Đầu tư BĐS nào lãi cao, giữ giá tốt với 4 tỷ đồng?

Trước câu hỏi của bạn Hoàng Văn Thuận, ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, Tổng giám đốc Công ty Tư vấn Đầu tư Nam Phát nhận định, việc đầu tư vào BĐS nào thu lợi nhuận cao nhất phụ thuộc vào cách thức đầu tư của mỗi người, tùy vào việc bạn chọn đầu tư sinh lợi nhuận chủ động hoặc thụ động, cụ thể:

Thứ nhất, đầu tư sinh lời nhuận chủ động là việc mua một tài sản, chủ động làm cho tài sản này gia tăng giá trị bằng cách nâng cấp, sửa chữa, làm mới và bán đi hoặc cho thuê trực tiếp, xoay vòng luân chuyển nguồn tiền tạo ra lợi nhuận. Hoạt động này đòi hỏi người đầu tư cần phải am hiểu, chuyên nghiệp trong lĩnh vực họ rót tiền và phải dành ra nhiều thời gian cho nó hay nói cách khác là các nhà đầu tư BĐS chuyên nghiệp.

Thứ hai, đầu tư sinh lợi nhuận thụ động là mua BĐS, cho thuê nhằm kiếm lời hàng tháng hoặc để tài sản này bất động trong một thời gian không làm gì cả (như đầu tư đất nền) rồi bán để thu lời.

Sau đây, tôi chỉ đề cập tới khía cạnh đầu tư sinh lợi nhuận thụ động. Lấy 10 năm sau khi đầu tư làm điểm mốc. Tính bình quân trong vòng 10 năm, lãi suất ngân hàng là 7%/năm. Chúng ta sẽ tạm tính cho 4 loại hình là chung cư, nhà phố, đất nền, biệt thự biển có cam kết sinh lời trong 10 năm.

Đối với căn hộ chung cư cho thuê, mức giá cho thuê đạt từ 17-22 triệu/tháng, tính trung bình là 20 triệu/tháng, tiền cho thuê nhà gia tăng 5% sau thời gian 3 năm. Như vậy, sau 10 năm, tỷ lệ tiền cho thuê trên tổng số vốn đầu tư đạt 90%.

Đối với nhà phố, số tiền 4 tỷ đồng, bạn chỉ mua được ngôi nhà phố mặt tiền đường nhỏ tại các quận vùng ven hoặc trong những hẻm vừa phải tọa lạc ở các quận vừa vừa (không thuộc trung tâm). Các căn nhà này có giá cho thuê khoảng từ 15-20 triệu/tháng, tính trung bình là 17 triệu/tháng, tiền cho thuê nhà gia tăng 5% sau thời gian 3 năm. Như vậy, sau 10 năm, tỷ lệ tiền cho thuê trên tổng số vốn đầu tư đạt 77%.

Trường hợp bạn mua đất nền để yên sau thời gian 10 năm mới bán. Mua biệt thự biển nằm trong phân khúc nghỉ dưỡng, chủ đầu tư đảm bảo tiền lãi hàng năm là 90% lợi nhuận nhưng lại không thấp hơn 8%/năm bằng USD, thời hạn đảm bảo 10 năm, tốc độ mất giá của đồng tiền Việt Nam so với USD là 1,5% năm. Sau 10 năm, tỷ lệ tiền cho thuê trên tổng số vốn đầu tư đạt 120%.

Những phương án trên đều không xét đến tốc độ tăng giá của chung cư, nhà phố, đất nền, biệt thự biển sau 10 năm cũng không xét tới chi phí bảo trì, bảo dưỡng, chi phí môi giới cho thuê chung cư, nhà phố, những ưu đãi được hưởng trong vòng 10 năm.

Trên đây là những con số phân tích thuần túy về mặt số học, còn việc quyết định đầu tư vào phân khúc nào còn tùy thuộc vào sở thích, các kế hoạch khác trong tương lai và độ chấp nhận rủi ro.

Tuy nhiên, khi đầu tư vào phân khúc đất nền cần chú ý tới tiềm năng phát triển trong thời gian tới, chủ đầu tư đã triển khai thi công hạ tầng hay chưa và nhất là giá có rẻ hơn trong khu vực hay không bởi lợi nhuận là phụ thuộc rất lớn vào giá khi mua.

Vì thế, khi quyết định đầu tư vào một phân khúc BĐS nào cũng cần có các lưu ý riêng. Đơn cử, với nhà phố, căn hộ: cần có các kết nối giao thông thuận lợi, khu vực an ninh tốt, tránh mua những khu vực có vấn đề an ninh phức tạp. Đối với biệt thự biển: chỉ xem xét những dự án có cam kết cụ thể của chủ đầu tư, tiến độ thi công tốt và có đơn vị quản lý khai thác dịch vụ chuyên nghiệp.

Chúc bạn đầu tư thành công!