thực hiện đúng quy định mà hai bên đã thỏa thuận. Tuy nhiên, vì đây là thỏa thuận miệng, không có người làm chứng hay nên nó không có giá trị ràng buộc về mặt pháp lý như được lập thành văn bản, do vậy trường hợp này bạn cũng sẽ rất khó khăn để đòi lại tiền đặt cọc, bởi trên thực tế việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà của bạn đã được quy định cụ thể trong hợp đồng, do vậy chủ nhà hoàn toàn có cơ sở pháp lý để căn cứ vào đó mà không trả lại tiền đặt cọc cho bạn.

Trong trường hợp cần tư vấn thêm, khách hàng có thể liên hệ với Luật sư của Luật Hoàng Phi qua TỔNG ĐÀI TƯ VẤN LUẬT MIỄN PHÍ 19006557 để được tư vấn.