5 sai lầm thường gặp của những nhà đầu tư đất nền

Có không ít chuyên gia đã đưa ra lời cảnh báo về nguy cơ rủi ro khi đầu tư đất nền ở Đà Nẵng, Bình Dương, sân bay Long Thành hay Nhơn Trạch...Theo Chủ tịch HĐQT Công ty CP Tư vấn Đầu tư Phú Vinh và cũng là một chuyên gia bất động sản, ông Phan Công Chánh, cho rằng, cần tránh mắc phải 5 sai lầm dưới đây nếu muốn đầu tư đất nền sinh lợi tốt:

1. "Vẽ" làng du lịch, phố chuyên gia,… ngay tại khu công nghiệp ô nhiễm

Đôi lúc, những nhà đầu tư đến từ nơi khác sẽ không đủ thời gian để có thể cảm nhận được mức độ ô nhiễm từ nguồn nước, không khí trong khu vực gần những khu công nghiệp của địa phương. Những yếu tố về môi trường tưởng chừng không đủ quan trọng nhưng lại dễ khiến người mua có nhu cầu ở thực "chạy xa" dự án, dẫn đến tình trạng mất giá và thậm chí có thể là đất bỏ hoang.

Không thiếu những dự án vẽ ra khu du lịch, phố chuyên gian ngay bên cạnh khu công nghiệp đang ngày đêm "nhả khói". Song viễn tưởng đó chỉ có giá trị về mặt cảm xúc đối với những nhà đầu tư còn non kinh nghiệm. Thực tế cho thấy, cảnh ô nhiễm khói bụi ít có chuyên gia nào có thể chịu được và chuyện du lịch thì lại càng không thể.

2. Hấp tấp chạy trước đón đầu hạ tầng

Đây là câu chuyện từng xảy ra khi bắt đầu khởi công những tuyến cao tốc đầu tiên. Chuyện bất động sản sẽ "ăn theo" những dự án này được kỳ vọng bởi không ít nhà đầu tư song trên thực tế, chỉ có một số rất nhỏ những khu dân cư được hưởng lợi nhờ vị trí tốt có thể kế nối trực tiếp với đường cao tốc. Còn đối với các vị trí dù nhìn thấy đường cao tốc nhưng không thể kết nối được thì lại là một chuyện khác và có những nơi còn bị rớt giá.

Chẳng hạn như việc tăng giá không diễn ra ở mọi vị trí trên tuyến đường metro mà chỉ có các bất động sản nằm ở gần khu vực trạm lên xuống của ga thì mới có tiềm năng, giá trị trong tương lai và dành được sự quan tâm của nhà đầu tư.

3. So với nhu cầu thực, số lượng dự án đất nền đã bão hoà

Ở những khu đô thị thành lập chưa lâu, mấu chốt để quyết định xem có xuống tiền hay không của các nhà đầu tư đó chính là yếu tố dân cư. Trong khi lượng hàng hoá còn nhiều trên thị trường mà lượng dân cư lại thưa thớt thì việc đầu tư vào đất nền sẽ khó thu được lợi nhuận.

Sẽ có sự cạnh tranh về giá bán ra của những nguồn cung trên thị trường từ nhiều nguồn khác nhau như đất trong khu dân cư lân cận, hoặc nguồn đến từ nhà đầu tư đã mua trước đây và cả sản phẩm mới của chủ đầu tư. Sự cạnh tranh về giá sẽ trở nên ngày càng khốc liệt hơn nếu thị trường quá đa dạng về nguồn cung, đây là nguyên do dẫn đến việc nhà đầu tư vừa chịu bán lỗ vốn lại vừa khó khăn trong việc tìm người mua lại.

4. Dự án không hướng đến đối tượng đủ khả năng thanh toán và có nhu cầu ở thật

Tình trạng này khá phổ biến với hầu hết các dự án có vị trí gần khu công nghiệp. Công nhân thường chiếm số đông với nhu cầu sử dụng lao động tại các khu công nghiệp hiện nay. Mặc dù có nhu cầu thực về nhà ở song với thu nhập quá thấp, họ chưa có đủ khả năng tích luỹ để mua nhà. Chính vì thế, chuyện tìm người mua lại sản phẩm của mình sẽ là rất khó khăn với nhà đầu tư.

5. Dự án không có giá trị khác biệt bền vững

Có nhiều yếu tố làm nên giá trị khác biệt này như: Quy hoạch của khu vực, phong thủy tự nhiên, định hướng, yếu tố địa lý, mô hình phát triển do chủ đầu tư đề ra,...Dự án khó có thể tạo nên tính "độc", hiếm để đảm bảo giá trị gia tăng nếu thiếu đi yếu tố khác biệt.