Góp vốn dự án: Lợi nhuận nhiều nhưng rủi ro cao

Hiện nay, gần như 100% các giao dịch bất động sản tại các khu đô thị, khu nhà ở hiện nay được thực hiện dưới hình thức hợp đồng vay vốn, góp vốn. Và khi tham gia đầu tư dưới hình thức này, phần thua thiệt bao giờ cũng nằm ở phía khách hàng nếu có biến động hoặc tranh chấp xảy ra.

Và trên thực tế, hiện nay đã có rất nhiều vụ việc xảy ra xoay quanh hình thức hợp đồng vay vốn, góp vốn này. Vì vậy, người mua cần thận trọng khi ký kết các hợp đồng mua căn hộ. Đặc biệt, với những hợp đồng góp vốn ở những dự án chưa hoàn tất phần móng, mức độ rủi ro càng cao.

Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư có thể vay vốn ngân hàng ngay khi được giao dự án, nhưng với NĐT cá nhân thì Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS quy định chỉ được huy động (góp vốn) khi đã hoàn thành hạ tầng đối với dự án đất nền và khi đã hoàn thành phần móng đối với nhà chung cư.

Tuy nhiên, thực tế hầu hết các dự án kinh doanh BĐS đều “ngụy trang” việc mua bán BĐS bằng các hợp đồng vay vốn, góp vốn. Các chủ đầu tư “lách luật”, tìm cách huy động vốn bằng việc thông qua các công ty môi giới để ký “hợp đồng góp vốn”. Đây cũng là một dạng bán suất và hợp đồng chuyển nhượng chính thức sẽ được ký kết trong tương lai sau khi các hạng mục hạ tầng đã hoàn thành.

Chủ đầu tư luôn là người nắm đằng “chuôi” (Ông Đặng Hùng Võ, Chủ nhiệm bộ môn địa chính đất đai Đại học Quốc gia Hà Nội, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường):

Đây là loại hợp đồng đơn phương, thiếu chặt chẽ, do chủ đầu tư soạn thảo, và người mua chỉ việc ký. Điểm chưa chặt chẽ của luật pháp hiện nay là cho phép chủ đầu tư huy động góp vốn thực hiện dự án BĐS, nghĩa là cho phép bán tài sản hình thành trong tương lai nhưng lại không có bất kỳ cơ chế nào giám sát việc mua bán đó.

Rủi ro sẽ đến với người mua khi ký vào hợp đồng này đó là việc chủ đầu tư tự động điều chỉnh giá bán vô lý song khách hàng vẫn phải chấp nhận. Nếu gặp chủ đầu tư không đứng đắn, họ có thể xin giải thể, hợp nhất với doanh nghiệp khác để từ chối thực hiện hợp đồng mà khách hàng không thể và cũng không biết kêu ai.

Hiện người dân không hiểu rõ về hợp đồng góp vốn kèm theo quyền mua căn hộ nên cứ làm tù mù thế nào cũng ký, không theo một mẫu nào cả. Bất lợi cho người mua được thể hiện rõ ngay từ các điều khoản hợp đồng. Vị vậy cần phải phá bỏ cách làm này để việc góp vốn mua căn hộ được công khai, minh bạch, bảo vệ quyền lợi cho người góp vốn.

Hiện nay, vấn đề này hoàn toàn phải trông chờ vào đạo đức của chủ đầu tư và người mua, do vậy chủ đầu tư luôn luôn là người nắm “đằng chuôi”.

Hãy thận trọng trong việc góp vốn (Đặng Văn Quang, Trưởng phòng phân tích chiến lược Công ty BĐS quốc tế JLS):

Thông thường mua 1 căn hộ thì phải mua cả hệ thống quản lý, quyền được sử dụng tiện nghi xung quanh tuy nhiên những quyền đó được nhắc đến mơ hồ và thực tế trên thị trường đã xảy ra không ít vụ tranh cãi...

Người mua có lúc cũng vồ vập quá, miễn là được đăng ký quyền mua căn hộ mà không có đủ thông tin xung quanh dự án để tim hiểu.

Có những dự án bán theo kiểu hé mở, và nội dung hợp đồng mua bán như thế nào thì người mua không hề được biết trước, trong khi quyền của người mua là phải được biết trước hợp đồng, điều này đã gây sự mất công bằng cho người dân.

Người tiêu dùng nên tiêu dùng thông minh hơn bằng cách gom nhiều thông tin càng tốt, nếu bản thân họ chưa đủ thông tin và hiểu biết thì nên gặp những nhà tư vấn luật có hiểu biết về BĐS. Đây là 1 dịch vụ mà ở nước ngoài họ đã có từ lâu, còn ở Việt Nam hiện chỉ có luật sư tư vấn cho bên bán chứ chưa có cho bên mua.

Theo quy định, đối với các dự án kinh doanh nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được huy động vốn lần đầu từ khách hàng khi thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và công trình nhà ở đã được xây dựng xong phần móng, tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người mua nhà không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng.

Tôi có 1 lời khuyên cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ là hãy thận trọng trong việc góp vốn ra thị trường. Hiện nay trên thị trường đang tồn tại một hình thức góp vốn cho những dự án chưa hoặc sắp hình thành để đổi lại quyền được mua căn hộ, mua BĐS trong dự án góp vốn đó. Đây là một hình thức đầu tư rất rủi ro cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Bởi họ là những người thiếu thông tin, không có nhiều kỹ năng trong phân tích, đồng thời lại không có nhiều thông tin về thị trường và ngay cả thông tin về dự án của doanh nghiệp mà họ góp vốn vào.

Ở nước ngoài, 95% khách hàng nhờ luật sư tư vấn trước khi mua (Ông Leon Cheneval, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Định giá Công ty Nghiên cứu Bất động sản Savills Việt Nam):

Ở Australia, hợp đồng chỉ được ký kết khi các điều lệ thực sự rõ ràng. 95% khách hàng nhờ luật sư tư vấn khi mua những tài sản lớn như nhà ở. Hợp đồng của họ thường có lợi cho khách hàng và rất hãn hữu xảy ra tình trạng tranh chấp, kiện tụng. Điều này khác với ở Việt Nam.

Ngoài ra, ở một số nước, nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng thời điểm như hợp đồng quy định hoặc thay đổi thiết kế cũng như biến động giá khoảng trên 5%, thì hợp đồng cũng sẽ vô hiệu lực, và khách hàng có quyền đòi lại tiền.

 

Pháp luật sẽ bảo vệ người yếu thế (Luật sư Trần Hữu Huỳnh, Trưởng ban Pháp chế Phòng Thương mại và Công nghiệp VN – VCCI):

Khi đã ký hợp đồng khách hàng phải chấp nhận, trong trường hợp có mâu thuẫn, khách hàng và chủ đầu tư phải căn cứ vào hợp đồng để thoả thuận với nhau.

Các bên đã cam kết và phải tôn trọng hợp đồng. Khi đã ký kết và hợp đồng cũng đã nói rõ thì chủ đầu tư tăng giá là có lý. Tuy nhiên chủ đầu tư cũng cần phải giải trình cụ thể để tạo lòng tin cho khách hàng.

Tuy nhiên, khách hàng hiện nay không phải là người chuyên nghiệp, đặc biệt là trong lĩnh vực BĐS thì họ lại có rất ít thông tin vì vậy chủ đầu tư phải giải thích công khai và rõ ràng các khoản đưa ra trong hợp đồng. Nếu trong trường hợp nhà đầu tư đưa ra những khoản điều lệ có lợi cho mình và phía khách hàng thường bị thiệt thòi, và nếu chấp nhận thì khách hàng mới ký.

Khi đã ký hợp đồng, nếu hợp đồng ghi rõ, chủ đầu tư được quyền điều chỉnh giá khi thị trường biến động thì chủ đầu tư có lý khi tăng giá. Bất động sản trả dần, trả góp mang tính chất rủi ro cao. Vì vậy, chủ đầu tư nên quy định cụ thể hơn những tình huống xảy ra trong hợp đồng để đảm bảo quyền lợi của chủ đầu tư cũng như khách hàng và dễ giải quyết khi xảy ra tranh chấp.

Về phía khách hàng, trước khi ký hợp đồng thì cần tìm hiểu kỹ thông tin về pháp lý của dự án cũng như uy tín của chủ đầu tư.

Pháp luật bảo vệ những người ít thông tin hơn, và trong trường hợp này chủ đầu tư là những người nắm nhiều thông tin hơn khách hàng bởi họ là những chủ kinh doanh về BĐS vì vậy, chủ đầu tư cần phải giải thích rõ ràng với khách hàng trong quá trình ký kết hợp đồng góp vốn. Nếu chủ đầu tư không giải thích rõ ràng thì khi có mâu thuẩn xảy ra luật thì pháp luật Việt Nam sẽ nghiêng về phía những người yếu thế, đó chính là khách hàng.

Theo InfoTV