Cần thận trọng khi vay tiền ngân hàng để đầu tư bất động sản

Không nên vay quá 50% giá trị bất động sản

Tiến sĩ, Chuyên gia kinh tế Lê Bá Chí Nhân nhìn nhận: “Theo tôi thị trường BĐS đang trong đà hồi phục, sắp tới giá trị có thể tăng 5-10%, cho nên cơ hội để vay tiền đầu tư BĐS trong thời điểm này là khả quan. Tuy nhiên, nói là khả quan nhưng người mua vẫn cần phải cân nhắc kỹ sản phẩm, không thể nói khả quan mà ôm tiền vay ngân hàng xuống vùng sâu vùng xa hay những dự án thiếu khả thi, đặc biệt là những dự án xa trung tâm TP, thiếu và yếu những giá trị cộng hưởng để đầu tư được”.

Theo Tiến sĩ Nhân, có 4 vấn đề cần phải cân nhắc kỹ lưỡng. Trước hết là mua ở vị trí nài. Thứ hai là có giá trị cộng hưởng hay không. Thứ ba là uy tín thương hiệu của người bán BĐS. Cuối cùng là thương hiệu sản phẩm định mya là cao cấp, trung cấp hay thấp cấp, để dựa vào đó đánh giá được cung - cầu của thị trường.

Trong đó, luôn phải đặt lên hàng đầu yếu tố uy tín của sản phẩm và uy tín của chủ đầu tư. Một điều nữa cũng quan trọng không kém đó là luôn thận trọng khi vay tiền để đầu tư BĐS. Lý do là vì không phải bất kỳ phân khúc nào cũng tốt và phù hợp để đầu tư.

Ở thời điểm hiện tại, phân khúc trung cấp và bình dân đang được người tiêu dùng mua để ở nên đó chính là phân khúc thật của họ. Mặt khác, báo cáo của CBRE cho biết, giới đầu tư lại bị thu hút nhiều hơn bởi căn hộ cao cấp với 58% lượng giao dịch trong quý II vừa qua.

Theo đánh giá của ông Nhân, nhóm căn hộ với mức giá 1-1,2 tỷ đồng sẽ có sức tiêu thụ dễ dàng và có đầu ra. Trong khi đó, đầu ra của những căn hộ với mức giá 5-10 tỷ đồng là tương đối khó khăn bởi đây là phân khúc dành cho nhóm đối tượng có thu nhập cao trong xã hội. Vậy nên, nếu vay vốn ngân hàng vay ngân hàng để đầu tư vào những căn hộ có giá trị cao, bạn sẽ phải chịu áp lực trả lãi rất lớn trong trường hợp sản phẩm không bán được.

Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư BĐS Việt An Hòa, ông Trần Khánh Quang đánh giá, lãi suất cho vay trước đây thấp kéo theo lãi suất huy động vào ngân hàng cũng không cao khiến sức vay không mạnh. Người mua nhà khá e ngại và lưỡng lự với điều này nên cũng không "tha thiết" trong việc vay vốn ngân hàng.

Nhưng hiện tại, lãi suất huy động đang có xu hướng tăng lên. Bên cạnh đó, Nhà nước cũng đang khuyến khích các ngân hàng nâng cao lãi suất huy động và tìm giải pháp hạn chế lãi suất cho vay. Như vậy, có nhiều khả năng lãi suất cho vay sẽ trở nên ổn định và thị trường cũng lành mạnh hơn. "Ở đây, tôi không thể khẳng định lãi suất co ổn định trong 3-4 năm nữa không, nhưng ít ra cũng ổn định trong vòng 12 tháng. Theo quan điểm của cá nhân tôi thì thời điểm nay đầu tư bất động sản có vay tiền ngân hàng là nên" - ông Nhân cho Quang cho biết.

Cũng theo ông Quang: "Khi lãi suất nhảy lên 18%/năm thì không thể đi vay để đầu tư BĐS được. Còn hiện này, với mức lãi suất dưới 12%/năm thì nhà đầu tư có thể vay ngân hàng để đầu tư BĐS. Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa việc khuyến khích nhà đầu tư vay 100% vốn ngân hàng, theo quan điểm của tôi thì chỉ nên vay 50% giá trị BĐS”.

Trước khi vay, nhà đầu tư cũng nên suy tính kỹ lưỡng đối với rủi ro về lãi suất. Dựa theo "lịch sử" đã diễn ra của việc vay tiền ngân hàng để đầu tư BĐS, cứ tầm 3-4 năm sẽ có 1 lần lãi suất biến động mạnh. Trong 3 năm trở lại đây, không có nhiều biến động về lãi suất.

Ông Quang dự tính, lãi suất sẽ biến động không đáng kể trong 12 tháng tới, tuy nhiên, trong 18 tháng nữa, lãi suất sẽ có biến động mạnh. Mặt khác, do mọi mặt của nền kinh tế đã tốt dần lên, lãi suất cho vay hàng năm cũng chỉ giữ ở mức 13%/năm. Từ đó, sẽ có sự tăng về nhu cầu vốn khiến lãi suất cũng tăng theo. 

Dù cũng cho rằng đây là thời điểm thích hợp cho các nhà đầu tư vay vốn ngân hàng để đầu tư BĐS, ông Quang vẫn đưa ra lời khuyên: “Chỉ nên vay khoảng 50% giá trị BĐS, không nên “lướt sóng” bằng việc vay đến 70-80% sẽ dẫn đến rủi ro. Bởi chỉ cần biến động lãi suất một chút là ngay lập tức mình mất toàn bộ lợi nhuận."

Rủi ro và áp lực lãi vay

Cũng liên quan tới vấn đề này, Giám đốc Sàn giao dịch BĐS ECi Land, ông Trần Quyết Tiến, lại có những quan điểm ngược lại. Theo ông, dù thị trường BĐS cũng có chuyển biến khá tích cực trong thời gian qua, song để có BĐS tăng giá tốt phù hợp cho người đầu tư ngắn hạn sinh lời lại là chuyện khó. Bởi vậy, những ai không phải vay tiền ngân hàng, có tiền thật thi sẽ mua được BĐS đún với giá trị thật của nó.

Mặt khác, những nhà đầu tư dài hạn không phải chịu áp lực về lãi vay sẽ thoải mái hơn trong việc lựa chọn thời điểm để "bung" hàng. Khi thị trường BĐS trở nên sôi động hơn, giá cả cũng theo đó sẽ cao hơn và chắn chắn có lãi nếu bán ra.

Theo quan điểm của ông Tiến, thời điểm hiện nay rất phù hợp để đầu tư BĐS tuy nhiên chỉ là đối với người có tiền thật, do về cơ bản, BĐS sẽ trở về giá trị thực. Cũng vì có giá hợp lý, đa dạng về loại hàng để lựa chọn, BĐS có thể được coi là kênh đầu tư hấp dẫn hơn so với những kênh đầu tư  còn lại như chứng khoán, gửi tiền ngân hàng, ngoại tệ hay vàng. Bởi vậy, đầu tư BĐS vào thời điểm này là một việc nên làm nhưng không khuyến khích việc vay tiền để đầu tư.