4 quy tắc đầu tư địa ốc để tài sản không biến thành tiêu sản

Ông Trần Minh Quang đã có 10 năm kinh nghiệm tại vị trí quản lý, giám đốc marketing, giảng dạy về bán hàng cho các doanh nghiệp địa ốc và hàng tiêu dùng tại Tp.HCM. Ông Quang cho hay, nhiều người khi đổ hết tiền bạc vào đầu tư nhà đất nhưng vẫn nhầm lẫn giữa tài sản và tiêu sản. Đây chính là nguyên nhân khiến suất đầu tư có hiệu quả không cao, thậm chí bị thua lỗ, phải bán tháo để cắt lỗ. Khi ấy, một phần tài sản đã bị biến thành tiêu sản. Để giúp nhà đầu tư phân biệt, phòng tránh bất động sản rớt giá, ông Quang đã đưa ra một số quy tắc dưới đây:

1. Chỉ bất động sản sinh ra tiền mới là tài sản

Điều đầu tiên là cần làm rõ khái niệm của tài sản và tiêu sản. Nếu suất đầu tư mang lại thu nhập, có chốt lời hoặc gia tăng giá trị thì kết quả đó được gọi là tài sản. Trong khi đó, tiêu sản là những món đầu tư không sinh ra đồng nào, thậm chí bị thua lỗ, mất giá. Nhiều người thường cho rằng bất động sản luôn là tài sản. Tuy nhiên, tâm lý này không phải lúc nào cũng đúng. Trên thực tế có rất nhiều tình huống tưởng như là tài sản nhưng lại là tiêu sản.

Chẳng hạn, nhà đầu tư thu mua một mảnh đất và chờ đến khi giá tăng để bán chốt lời thì đây là suất đầu tư tài sản thành công. Còn với trường hợp đầu tư căn hộ dịch vụ với đầy đủ nội thất cao cấp để cho thuê nhưng không có khách thuê trong một thời gian dài, nhà đầu tư phải tự bù lỗ vận hành hoặc chấp nhận bán lỗ nội thất... thì đó là suất đầu tư tiêu sản.

2. Đầu tư địa ốc bằng vốn tự có sẽ tạo tài sản chắc chắn hơn

Nguồn gốc của dòng tiền đầu tư ảnh hưởng rất lớn đến kết quả của suất đầu tư là tài sản hay tiêu sản. Khi vay vốn để đầu tư địa ốc, tỷ suất biến thành tiêu sản sẽ cao hơn.

Chẳng hạn, nếu đầu tư bất động sản bằng vốn chủ sở hữu và có sự tính toán về thời hạn của dòng tiền thì khi bán tài sản này với giá tốt hoặc khai thác (cho thuê), đây chính là tài sản giá trị.

Ngược lại, nếu vốn tự có chỉ một đồng nhưng nhà đầu tư lại muốn đầu tư tài sản 10 đồng, để sau đó phải lo lắng trả nợ lãi vay thì suất đầu tư này có khả năng biến thành tiêu sản. Nguyên nhân là do chi phí tài chính đã ăn vào vốn đầu tư gốc.

Ngành tài chính kế toán vẫn thường áp dụng công thức tài sản bằng vốn cộng nợ. Tuy nhiên, nếu khoản nợ quá cao thì khả năng khối tài sản này bị biến thành tiêu sản là rất lớn, kịch bản bị siết nợ, cấn nợ, chết trên đống tài sản rất có thể xảy ra.

3. Bất động sản là tài sản khi được đưa vào khai thác, có thanh khoản cao

Điều này đồng nghĩa với việc bất động sản bỏ hoang, không thể khai thác, mua dễ bán khó… là suất đầu tư tiêu sản.

Bất động sản mua dễ bán khó, bỏ hoang hay không thể đưa vào khai thác... chính là suất đầu tư tiêu sản. Ví dụ, một suất đầu tư tài sản là mua căn hộ hoàn thiện để cho thuê lấy tiền hàng tháng. Nhưng nếu mua sỉ cả sàn căn hộ đang xây để bán kiếm chênh trong khi phải ôm hàng thời gian dài do thanh khoản thị trường giảm thì đó là đầu tư tiêu sản.

4. Bất động sản là tài sản nếu hoàn chỉnh về mặt pháp lý

Suất đầu tư có 90% khả năng sẽ biến thành tiêu sản nếu bất động sản xảy ra tranh chấp, không thể hoặc quá lâu để hoàn thiện pháp lý đúng quy định.

Chẳng hạn, lô đất thổ cư đã được cấp giấy chứng nhận sẽ là tài sản giá trị vì dễ giao dịch và có khả năng tăng giá theo thời gian. Ngược lại, nếu chi hàng tỷ đồng để mua nhầm lô đất chưa có giấy chứng nhận, vướng quy hoạch hoặc đất nông nghiệp không thể chuyển thành đất thổ cư thì đây là suất đầu tư tiêu sản, rất dễ bị thua lỗ.

Cũng theo ông Quang, khi đầu tư địa ốc, giá trị tài sản biến động do rất nhiều yếu tố, có thể khiến địa ốc lao dốc hoặc tăng mạnh trong một thời gian ngắn. Những yếu tố này có thể là sự biến động về kinh tế, nguồn cung dư thừa, chính sách pháp lý thay đổi hay chính sách tín dụng được điều chỉnh.

Vì vậy, để tài sản không bị biến thành tiêu sản, người tham gia thị trường bất động sản phải theo sát diễn biến thị trường địa ốc nói riêng và cả nền kinh tế nói chung. Từ đó, nhà đầu tư có thể điều chỉnh chiến lược kinh doanh phù hợp để hạn chế tối đa rủi ro.