3 Lưu ý quan trọng khi mua đất nông nghiệp làm nhà

Nhiều người muốn mua đất nghiệp nhưng vẫn cảm thấy e ngại trước các rủi ro có thể xảy ra. 3 Lưu ý sau đây sẽ giúp bạn mua đất thật an toàn và hợp pháp.

Thị trường nông nghiệp trở nên “sốt” một cách bất thường trong những năm gần đây. Dân số tăng nhanh với thu nhập trung bình khiến nhiều người có xu hướng mua đất nông nghiệp có giá rẻ hơn thay vì mua đất nền, đất thổ cư hay nhà chung cư. Có nên mua đất nông làm nhà hay không là câu hỏi khiến không ít người cảm thấy đau đầu suy nghĩ. Muaban.net sẽ giúp bạn giải đáp câu hỏi này qua những chia sẻ hữu ích dưới đây.

Hình 1. 3 Lưu ý khi mua đất nghiệp làm nhà

1. Phân biệt đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp

Căn cứ vào điều 13 của Luật đất đai thì hai loại đất trên được phân biệt dựa trên mục đích sử dụng như sau:

Đất nông nghiệp: Là đất chuyên dùng để phục vụ cho sản xuất nông nghiệp (trồng trọt, canh tác) , lâm nghiệp (trồng rừng), thủy hải sản, làm muối và các loại đất nông nghiệp khác.

Đất phi nông nghiệp: Là loại đất để ở (đất thổ cư), đất để xây dựng công trình, nhà ở, các kiến trúc tôn giáo, tín ngưỡng, nghĩa trang, đất dùng cho phục vụ an ninh quốc phòng, trụ sở cơ quan, đất sông suối, mặt nước chuyên dùng và các loại đất phi nông nghiệp khác.

Khi , người dân thường có 2 mục đích. Một là tiếp tục sử dụng để canh tác nông nghiệp, sản xuất. Hai là chuyển đổi thành đất thổ cư để xây nhà ở.

Sau khi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bạn cần tiến hành thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đât. Việc chuyển đổi đất vườn thành đất thổ cư phải trải những thủ tục theo quy định trong pháp luật và được sự đồng ý của chính quyền địa phương.

2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều kiện để thực hiện các giao dịch liên quan đến được quy định trong Điều 106 Luật đất đai năm 2003 như sau:

• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Đất không có tranh chấp
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
• Trong thời hạn sử dụng đất

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định Điều 127 Luật đất đai năm 2003 như sau:

• Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;
• Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Trong thời hạn không quá mười lăm ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.

3. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Để được xây dựng nhà trên mảnh đất trên, bạn phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Sau đó, bạn phải xin cấp phép xây dựng tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Hình 2. Để xậy được nhà trên đất nông nghiệp bạn cần làm

thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Việc chuyển mục đích sử dụng đất được quy định theo Điều 36 Luật Đất đai năm 2003 như sau:

Điều 36. Chuyển mục đích sử dụng đất

Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

• Chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản;
• Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ sang sử dụng vào mục đích khác;
• Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
• Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
• Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhưng phải đăng ký với văn phòng của tổ chức có thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất (sau đây gọi chung là văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) hoặc Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất;

Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng; thời hạn sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 68 của Luật này;

Khi chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp quy định tại các điểm c, d và đ khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định sau đây:

• Nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng đối với trường hợp chuyển đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất phi nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất;
• Nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng trừ đi giá trị quyền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng tính theo giá đất do Nhà nước quy định tại thời điểm được phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp chuyển đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối sang đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất;
• Nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng trừ đi tiền sử dụng đất theo loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đối với trường hợp chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
• Trả tiền thuê đất theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đối với trường hợp người sử dụng đất lựa chọn hình thức thuê đất;
• Việc tính giá trị quyền sử dụng đất được áp dụng chế độ miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.

Như vậy, nếu thửa đất bạn đang sử dụng đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên thì bạn đề nghị cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Trường hợp nhà bạn thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép nên trình tự, thủ tục tiến hành được quy định cụ thể tại Điều 134 Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003 như sau:

Điều 134. Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp phải xin phép

Người xin chuyển mục đích sử dụng đất nộp một (01) bộ hồ sơ tại Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ởnước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài; tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất đối với hộ gia đình, cá nhân; hồ sơ gồm có:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có);
• Dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư đối với trường hợp người xin chuyển mục đích sử dụng đất là tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài.

Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa; xem xét tính phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với trường hợp chưa có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết; chỉ đạo Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc làm trích sao hồ sơ địa chính.

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích sao hồ sơ địa chính gửi cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp và gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.

Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm trình Uỷ ban nhân dân cùng cấp quyết định cho chuyển mục đích sử dụng đất; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; ký lại hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất.

Thời gian thực hiện các công việc quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều này không quá ba mươi (30) ngày làm việc (không kể thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính) kể từ ngày cơ quan tài nguyên và môi trường nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chỉnh lý.

Lưu ý: Đối với đất nông nghiệp trong trong diện quy hoạch, có chuyển đổi được mục đích sử dụng đất hay không còn tùy trường hợp. Khoản 2, khoản 3 Điều 49 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

• Trường hợp đã có quy hoạch đất, quy hoạch đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định pháp luật.
• Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất và thu hồi theo kế hoạch, được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được thực hiện các quyền: xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu lăm, nếu có cải tạo, sửa chữa công trình thì phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường theo quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì bạn sẽ được đền bù đất nông nghiệp bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Với những chia sẻ ở trên, hy vọng có thế giúp bạn nắm rõ về các thủ tục khi giao dịch bất động sản và mua được đất như ý, an toàn và hợp pháp.

Ngọc Minh