Có 3 tỷ đồng, làm cách nào đầu tư bất động sản sinh lời nhiều?

Gia đình cũng đang dự định dùng 2 tỷ mua bất động sản nghỉ dưỡng tại Vũng Tàu (giá bán khoảng 4,8 tỷ/căn) trả trước 20-35%, còn lại vay ngân hàng. Còn lại 1 tỷ đồng dành để mua đất dự án. Chúng tôi đang phân vân không biết nên tập trung tiền vào một dự án (không vay ngân hàng) hay là chia làm hai dòng vốn và dùng thêm đòn bẩy tài chính?

Minh Quang (37 tuổi), Long Xuyên, An Giang

Ông Ngô Đình Hãn - Giảng viên bất động sản thuộc Trung tâm Tư vấn doanh nghiệp và Phát triển kinh tế vùng khoa Kinh tế phát triển (ĐH Kinh tế Tp. HCM) đã đưa ra câu trả lời cho bạn đọc Minh Quang như sau:

Nhiều người hiện đang rất băn khoăn không biết nên bỏ tiền vào một hay nhiều rổ. Trong khi đó, bất động sản nghỉ dưỡng ven biển là sản phẩm cần dòng tiền dài hạn và được xem là kênh đầu tư đầy thách thức khi phải biết phân bổ dòng vốn sao cho hợp lý.

Rất khó có thể đưa ra một lời giải chung chung cho trường hợp này vì chiến lược đầu tư tập trung hay phân tán tùy thuộc vào từng hoàn cảnh cụ thể. Những điều quan trọng không phải ở chỗ dồn vốn vào một hay nhiều rổ mà là làm sao chọn được bất động sản đủ hấp dẫn, đáng để chọn mặt gửi vàng. Bởi lẽ, nếu phân tán danh mục đầu tư mà sản phẩm lựa chọn lại không tốt, ít tiềm năng thì cũng không thu được nhiều lợi nhuận.

Trường hợp của bạn có sẵn 3 tỷ đồng, ý định đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng được xem là khá hợp lý. Vì trong trung - dài hạn, phân khúc này được đánh giá có khả năng phát triển tốt tại một thị trường 90 triệu dân như nước ta. Tầng lớp trung lưu, tỷ lệ người giàu đang ngày càng gia tăng chắc chắn sẽ thúc đẩy xu hướng trải nghiệm cuộc sống đẳng cấp hơn, chất lượng cao hơn. Bất động sản nghỉ dưỡng là dòng sản phẩm mang tính khác biệt và phục vụ cho đối tượng nêu trên nên sẽ rất có tiềm năng. Còn về bài toán đầu tư, bạn có thể xem xét 3 phương án sau đây để có sự so sánh.

Phương án thứ nhất là: Gửi tiền vào ngân hàng hưởng lãi suất. Tuy khoản tiền thu về hàng tháng có thể đạt mức 7-8%/năm (gửi dài hạn), nhưng do giữ tiền ở hình thức là tiền mặt nên khả năng cao sẽ bị mất giá. Nếu cấn trừ cho tỷ lệ mất giá của đồng tiền thì hình thức đầu tư này sẽ triệt tiêu khả năng sinh lợi nhuận hoặc nếu có cũng không đáng kể.

Phương án thứ hai là: Dồn toàn bộ số tiền vào một dự án bất động sản ven biển để chọn sản phẩm đầu tư, không vay ngân hàng, tránh phân tán thành hai khoản đầu tư. Điểm lưu ý ở giải pháp này là phải làm sao lựa chọn được bất động sản đủ hấp dẫn để đưa vào khai thác nhanh. Với số tiền 3 tỷ đồng đầu tư vào một sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng, bạn có thể khai thác khoảng 12%/năm, trong đó gồm 8% khai thác và 4% gia tăng giá trị tài sản. Mức lợi tức này tương đương mức cam kết mà nhiều dự án thực tế hiện đang triển khai trên thị trường. Ngoài ra, bất động sản nghỉ dưỡng cũng được xem là tài sản tích lũy khá tốt theo thời gian. Bạn sẽ mất khoảng 6-10 năm để thu hồi vốn, tùy thuộc vào chu kỳ. Đặc biệt, sau chu kỳ khoảng 5 năm, bất động sản nghỉ dưỡng có thể tăng giá trị thêm 30% so với thời gian đầu.

Phương án thứ ba là: Chia nhỏ dòng vốn ra thành hai danh mục đầu tư. 2 tỷ dùng để mua bất động sản nghỉ dưỡng trị giá 4,8 tỷ, số tiền phải vay ngân hàng là 2,8 tỷ theo như kế hoạch bạn dự tính (tương đương 58,3%). Ở suất đầu tư này, bạn phải dùng thêm đòn bẩy tài chính ở mức khá cao nên hãy cân nhắc giảm tỷ lệ vay xuống để không phải trả số lãi quá nhiều, theo đó chỉ nên vay ở tỷ lệ 40 - 50%.

Mặc dù dòng sản phầm bất động sản nghỉ dưỡng có thể đưa vào khai thác ngay với doanh thu hàng năm đạt 12% nhưng vì có khoản thuê với mức lãi suất hiện nay lên đến 8-9%/năm nên lợi nhuận lại bị cấn trừ sang khoản tiền trả lãi. Do đó, phải chờ đến sau chu kỳ 5-10 năm, khi khoản lãi vay ngân hàng giảm dần và giá trị tài sản nghỉ dưỡng tăng lên, bạn mới có thể tính toán chính xác được dòng tiền thực tế của khoản đầu tư này.

Đối với 1 tỷ đồng còn lại đầu tư vào đất nền dự án, dù không phát sinh lợi tức hàng tháng nhưng lại có giá trị lợi nhuận nếu bạn chuyển nhượng, giả sử đạt mức khoảng 8% một năm. Lúc này tiền đầu tư của bạn không ở dạng tiền mà đã được chuyển thành bất động sản là hàng hóa đặc biệt nên sẽ có khả năng thu lợi tức và do nó là hàng hóa đặc biệt nên sẽ có thuộc tính "khử lạm phát".

Như vậy, với 3 phương án nêu ra như trên, bạn hãy căn cứ vào khả năng chịu áp lực và luân chuyển dòng vốn để lựa chọn cách đầu tư phù hợp cho gia đình.