Những điều cần biết khi đầu tư cho thuê phòng trọ cao cấp

Khi trao đổi với phóng viên, ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Công ty CP Tư vấn Đầu tư Phú Vinh cho hay, mô hình kinh doanh phòng cho thuê gần đây tại Sài Gòn thu hút nhiều nhà đầu tư cá nhân có nguồn vốn nhàn rỗi lớn tham gia. Tuy nhiên, đây là một kênh đầu tư không phải dễ dàng. Dưới đây là một số kinh nghiệm cho khách hàng có ý định kinh doanh lĩnh vực này do ông Chánh chia sẻ.

Đầu tiên, khảo sát nguồn cung đang có và chọn phân khúc ít có sự cạnh tranh nhất. Hiện nay, phòng trọ cao cấp tập trung lớn nhất ở những quận nội thành Sài Gòn như 1, 3, 5, 10, 11, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình. Tại những khu đô thị mới như quận 7, 2 nguồn cung phòng cho thuê cao cấp bao gồm: cho người nước ngoài thuê (từ 5 đến dưới 10 triệu đồng/tháng), cho người Việt Nam thuê (từ 3-5 triệu đồng/tháng).

Căn cứ vào địa bàn hoạt động và vị trí, nhà đầu tư cần lựa chọn phân khúc phù hợp với nguồn lực về tài chính và quỹ đất trước khi bắt đầu với loại hình kinh doanh này. Tới giữa năm 2015, nguồn cung vẫn ở giai đoạn sơ khai, thị trường tạo dư địa lớn cho các nhà đầu tư mới.

Hai là định vị chiến lược và đánh giá nguồn cầu của phân khúc phòng trọ cao cấp cho thuê. Tp.HCM có gần 10 triệu dân với tiến trình đô thị hoá mạnh mẽ hiện đang thiếu hụt những khu nhà trọ cho thuê được quản lý tốt, phát triển chuyên nghiệp và giá cả hợp lý.

Diện tích phòng cho thuê phổ biến từ 15-20 m2, gần trung tâm với giá từ 3,5-4,5 triệu đồng/phòng/tháng trở lên. Con số này cao gấp đôi phòng trọ bình dân (dưới 2 triệu đồng/phòng/tháng) nhưng lại chỉ bằng một nửa so với căn hộ chung cư (bởi diện tích nhỏ hơn). Vị trí của phòng trọ cao cấp cho thuê thường khá thuận lợi, kết nối với khu vực trung tâm nhanh và dịch vụ tốt.

Phân khúc này hướng đến đối tượng là người có thu nhập ổn định với mức khá trở lên, chưa mua nhà và sẵn sàng thuê loại phòng trọ cao cấp để có được chất lượng cuộc sống tốt. Tùy vị trí khu đất và số vốn đang có, nhà đầu tư có thể cân nhắc mức độ hoàn thiện bất động sản, diện tích phòng trọ.

Ba là chọn mô hình đầu tư thích hợp. Phương án thứ nhất là tự mua đất, tự xây dựng lên rồi vận hành cho thuê. Nhóm này thì các chủ đầu tư đã có sẵn nguồn lực về tài chính, họ đầu tư xây dựng nhiều tòa nhà. Họ trực tiếp tham gia vào việc vận hành, điều hành và khai thác khách hàng thuê.

Phương án hai, chủ đầu tư có sẵn đất, chỉ xây dựng và cho thuê. Phương án ba, nhà đầu tư cá nhân có thể “thuê để cho thuê lại”. Thay vì bỏ vốn đầu tư, họ chỉ đi thuê, sau đó là cho thuê lại bằng quy trình riêng. Ưu điểm phương án này là vốn đầu tư ban đầu ít nên thu hồi vốn nhanh hơn đầu tư trực tiếp từ A tới Z. Tùy vào nguồn vốn ít hay nhiều mà nhà đầu tư có thể lựa chọn một trong những phương án trên.

Bốn là kiểm soát kinh phí đầu tư ban đầu. Nếu mua đất và xây dựng rồi khai thác cho thuê sẽ cần thời gian thu hồi vốn trong thời gian dài. Nên chọn những khu vực nội thành (quận Bình Thạnh, Phú Nhuận, 1, 3, 5, 10) để giá thuê được tốt nhất để giảm thời gian thu hồi vốn. Giá đất từ 50-150 triệu/m2. Nếu xây dựng hoàn thiện thì giá thành dao động từ 4-5,5 triệu/m2. Giá cho thuê phòng trọ theo năm từ 5-6%/năm.

Nếu có đất, xây dựng rồi khai thác cho thuê, thời gian thu hồi vốn tương đối nhanh. Nội thành vẫn là khu vực đầu tư. Nếu xây dựng hoàn thiện, giá thuê dao động từ 4-5,5 triệu/m2. Giá cho thuê theo năm trong tổng giá trị đầu tư xây dựng từ 10-12%/năm.

Nếu chỉ đi thuê sau đó cho thuê lại sẽ thu hồi vốn nhanh chóng. Phương án này có thách thức là tìm nguồn cung (phòng ốc) và khách hàng thuê. Có thể phải đầu tư thêm nội thất nhưng khoản tiền đó được lấy lại một phần từ tiền đặt cọc của người thuê. Giá cho thuê theo năm trong tổng giá trị đầu tư vào khoảng 40%/năm.

Năm là tiết giảm kinh phí đầu tư bằng nhiều hình thức. Hoạt động kinh doanh phòng trọ cao cấp cho thuê vẫn có vô vàn khoản phí không tên cần phải chi: thợ duy tu bảo dưỡng, lao công, bảo vệ, thợ điện - nước... Nhà đầu tư cá nhân cần cân nhắc từng khoản chi một cách hợp lý, cặn kẽ để tránh bị đội chi phí.

Đơn cử, thay vì thuê lao công toàn bộ thời gian, có thể thuê theo ngày hoặc theo giờ để tiết kiệm kinh phí. Nên tìm những nhóm thợ nhỏ, uy tín, giá mềm hơn, thương lượng trước để ngay lúc gặp sự cố (hố ga, nghẹt cầu cống...) vẫn xử lý được ngay. Thuê thợ điện - nước dựa theo sự vụ. Phí thang máy, cáp, internet, điện, nước, giữ xe, rác có thể thu từ khách hàng đi thuê nhằm trang trải những chi phí, nếu khéo vun vén thì hoàn toàn có thể dư dả nhằm trang trải chi phí này.

Sáu là quản lý khách thuê phòng. Ngay từ đầu, nhà đầu tư nên sàng lọc khách thuê. Để tránh những rắc rối về sau, nếu cảm thấy không an tâm thì cần từ chối khách. Thực hiện thủ tục đăng ký tạm trú cho khách hàng thuê thật sớm và nhanh với công an xã, phường cũng là một trong các cách giúp người cho thuê an tâm. Chủ nhà trọ có thể tìm kiếm thêm nguồn khách thuê từ những kênh rao vặt, mạng xã hội: zalo, viber, facebook...

Bảy là lưu ý các rủi ro. Rủi ro đầu tiên là chọn lựa sai phân khúc (quá thấp và quá cao so với nhu cầu) dẫn tới việc thu hồi vốn chậm hơn so với dự tính. Rủi ro thứ hai chính là trình độ quản lý bị giới hạn. Đơn cử, quản lý an ninh trật tự kém, thu tiền thuê trễ hạn, xử lý những sự cố (nghẹt hố ga, cầu cống...), bảo dưỡng và duy tu (sắp xếp trang trí lại nội thất, sơn lại phòng khi khách dọn đi).

Thứ ba, khả năng tìm kiếm khách thuê không tốt, nhiều phòng bị trống làm suy giảm lợi nhuận, doanh thu. Bên cạnh đó, khi nguồn lực về tài chính có hạn, việc xoay vòng vốn không kịp cũng dễ dẫn tới thua lỗ. Rủi ro lớn nhất là việc quản lý không tốt nguồn tiền mà khách hàng đặt cọc.

Tám là chuẩn bị giải pháp để phòng tránh thua lỗ. Về vốn, đây là suất đầu tư lâu dài, phải trường vốn, ít dùng đòn bẩy tài chính, hạn chế vay mượn. Về mặt tinh thần, không bỏ cuộc giữa chừng, cần nhiều sự nhẫn nại, cẩn thận, tỉ mỉ. Đừng đòi hỏi phải có kết quả ngay trong thời gian ngắn. Về ứng xử xã hội, cần phải giao tiếp tốt, biết chú ý lắng nghe, xử lý linh hoạt, sẵn sàng phục vụ người khác. Về chuẩn bị kiến thức, luôn học hỏi kinh nghiệm để cải tiến dịch vụ không ngừng.

Chín là tận dụng ưu điểm nguồn tiền cho thuê ổn định bất chấp những điều kiện của thị trường địa ốc. Các nhà đầu tư có từ 10-20 phòng cho thuê trở lên thì hoàn toàn có thể an tâm đối với khoản tiền thuê hằng tháng mà họ thu lại được. Nếu phải vay ngân hàng, khoản tiền đều đặn này có thể giúp họ giải quyết được bài toán trả lãi vay và nợ gốc.