Đầu tư nhà cho thuê ở vùng ven như thế nào với 500 triệu đồng?

Dưới đây là phần tư vấn của ông Lê Tiến Vũ, Phó tổng giám đốc điều hành Công ty CP địa ốc Cát Tường Phú Nguyên.

Tuy nửa tỷ đồng là số tiền đáng kể nhưng không có nhiều sự lựa chọn khi đầu tư bất động sản (BĐS) nội thành. Song, nhà đầu tư vẫn mua được miếng đất thửa nhỏ để xây nhà cấp bốn ở rìa ngoại ô hoặc giáp Tp.HCM. Những địa bàn có thể tham khảo trên thị trường trong quý II/2016 gồm có: Hóc Môn, Bình Chánh, Củ Chi, quận 9 thuộc địa phận Tp.HCM. Xa hơn là các vị trí Bình Dương, Long An, Đồng Nai giáp ranh với thành phố thông qua các quận huyện vừa kể trên.

Trước tiên, cần chia dòng vốn này ra làm 2 phần. Một phần là tiền mua đất khoảng 250-300 triệu đồng, tùy vị trí của BĐS thuộc địa bàn nào mà khu đất có diện tích dao động khoảng 50-60 m2 hoặc lớn hơn. Như vậy, địa bàn nào có giá đất trên dưới 4 triệu đồng/m2 sẽ phù hợp với suất đầu tư này.

Sau khi tìm được đất thì phần tiền còn lại tối thiểu 250-300 triệu đồng, sẽ dùng để xây dựng nhà. Tổng giá trị căn nhà dao động từ 500 triệu đồng đến 600 triệu đồng. Nếu dòng vốn chỉ giới hạn trong ngưỡng 500 triệu đồng, thì khoản tiền còn thiếu không đáng kể (tối đa khoảng 100 triệu đồng), nhà đầu tư có thể xử lý bằng cách vay thêm.

Tổ nhất nên lựa chọn những dự án có tiến độ thanh toán 50% số tiền, còn lại thanh toán không lãi suất trong khoản thời gian thỏa thuận thì nhà đầu tư có thể tránh được kịch bản đi vay và không phải chịu áp lực lãi suất thả nổi.

Nếu gửi ngân hàng, lợi tức khoảng 5,5%/năm nhưng nếu mua đất, bài toán tạm tính sau một năm giá trị đất tăng tối thiểu là 15-20% trong điều kiện thị trường ổn định. Trong trường hợp đầu tư đất, mặc dù dòng tiền vô hình vì chưa hiện thực hóa tài chính từng tháng nhưng hiệu quả lại nhỉnh hơn gửi tiết kiệm.

Trong khi khoản đầu tư vào nhà, số tiền xây từ 200-300 triệu đồng, cho thuê căn nhà ngoại thành này khoảng 3 triệu đồng/tháng. Nếu cho thuê trọn năm thì doanh số đạt 36 triệu đồng. Khấu hao 2 tháng thời gian trống chờ có khách thuê, doanh thu đạt 30 triệu đồng.

Tuy nhiên, bài toán mua đất vùng ven xây nhà cho thuê với khoản đầu tư 500-600 triệu đồng này chỉ đạt hiệu quả với một số điều kiện sau:

Một là: Vị trí nhà đất nằm trong khu vực có tốc độ đô thị hóa từ trung bình khá trở lên, ví dụ như gần khu công nghiệp, trường học, chợ, trung tâm hành chính địa phương. Hai là: Nhắm sẵn đối tượng thuê là những người có thu nhập trung bình thấp.

Ba là: Phần khấu hao nhà đã qua sử dụng bằng tỷ lệ lạm phát mỗi năm. Theo đó, lạm phát hàng năm không dưới 7%, vì vậy nếu tính hiệu quả gửi Ngân hàng là không thực tế, trong khi đầu tư vào nhà đất vẫn đảm bảo lợi nhuận cao và giữ được giá trị tăng của đất theo thời gian.

Bốn là: Đừng kỳ vọng lướt sóng mà cần áp dụng chiến thuật đường dài. Thời gian dòng tiền bị giữ lại trong tài sản này từ trung đến dài hạn. Đây chính là khoảng thời gian chờ cho tốc độ đô thị hóa lan tới những vùng ven, nhằm góp phần hỗ trợ thanh khoản cho BĐS.