Có nên bán nhà phố 5 tỷ đồng để đầu tư chung cư?

Trả lời:

Đây là căn nhà phố có chiều dài 18m, rộng 3,4m, theo quy hoạch sẽ vào lộ giới còn 10m. Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa giải đáp thắc mắc của bạn đọc Nguyễn Xuân Cương. Ông cho rằng đây là nỗi băn khoăn rất phổ biến đối với những người đang sở hữu nhà phố tại Sài Gòn và các đô thị lớn khác.

Ông Quang đánh giá, căn nhà phố này có diện tích hơn 60 m2, nếu cho thuê nguyên căn được 15 triệu đồng một tháng, như vậy ước tính giá trị khoảng 5 tỷ đồng. Nhưng với số tiền này có thể mua 2 căn hộ cao cấp với giá mỗi căn khoảng 2,5 tỷ đồng, nếu cho thuê được khoảng 13 -15 triệu đồng một căn, như vậy tổng thu nhập cao nhất có thể đạt 30 triệu.

Theo tính toán cho thấy, tỷ suất cho thuê với căn nhà phố đạt 0,3% mỗi tháng trên tổng giá trị căn nhà. Còn nếu chọn căn hộ thì tỷ suất sẽ là 0,6%, có nghĩa là thu nhập của ông Cương từ 15 triệu đồng sẽ tăng lên gấp đôi.

Do đó, chủ nhân căn nhà phố này có 2 sự lựa chọn để có thể cân nhắc. Thứ nhất, nếu ưu tiên thu nhập hàng tháng thì nên chọn 2 căn chung cư, vì 2 tài sản này sẽ mang lại mức thu nhập tăng gấp đôi so với nhà phố.

Thứ hai, nếu chỉ quan tâm đến giá trị tài sản thì nhà phố gắn liền với đất theo thời gian có thể tăng thêm giá trị. Hơn nữa, nếu đây là căn nhà phố mặt tiền thì tài sản được xếp vào loại bất động sản có vị trí khác biệt với số lượng có hạn thì giá sẽ tăng dần đều theo thời gian so với các bất động sản khác, đồng thời tốc độ tăng trung bình hàng năm trong điều kiện bình thường và kinh tế vĩ mô ổn định sẽ tăng 5-7%. Ngược lại, giá trị căn hộ chung cư thường sẽ hao mòn theo thời gian và thu nhập tham chiếu cũng sẽ giảm dần.

Giả sử, 5 năm sau với mức tăng 5% thì giá trị bất động sản sẽ là 6,25 tỷ đồng và giá thuê nhà lúc này là 18,7 triệu đồng. Vậy tổng cộng gồm thu nhập 18,7 triệu đồng/tháng và giá trị cộng thêm là 1,25 tỷ đồng.

Đối với 2 căn chung cư, giả định giá ổn định là 5 tỷ đồng thì thu nhập hàng tháng là 30 triệu, vì vậy thu nhập tăng thêm 5 năm là 15 triệu đồng nhân với 60 tháng là 900 triệu đồng.

Nhưng trường hợp nhà của ông Cương còn có yếu tố đáng lưu ý đó là sau khi quy hoạch lộ giới thì diện tích nhà chỉ còn 10m x 3,4m = 34 m2, có nghĩa là chỉ còn 56% diện tích căn nhà ban đầu. Mặc dù chưa biết khi nào quy hoạch sẽ diễn ra, song nếu căn nhà bị vào lộ giới còn 10m thì loại nhà phố diện tích dưới 35 m2 như thế này sẽ bị bất lợi và theo thời gian thường không phải là lựa chọn ưu tiên của các nhà đầu tư.

Lúc đó, thu nhập từ việc cho thuê 15 triệu đồng một tháng chỉ mang tính nhất thời, bởi lẽ dựa trên diện tích 18m x 3,4m = 61,2 m2 không phải là bất biến. Kịch bản sau quy hoạch là khả năng thanh khoản của căn nhà phố sẽ kém hơn lúc ban đầu, do khó bán nên giá trị gia tăng sẽ thấp hơn. Như vậy, nếu xét đến hàng loạt các yếu tố tổng hòa, tôi cho rằng nên bán căn nhà phố này và lựa chọn mua 2 căn hộ cao cấp có vị trí tốt để cho thuê là phương án ít rủi ro hơn và khá hợp lý.

Trên thực tế, việc giữ lại nhà phố hay lựa chọn đầu tư chung cư là tùy vào từng hoàn cảnh cá biệt mà nhà đầu tư sẽ có sự lựa chọn giữa thu nhập hàng tháng hay là giá trị tăng thêm.