Văn phòng cho thuê trong áp lực giảm giá

Mặc dù thị trường bất động sản tiếp tục trầm lắng, tuy nhiên, gần đây, nhiều chủ đầu tư vẫn mở bán căn hộ cũng như chào thuê văn phòng, khi dự án đang đến thời điểm hoàn thiện. Giá chào bán căn hộ và văn phòng cho thuê đều đã giảm.

Theo công bố của Savills Việt Nam, giá thuê văn phòng tại Hà Nội trung bình giảm do nguồn cung mới dồi dào và nguy cơ dư cung. Hiện nay xu hướng chuyển văn phòng về phía tây, nơi khách thuê có thể tìm được lựa chọn tốt hơn và có giá trị kinh tế hơn, đang gia tăng. Tại khu vực trung tâm thành phố, giá thuê trung bình của các tòa nhà văn phòng hạng A và B cao hơn 13% - 38% so với mặt bằng chung của thị trường trong vòng sáu năm trở lại đây. Công suất thuê trung bình tại khu vực này cao hơn mức trung bình của thị trường 12%, đạt 90% trong quý III/2012. Hiện tại, thị trường Hà Nội có tổng cung văn phòng cho thuê đạt 1,15 triệu m2, tăng 24% so với cùng kỳ 2011. Trong đó, tỷ lệ lấp đầy trung bình của văn phòng hạng A tại Hà Nội tăng đáng kể, đạt hơn 75%.

Theo khảo sát của chúng tôi, tòa nhà ICON4 tại 243A Ðê La Thành, quận Ðống Ða chào thuê mức giá từ 17 USD/m2/tháng. Diện tích cho thuê 400 m2/sàn. Với tòa nhà Crowne tại Khu đô thị mới Mỹ Ðình, Từ Liêm, giá chào thuê từ 25 USD/m2/tháng. Diện tích cho thuê từ 50 m2 đến 605 m2/sàn. Tòa nhà Vinaconex 9 Phạm Hùng, Từ Liêm, chào mức giá thuê 22 - 23 USD/m2/tháng. Tòa nhà 105 Láng Hạ, quận Ðống Ða, chào thuê 19 - 20 USD/m2/ tháng. Diện tích cho thuê từ 54 m2 đến hơn 400 m2. Những tòa nhà trong khu vực trung tâm vẫn có giá thuê cao, chẳng hạn, Capital Tower tại 109 Trần Hưng Ðạo, chào giá 30 USD/m2/tháng.

Ðặc biệt, nguồn cung mới dự báo sẽ còn tăng mạnh trong vài năm tới, bởi hầu hết các tòa nhà đang triển khai sẽ phải tiếp tục hoàn thành để đưa vào sử dụng. Trong khi, nguồn cung lại đang có chiều hướng dư thừa sẽ là một áp lực lớn lên giá thuê trong thời gian tới. Ðiều đó lý giải tại sao dù giá văn phòng đã giảm khá sâu nhưng vẫn chưa có dấu hiệu chạm đáy.

Ðại diện Colliers International Việt Nam nhận định, nguồn cung tăng sẽ tiếp tục gây áp lực về tỷ lệ lấp đầy và giá thuê. Chủ đầu tư hiện vẫn đang phải đối mặt với nhiều thách thức trong việc tiếp cận nguồn vốn nhằm thúc đẩy phát triển các dự án bất động sản. Do đó, giá thuê sẽ có chiều hướng tiếp tục giảm và tạo ra nhiều áp lực cho chủ đầu tư phát triển dự án. Hầu hết các tòa nhà văn phòng trong khu vực nội thành cũng như ngoại thành đều đưa ra các chương trình khuyến mại. Bởi thực tế, trong vòng hai năm trở lại đây, nhiều doanh nghiệp đã buộc phải tìm cách cắt giảm chi phí bằng cách tìm thuê văn phòng ở khu xa trung tâm, hoặc tìm những khu văn phòng giá rẻ. Ðể giữ chân khách hàng, các công ty quản lý, kinh doanh văn phòng cho thuê liên tục giảm giá để cạnh tranh. Giám đốc một công ty trong lĩnh vực này chia sẻ, trong trường hợp phải giảm giá, sẽ không giảm giá cho khách hàng nhỏ, chỉ giảm giá cho một số khách hàng theo lộ trình và bằng cách đưa ra các gói tiện ích, cũng như so sánh giá và dịch vụ với các công ty khác để đàm phán với khách hàng. Cùng với đó, công ty tiếp tục áp dụng tiết giảm chi phí, hạn chế quảng cáo hoành tráng, nhưng mở thêm những chiến dịch truyền thông nhỏ, bằng cách đi sâu vào từng doanh nghiệp.

Ðánh giá về triển vọng thị trường những tháng còn lại của năm và trong tương lai gần, các chuyên gia đều cho rằng, thị trường đang có xu hướng chuyển dịch khách thuê từ khu vực trung tâm ra khu vực vùng ven, ngoại thành. Dự báo, giá thuê bình quân của phân khúc văn phòng cho thuê sẽ phục hồi nhẹ trong năm 2014 với tỷ lệ tăng 1% sau khi giảm 3% trong năm 2013.