Có nên bán chung cư 1,6 tỷ mua đất xây phòng trọ cho thuê?

Cụ thể, khu vực vùng ven này cách Tp.HCM hàng chục km có giá thuê phòng trọ từ 550.000-600.000 đồng/căn loại 12m2 và khả năng tăng giá lẫn nhu cầu thuê vẫn còn. Tuy nhiên, tôi phải vay thêm tiền ngân hàng để đầu tư phòng trọ.

Chuyên gia tư vấn:

Trước câu hỏi của bạn đọc Tú Quyên, ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Công ty CP Tư vấn Đầu tư Phú Vinh cho rằng, đây là những thắc mắc, mối bận tâm cơ bản về dòng tiền trong hai bài toán tài chính. Bài toán đầu tiên là giữ căn hộ 1,6 tỷ đồng cho thuê được lợi gì. Còn bài toán thứ hai là mua đất có giá trị tương đương để xây dựng phòng trọ có cơ hội ra sao.

Theo ông Chánh, chiến lược của một nhà đầu tư địa ốc cá nhân luôn xoay quanh 2 yếu tố: nguồn tiền và lãi vốn. Nhưng biến số của địa ốc cao hay thấp còn phụ thuộc vào vị trí, nghĩa là khu vực đầu tư thuộc khu các vị trí vùng ven hay trung tâm các thành phố lớn.

Phương án thứ nhất có thuận lợi là không cần phải tốn thêm vốn đầu tư mà vẫn có nguồn tiền ngay lập tức nhờ việc cho thuê căn hộ. Bên cạnh đó, nhà đầu tư không phải mất quá nhiều công sức quản lý các khách thuê do chỉ có một hộ hoặc một người. Tuy nhiên, phương án này có khó khăn là chung cư sẽ dần cũ đi và xuống cấp theo thời gian.

Ngược lại, với phương án thứ hai, mua đất vùng ven xây dựng nhà trọ phải tốn thêm khoản vốn đầu tư khoảng một tỷ đồng nữa, nâng tổng số đầu tư lên tới 2,6 tỷ đồng. Việc đi vay sẽ làm gia tăng áp lực về tài chính. Đối với trường hợp này, khó khăn chính là vị trí của mảnh đất khá xa trung tâm thành phố (thuộc vùng ven) và phải chờ khu nhà trọ xây dựng xong mới có thể đưa vào hoạt động. Thách thức nằm ở việc phải quản lý nhóm người thuê rất phức tạp, đòi hỏi công tác trật tự, an ninh phải tốt. Phương án này tạo ra cơ hội có thể tích lũy tài sản, kỳ vọng giá đất tăng và có thêm dòng tiền cho thuê ổn định.

Bạn chưa nói rõ kích thước đất (chiều dài và chiều ngang là bao nhiêu) nên chưa thể tính toán ra con số cụ thể. Thông thường xây dựng nhà trọ sẽ phải chừa ra khoảng 20% diện tích đất để làm công trình công cộng, tương đương với 80m2. Phần đất còn lại diện tích 320m2 có giá thành từ 3-4,5 triệu đồng/m2, xây dựng được khoảng 26 phòng trọ.

Căn cứ vào giá thuê bạn đã nêu ở trên, từ 550.000-600.000 đồng/phòng/tháng, thu nhập hàng tháng vào khoảng 15,6 triệu đồng. Bạn luôn phải ước lượng tỷ lệ phòng trống khoảng từ 10-15% đề phòng những lúc khách chuyển đi hoặc cần kiểm tra sự cố, sửa chữa nâng cấp... Phần xây phòng trọ của bạn có tổng chi phí đầu tư dao động từ 960 triệu đồng tới 1,17 tỷ đồng.

Nếu sử dụng vốn tự có thì lãi suất cũng sẽ giống nhau, chỉ có điều là giá trị mảnh đất sẽ tăng theo thời gian. Với lãi suất hiện tại, nếu vay ngân hàng trong 5-7 năm thì phương án trả cả gốc lẫn lãi số tiền sẽ khoảng 20 triệu, không có lợi khi chuyển đổi.

Đối với trường hợp chuyển đổi từ căn hộ chung cư sang mua đất xây nhà trọ, bạn cần xoay xở thêm khoản tiền gần một tỷ đồng để có được thu nhập hằng tháng từ 12-16 triệu, đồng thời mất thêm một khoảng thời gian để chờ nhà trọ xây dựng xong.

Nhưng nếu vượt qua được những thách thức của phương án thứ hai thì về lâu về dài, bạn vừa có nguồn thu ổn định vừa tích lũy được tài sản. Vì thể, cách lựa chọn tùy thuộc vào hoàn cảnh cụ thể, nhất là khả năng trả lãi vay, dòng vốn tự có của bạn ở mức nào.