Đầu tư bất động sản - những rủi ro không thể bỏ qua

Thận trọng với những dự án 'gán mác và ăn theo'

Theo dự báo của giới kinh doanh BĐS năm 2016, thị trường sẽ xuất hiện những siêu dự án trước nay chưa từng có với khung giá đắt đỏ bậc nhất. Do lượng cung tăng cao nên chắc chắn phân khúc này sẽ có sự cạnh tranh gay gắt. Về điểm này, theo ông Trần Khánh Quang - TGĐ Công ty CP Đầu tư BĐS Việt An Hòa, sẽ có tối đa 10 dự án BĐS sang và siêu sang xuất hiện tại Tp.HCM trong năm 2016, tập trung ở các trục đường trung tâm có hướng nhìn đẹp ra sông Sài Gòn. Đây sẽ là khu vực các dự án BĐS siêu sang xuất hiện với giá ngất ngưởng góp phần tạo nên một mặt bằng giá mới ở khu vực trung tâm Sài Gòn. Điều này cũng vô tình đẩy giá các sản phẩm không cùng đẳng cấp tăng lên kiểu 'tát nước theo mưa'.

Ông Quang dẫn ví dụ, năm 2015, căn hộ giá thấp là loại sản phẩm có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 và tổng giá trị khoảng từ 700-800 triệu đồng/căn, còn hiện nay thị trường nhan nhản thông tin về các căn hộ có giá từ 2.000-4.000 USD/m2 nên chỉ cần giới thiệu căn hộ dưới 20 triệu đồng/m2 (chưa đến 1.000 USD/m2) thì người mua đã cảm thấy rẻ và phù hợp. Điều này dẫn đến hệ lụy là người mua nhà không quan tâm đến giá trị thực của sản phẩm (tức giá thành cộng với biên lợi nhuận hợp lý).

Câu khách bằng lợi nhuận khủng 

Hiện nay xuất hiện tình trạng một số doanh nghiệp kinh doanh BĐS ký cam kết thuê lại căn hộ với giá cao trong một khoảng thời gian và chấp nhận chịu thiệt một số tiền nhằm gây hiệu ứng tâm lý với khách hàng về khả năng sinh lời. Ông Trần Khánh Quang cho rằng, đây thực chất là một 'chiêu thức' kinh doanh nhằm khiến nhà đầu tư không chuyên và khách hàng nhầm tưởng về giá trị của BĐS mà họ muốn giao dịch. Vì vậy ông Quang đưa ra lời khuyên:

Thứ nhất, nhà đầu tư cần hiểu các chủ đầu tư dự án luôn chuẩn bị nhiều phương án để có thể tối đa hóa lợi ích khi phát triển và khai thác sản phẩm BĐS. Trong đó, việc thiết lập các thỏa thuận dân sự với khách hàng và điều kiện tiên quyết khi giao dịch đi vào thực hiện là khách hàng chấp thuận bằng văn bản. Thông thường chủ đầu tư sẽ chọn hướng chia sẻ quyền và lợi ích đó với khách hàng sau khi mua nhà, tùy thuộc vào thỏa thuận của các bên về việc tìm kiếm lợi ích trong giao dịch để sinh lời cho sản phẩm.

Thứ hai, trong hợp đồng hợp tác này, các bên tham gia cần có sự thỏa thuận rõ về vấn đề lợi ích của BĐS, trong đó có việc phân chia lợi nhuận chi tiết. Khách hàng, nhà đầu tư cần phải quan tâm đến cam kết của chủ đầu tư, đặc biệt cần chú ý đến hợp đồng cam kết giữa doanh nghiệp với khách hàng. Cụ thể là: Cam kết của chủ đầu tư kéo dài trong bao lâu? Quy định cụ thể về mức lãi suất và lợi nhuận? Cam kết này được bảo đảm như thế nào? Trường hợp hợp đồng cam kết không thực hiện được thì trách nhiệm của chủ đầu tư ra sao?

Thứ ba, cần kiểm tra thật kỹ tính pháp lý của BĐS, bao gồm căn hộ và cả công trình tại thời điểm thiết lập giao dịch mua bán căn hộ. Không ít trường hợp hợp đồng mua bán căn hộ bị vô hiệu thì hợp đồng dịch vụ về khai thác việc cho thuê với căn hộ đó cũng sẽ bị ảnh hưởng, đó là chưa kể việc sẽ ảnh hưởng đến bên thứ ba mà đôi lúc trách nhiệm lại thuộc về người chủ mới.

Thứ tư, tỷ suất lợi nhuận cam kết phải là con số thực tế hợp lý. Chẳng hạn, với nhà phố thì tỷ suất lợi nhuận khai thác vào khoảng 4-5%/năm, còn với căn hộ là 7-8%/năm, văn phòng là 9-10%/năm. Riêng sản phẩm nghỉ dưỡng thì còn phụ thuộc vào kinh nghiệm và kỹ năng khai thác của đơn vị chuyên về resort. Không ít chủ đầu tư BĐS nghỉ dưỡng không có kinh nghiệm về BĐS du lịch nhưng vẫn mạnh miệng tuyên bố cam kết tỷ suất lợi nhuận từ 10-12%/năm. Một yếu tố quan trọng đáng lưu ý nữa là quan hệ cung cầu khi BĐS đưa vào khai thác.

Chỉ nên vay tối đa 50% giá trị BĐS

Nếu phải vay tiền ngân hàng để đầu tư BĐS thì trước khi vay nhà đầu tư nên nghĩ tới rủi ro về lãi suất, thông thường chu kỳ khoảng 3-4 năm, lãi suất sẽ biến động mạnh 1 lần. Do đó, nhà đầu tư chỉ nên vay khoảng 50% giá trị BĐS, không nên liều lĩnh 'lướt sóng' bằng việc vay đến 70-80% sẽ dẫn đến rủi ro. Bởi nếu lãi suất chỉ cần biến động từ 30% là ngay lập tức nhà đầu tư sẽ mất ngay toàn bộ lợi nhuận. Mức lãi suất cho vay ở mức 14-15%/năm cũng được cho là sự rủi ro lớn với các nhà đầu tư BĐS.

Cảnh giác trước sức nóng thị trường

Theo quy luật phát triển chung của nền kinh tế, sự lên xuống là điều không thể tránh khỏi với bất kỳ thị trường nào. Thị trường lên thì cũng sẽ có lúc đi xuống. Hiện tại thị trường BĐS đang phát triển tốt, nhưng các nhà đầu tư cũng cần phải dè chừng.

Một vấn đề nữa mà các nhà đầu tư luôn phải ghi nhớ đó là hiểu rõ mối quan hệ tương hỗ giữa BĐS và các lĩnh vực đầu tư khác trong đó có chứng khoán, gửi tiền vào ngân hàng, vàng và ngoại tệ. Sự phát triển của BĐS sẽ tiếp tục tốt nếu như bắt cùng nhịp với sự phát triển của các ngành trong nền kinh tế. Vì thế, nhà đầu tư luôn phải tỉnh táo để cảm nhận được độ 'nhạy' của các ngành khác đối với BĐS.