Sai lầm của nhà đầu tư BĐS khi không hiểu về chi phí cơ hội

Đa số các nhà đầu tư tham gia vào thị trường BĐS do họ hiểu được cơ hội kiếm tiền thông qua đòn bẩy và sự tăng trưởng của vốn đầu tư, hay lợi nhuận cao. Tuy nhiên, vẫn có khá nhiều nhà đầu tư không hoàn toàn hiểu hết về chi phí cơ hội, nên không thể đạt mức tối đa hóa lợi nhuận của mình. Cần lưu ý rằng, bất kỳ ai tham gia vào lĩnh vực BĐS thông thường đều nhằm tạo ra thu nhập hay lợi nhuận, dù số lượng giao dịch là bao nhiêu. Nhưng cũng có rất nhiều nhà đầu tư cố gắng mua vào càng nhiều BĐS càng tốt và ít khi bán ra hoặc tiếc rẻ, bất kể hiệu quả của đầu tư này là như thế nào.

Chi phí cơ hội là gì? Theo từ điển bách khoa toàn thư, “chi phí cơ hội là một thuật ngữ sử dụng trong kinh tế, có nghĩa là chi phí của một hoạt động nào đó về mặt cơ hội bị bỏ qua (và lợi nhuận có thể mang lại từ cơ hội đó), hay là phương án có giá trị nhất bị bỏ qua. Ví dụ như một thành phố quyết định xây dựng một bệnh viện trên lô đất trống của họ, thì chi phí cơ hội chính là cái gì khác có thể làm trên lô đất đó hoặc với số vốn xây dựng đó thay vì xây bệnh viện. Khi xây bệnh viện, thành phố sẽ hy sinh cơ hội xây một trung tâm thể thao hay bãi đỗ xe trên khu đất đó, hay bỏ qua khả năng bán lô đất để có một khoản thu bù đắp thâm hụt ngân sách địa phương, v.v..”.

Như vậy, nếu một nhà đầu tư đưa ra quyết định đầu tư số tiền 50.000 bảng vào một BĐS ở xứ Wals chẳng hạn, thì chi phí cơ hội được hiểu là những gì anh ta có thể đã thu được nếu đầu tư vào Thái Lan, Việt Nam, hay Singapore… Tương tự, nếu một nhà đầu tư quyết định giữ phần vốn trị giá 50.000 bảng vào một BĐS, cái mà anh ta có thể kiếm được từ khoản tiền này khi đầu tư theo một phương án khác chính là chi phí cơ hội. Điều này thường phụ thuộc vào chiến lược cụ thể của nhà đầu tư, tuy nhiên, có thể nói rằng rất nhiều người đã không quan tâm đúng mức đến chi phí cơ hội mà chỉ chăm chăm mua vào 1 - 2 BĐS rồi giữ chúng 15 - 25 năm để hưởng lợi nhuận thu được lúc tuổi già. Như đã nói, đó có thể là chiến lược riêng của nhà đầu tư nhưng chiến lược này quá rộng, tiềm ẩn nhiều rủi ro và không tối đa hóa những cơ hội sẵn có.

Các nhà đầu tư cần lưu ý đến một triết lý, đó là phải luôn khiến cho đồng tiền của mình hoạt động. Điều đó có nghĩa là, ngay khi cảm thấy đồng tiền của mình đã mang lại thu nhập đáng kể và thu nhập này có khả năng sẽ giảm xuống so với các phương án khác, thì nhà đầu tư cần tìm kiếm việc hiện thực hóa lợi nhuận và đầu tư vào chỗ khác, tất nhiên sau khi nhà đầu tư đã tính hết các loại chi phí liên quan. Điều may mắn đối với đầu tư BĐS là nó không nhất thiết có nghĩa là bán hàng, vì nhà đầu tư BĐS có thể đáo nợ và đầu tư tiền vào một nơi khác. Nó không khác gì các hình thức đầu tư khác như mua chứng khoán, khi mà nhà đầu tư kiếm được tiền hay mất tiền phụ thuộc vào giá mua vào và giá bán ra, mặc dù rõ ràng là với BĐS thì còn cả cơ hội có thu nhập thường xuyên từ việc cho thuê. Nếu nhà đầu tư giữ một BĐS trong 15 - 25 năm thì họ sẽ kiếm được tiền từ việc cho thuê nhưng sẽ dễ có những lo lắng trong thời gian dài khi đồng tiền có thể trải qua những chu kỳ thăng trầm.

Để thành công, nhà đầu tư cần phải biết khi nào thì tham gia vào thị trường BĐS, khi nào thì nên rút lui, và cố gắng để có thể mua vào thấp và bán ra với mức giá cao. Ví dụ: Nhà đầu tư bằng mọi nỗ lực đã mua một BĐS với giá tốt ở một địa bàn phù hợp, nhưng sau đó 1 năm đã bán lại do cảm thấy đây chính là thời điểm mang lại lợi nhuận tối đa, và quan trọng nhất là họ nhìn thấy những cơ hội lớn hơn trong thời gian tới.

Lấy ví dụ minh họa bằng con số cụ thể: Một nhà đầu tư mua BĐS vào 12 tháng trước khi nó được hoàn thành và bán lại vào 6 tháng sau khi nó đã hoàn thiện. Khi mua vào, mức giá của nó thấp hơn mặt bằng thị trường là 15.000 bảng Anh, sau khi nhà đầu tư đã nghiên cứu và nhận thấy rằng ở khu vực đó có ít nhà đầu tư mua để cho thuê. Giao dịch được đảm bảo sẽ thực hiện bởi khoản đặt cọc trị giá 5.000 bảng. Sau khi BĐS được hoàn thành, nhà đầu tư đã đóng tiếp 28.000 bảng nữa, như vậy, suất đầu tư này đã ngốn khoản vốn là 33.000 bảng. Sau khi BĐS đã hoàn thành, nhà đầu tư quyết định bán nó ra thị trường và thu được số lãi là 23.000 bảng, mặc dù thị trường có giảm nhẹ ở khu vực đó. Như vậy là nhà đầu tư đã dùng 5.000 bảng trong 18 tháng, sau đó là 28.000 bảng trong 6 tháng, và sau 6 tháng sau thu lại được 56.000 bảng. Vậy vì sao lại bán, tại sao nhà đầu tư không xem xét đến phương án đảo nợ?

Rõ ràng là khi nhà đầu tư nhìn vào tương lai, sẽ nhìn thấy có yếu tố rủi ro và đầu cơ, và họ sẽ không có những câu trả lời rõ rệt. Do đó, nhà đầu tư phải dự báo tốt nhất có thể dựa trên các dữ liệu sẵn có, tức là phải dự báo được lãi suất, chi phí mua/bán, lượng cung và cầu, vấn đề việc làm, sức khỏe nền kinh tế, và cảm xúc thị trường trong chu kỳ thời gian tiếp theo tại những thị trường hay khu vực mà họ đang đầu tư hay tìm kiếm cơ hội đầu tư.

Chi phí cơ hội là một yếu tố rất khó để lượng hóa, nhưng những tác động của nó là phổ quát và rất thực tiễn ở cấp độ đầu tư cá nhân. Nguyên lý đằng sau khái niệm chi phí cơ hội được áp dụng cho tất cả mọi quyết định, không chỉ các quyết định về kinh tế. Đơn cử như khi Steven Gerrard quyết định ở lại đội bóng Liverpool, đội nhà nơi mà anh ta hiện đang là đội trưởng, chi phí cơ hội là những gì anh ta có thể đã bỏ qua nếu chuyển sang đá cho đội Chelsea hay Real Madrid. Sau cùng, anh ta cảm thấy những phần thưởng có thể đạt được tại Liverpool sẽ lớn hơn những gì có thể nhận được tại các đội bóng khác, nhưng rõ ràng, đây là một quyết định cá nhân phụ thuộc vào những mục tiêu của chính cá nhân đó.

Như vậy, nhà đầu tư cần phải luôn nhìn vào các khoản đầu tư/góp vốn của mình, xem chúng hoạt động và đạt kết quả đến đâu. Nếu nhà đầu tư có tiền đọng tại một BĐS mà nghĩ rằng nó sẽ gia tăng giá trị trong 15 năm tới, nhưng rất có thể không tăng trong 5 năm tới, thì liệu đó có phải là chỗ tốt nhất để bỏ tiền vào? Không khác thị trường chứng khoán là bao, nhà đầu tư BĐS phải luôn để mắt đến động thái của thị trường và những cơ hội khác. Bằng cách khai thác tối đa giá trị đồng tiền của mình và tối đa hóa đòn bẩy tiềm năng, nhà đầu tư BĐS có thể tối đa hóa các cơ hội có được trên thị trường.