Đầu tư BĐS nghỉ dưỡng: Đừng chỉ nhìn vào... "giấy"

Theo thống kê từ Liên minh các sàn giao dịch bất động sản (BĐS) G5, năm 2016 là năm bùng nổ của thị trường BĐS nghỉ dưỡng với gần 44 dự án được chào bán, cung ứng hơn 5.000 căn biệt thự và hơn 12.000 căn condotel ra thị trường. Trung bình, hầu như tháng nào cũng có dự án BĐS du lịch - nghỉ dưỡng được chào bán.

Số liệu này cho thấy kỳ vọng lớn của các nhà đầu tư vào phân khúc condotel, một phân khúc mới gia nhập thị trường trong thời gian gần đây. Nhu cầu đầu tư vào loại hình căn hộ này tăng không chỉ do mức đầu tư không quá lớn so với các phân khúc nghỉ dưỡng truyền thống khác như biệt thự mà còn do những cam kết chia sẻ lợi nhuận từ cho thuê với các khách hàng cá nhân cao hơn rất nhiều so với gửi tiết kiệm ngân hàng (từ 8 - 12%/năm) và an toàn hơn rất nhiều so với đầu tư chứng khoán.

Chưa kể, hầu hết các dự án hiện nay, để sở hữu căn hộ condotel, khách hàng chỉ cần bỏ ra tối thiểu 25% giá trị căn hộ, phần còn lại được ngân hàng cho vay với lãi suất ưu đãi. Với công suất thuê phòng đạt từ 70-80%, thì khả năng thu hồi vốn đầu tư ban đầu từ một dự án không quá dài, chỉ từ 8-10 năm.

Kỳ vọng này càng có cơ sở khi những đánh giá gần đây của các tổ chức nghiên cứu chỉ ra rằng, tăng trưởng du lịch sẽ bùng phát trong thời gian tới, kéo theo thiếu hụt về nguồn cung dịch vụ lưu trú chất lượng cao, do đó, cơ hội sinh lời từ các dự án condotel càng rõ nét hơn. Chưa kể, phân khúc này sẽ càng có tiềm năng nhờ chính sách miễn thị thực cho khách du lịch đến từ 9 quốc gia gồm: Anh, Tây Ban Nha, Pháp, Đức, Ý, Úc, Ấn Độ, New Zealand và Canada, thu hút lượng khách quốc tế lớn đến Việt Nam.

Tuy nhiên, con số này mới dựa trên các giả định, còn thực tế không phải dự án nào cũng đạt sức hấp thụ như nhau. Theo nhận định của chuyên gia kinh tế, TS. Vũ Đình Ánh, dòng tiền đối ứng ở mức ít nhất 50% giá trị sản phẩm nên là điều kiện tiền đề để nhà đầu tư tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng trên thị trường condotel, đồng thời là nguồn lực thực tế để nhà đầu tư thanh toán nghĩa vụ tín dụng và hiện thực hóa lợi nhuận.

Ngoài ra, tỷ lệ cam kết chưa hẳn là thu nhập ròng cam kết của nhà đầu tư mà họ còn phải trả ít nhất 2 khoản là thuế thu nhập cá nhân hàng năm và phí quản lý. Theo đó, nếu chi phí quản lý quá lớn, thu nhập ròng của nhà đầu tư có thể sụt giảm mạnh. Điều này thường xuất hiện ở những dự án do các chủ đầu tư tay ngang hoặc chưa có kinh nghiệm trên thị trường nghỉ dưỡng triển khai. Do đó, đây chính là lý do các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ khi đầu tư vào các dự án nghỉ dưỡng, tránh xa đà vào các lời quảng cáo quá lố của các nhân viên môi giới.

Các dự án condotel được các đơn vị tư vấn thị trường như Savills, CBRE, JLL khuyến nghị nhà đầu tư xem xét đều là những dự án của những chủ đầu tư lớn, nhiều kinh nghiệm như Vingroup, VinaCapital, Sovico Holdings, Eurowindow, Sungroup, C.E.O, Empire Group…

Với tiềm lực mạnh, các chủ đầu tư này vừa có thể thuê các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp từ nước ngoài hoặc trực tiếp vận hành và quản lý, vừa đảm bảo gia tăng công suất thuê phòng (yếu tố quan trọng quyết định tới khả năng sinh lời thực của một dự án BĐS nghỉ dưỡng) nhờ thương hiệu sẵn có.

Với năng lực tài chính tốt, để tăng sự uy tín với khách hàng, nhiều chủ đầu tư sẵn sàng cam kết thẳng lợi nhuận trên hợp đồng ký kết. Như Du lịch Nhật Minh (Thành viên Sovico Holdings) đưa ra cam kết, lợi nhuận tối thiểu thu được là 40% trên tổng giá trị hợp đồng trong 5 năm đầu tiên, từ năm thứ 6 trở đi, chủ sở hữu căn hộ khách sạn được hưởng 30% doanh thu với dự án Ariyana Smart Condotel Đà Nẵng.

Hay Coco Ocean - Spa Resort do Empire Group làm chủ đầu tư cam kết lợi nhuận tối thiểu khách hàng thu được là 12%/năm trên giá trị hợp đồng trong 8 năm đầu tiên. Chủ sở hữu căn hộ khách sạn sẽ được chia lợi nhuận theo tỷ lệ 80%/20% từ năm thứ 9 trở đi, khách hàng được hưởng 80%, chủ đầu tư 20%…

Không chia sẻ lợi nhuận trực tiếp vào hợp đồng, các chủ đầu tư khác tạo ra các gói lựa chọn cho thuê lại khác nhau với các mức chia sẻ lợi nhuận phù hợp hoặc cho phép tự khai thác và hỗ trợ một phần để mang lại lợi nhuận cao nhất.