10 bí quyết đầu tư căn hộ dịch vụ mini thành công

Ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Công ty Tư vấn Đầu tư Phú Vinh, chuyên gia bất động sản (BĐS) cá nhân cho hay, thị trường BĐS Tp.HCM gần đây rộ lên hình thức đầu tư xây mới hoặc cải tạo nhà phố mặt tiền để cho thuê. Thị trường BĐS tiêu dùng đặc thù này đã ghi nhận nhiều trường hợp thành công nhưng cũng có không ít người thất bại. Ông Chánh đã chia sẻ 10 bước chuẩn bị góp phần hạn chế rủi ro khi triển khai đầu tư kênh này.

Thứ nhất, chọn đúng vị trí và khu vực. Không phải khu vực nào cũng thích hợp để làm mô hình căn hộ dịch vụ mini. Những địa bàn quan trọng là Thảo Điền (quận 2), Phú Mỹ Hưng (quận 7) và khu CBD (Central Business Districts - quận kinh doanh trung tâm), quận 1, 3, Bình Thạnh và một phần quận 4. Mỗi địa bàn cũng có đặc điểm riêng biệt nên cần phải khảo sát kỹ khu vực đó trước khi quyết định đầu tư. Nên bỏ ra một khoản chi phí để lắng nghe tư vấn từ những đơn vị phát triển chuyên nghiệp mô hình này và đích thân đi thực địa các vị trí.

Thứ hai, nghiên cứu thị trường bài bản. Nhà đầu tư cần phải tiến hành khảo sát thị trường thật thấu đáo, có thể tự thực hiện hoặc thuê đơn vị có chuyên môn, am hiểu thị trường cho biết dữ liệu cung, cầu thật chi tiết. Cách hay nhất là đối chiếu so sánh, kiểm tra chéo báo cáo từ nhiều nguồn nhằm hạn chế các sai số. Những thông tin cần thiết: khách hàng thuộc phân khúc này sống tập trung tại địa bàn nào, triển vọng nguồn cung mới và cũ, thu nhập bao nhiêu, mức chi trả trung bình, thời hạn thuê dài hay ngắn, có bao nhiêu đối thủ đang kinh doanh mô hình này...

Thứ ba, bài toán tài chính hợp lý. Có 2 nhóm nhà đầu tư ưa chuộng rót tiền vào mô hình này. Một là là các nhà đầu tư cá nhân có nguồn vốn lớn, nhàn rỗi. Hai là các đơn vị quản lý chuyên nghiệp, thuê để cho thuê lại. Dù là hình thức nào cũng đều phải tính toán dòng tiền phải bỏ ra. Hết sức cân nhắc vay ngân hàng bởi lợi tức ổn định song không cao, nhà đầu tư có thể sập bẫy lãi suất thả nổi nếu như vay quá ngưỡng cảnh báo (chỉ nên vay từ 50-60% vốn dành để xây dựng).

Đối với mô hình này, tiền thuê hằng năm ở mức từ 4-6% tổng vốn đầu tư (tiền đất và xây dựng) cộng với khoản gia tăng giá trị từ 6-8%/năm của BĐS. Đơn cử, nếu chi ra khoản đầu tư 20 tỷ, bạn có thể thu về từ 800 triệu tới 1,2 tỷ đồng/năm từ tiền thuê cộng với khoản tăng giá từ 1,2-2 tỷ trên giá trị BĐS.

Thứ tư, định vị khách hàng. Người thuê căn hộ dịch vụ mini chủ yếu là các chuyên gia nước ngoài có thu nhập tầm trung từ 2.000-3.000 USD/căn/tháng. Nhóm khách hàng tiềm năng này tới từ châu Á - Âu - Mỹ, làm các nghề: nghiên cứu thị trường tiêu dùng, giáo viên ngoại ngữ (tiếng Anh - Nhật - Đức - Hàn), chuyên viên tư vấn các dự án tại Việt Nam quy mô nhỏ và vừa, chuyên gia được các doanh nghiệp Việt Nam thuê... Nhóm khách hàng này đòi hỏi tiện ích, dịch vụ kèm theo căn hộ dịch vụ phải hoàn thiện, trong đó khả năng về ngoại ngữ (nói tiếng Anh) của đội ngũ quản lý là rất quan trọng trong quá trình phục vụ khách hàng.

Thứ năm, thiết kế sản phẩm phù hợp. Người Mỹ có thói quen và tập tính khác dân châu Âu, còn khách Hàn Quốc lại có yêu cầu căn hộ mini khác người Nhật. Vì thế, nhà đầu tư phải hiểu được sự khác biệt đặc thù đó để định vị sản phẩm phù hợp. Nên tham khảo ý kiến của các đơn vị phát triển chuyên nghiệp hoặc những kiến trúc sư có kinh nghiệm thiết kế nhà cho người nước ngoài trước khi bố trí phòng ốc trong dự án. Định vị sản phẩm sai có thể dẫn tới việc thi công “quá hoành tráng”, gây ra lãng phí và không phù hợp với thị trường chung, có thể dẫn tới thua lỗ.

Thứ sáu, chất lượng dịch vụ tốt và không ngừng hoàn thiện. Các dịch vụ như lâu dọn, giặt ủi, nấu ăn, taxi, vé máy bay, ngôn ngữ, hỗ trợ pháp lý và những dịch vụ cá nhân khác... đều rất cần thiết nhằm giữ chân khách hàng. Đây được coi là điểm khác biệt tạo ra sự cạnh tranh cho khu căn hộ dịch vụ mini. Chú tâm và vấn đề nâng cấp chất lượng dịch vụ sẽ khiến cho khách hàng hài lòng có thể mang đến cơ hội tăng công suất cho thuê với hiệu ứng truyền miệng. Bên cạnh đó, chất lượng dịch vụ cũng cần phải hoàn thiện không ngừng. Đơn cử như thái độ phục vụ của đội ngũ quản lý, người tạp vụ, bảo vệ... sẽ giúp khách hàng đánh giá cao bạn, từ đó ở lại lâu hơn.

Thứ bảy, vận hành và quản lý chuyên nghiệp. Đây dường như là thách thức lớn nhất của các nhà đầu tư mô hình căn hộ dịch vụ mini ở Việt Nam. Bởi vì, đa phần các nhà đầu tư tổ chức và cá nhân trong nước đều là giới ngoại đạo, không có kinh nghiệm, kiến thức quản lý và vận hành BĐS cho thuê dành cho khách nước ngoài. Quản lý không tốt sẽ làm tài sản mau xuống cấp, khách hàng chán và nhanh chóng bỏ đi, tỷ lệ lấp đầy kém có thể dẫn tới thua lỗ nặng nề. Vì thế, nếu không có chuyên môn sâu, các nhà đầu tư hãy tìm những đơn vị tư vấn, quản lý, khai thác chuyên nghiệp và uy tín để lắng nghe kinh nghiệm của họ nhằm bảo đảm khoản đầu tư sinh lợi đúng hoặc vượt kỳ vọng.

Thứ tám, an ninh trật tự bảo đảm. Khách thuê nói chung và nhất là người nước ngoài nói riêng đều mong muốn chỗ ở an toàn. Vì vậy, tiến hành đăng ký tạm trú cho khách thuê đúng quy định pháp luật là rất cần thiết. Bên cạnh đó, cần có đội ngũ hướng dẫn và giám sát, theo dõi một cách chặt chẽ để khách thuê tuân thủ những quy định về trật tự an ninh. Làm không tốt tốt khâu này sẽ gây rất nhiều phiền hà cho các nhà đầu tư.

Thứ chín, đừng bỏ qua bước quảng bá tiếp thị sản phẩm. Mặc dù kênh đầu tư căn hộ dịch vụ mini có quy mô vừa và nhỏ nhưng đừng vì thế mà thiếu công đoạn marketing. Chủ đầu tư nên chú trọng vào việc quảng bá bằng nhiều hình thức: truyền miệng, quảng cáo trên các kênh truyền thông phù hợp, tiếp cận cộng đồng người nước ngoài... nhằm tìm kiếm lượng khách hàng mới để tăng tỷ lệ lấp đầy.

Thứ mười, pháp lý đầy đủ. Khi đầu tư căn hộ dịch vụ mini phải thực hiện đăng ký kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, tránh việc kinh doanh chui, không hợp pháp vì như vậy sẽ đẩy tỷ lệ rủi ro lên cao. Liên quan tới yếu tố người nước ngoài hiện tại là một ngành kinh doanh đặc thù, nhà đầu tư cần phải nghiêm túc chấp hành pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh này. Pháp lý minh bạch, rõ ràng là cách duy nhất để đi xa trong ngành BĐS cho thuê.