Học bí quyết đầu tư của tỷ phú bất động sản Sam Zell

Thông qua công ty đầu tư tư nhân của mình mang tên Equity Group Investment, Sam Zell đã tích lũy được khối tài sản lên đến 5,1 tỷ USD và xây dựng một số công ty BĐS lớn nhất nước Mỹ.

Không những thế, tỷ phú này còn đưa ra những triết lý đầu tư đơn giản được ông gọi là "nguyên tắc của Zell". Muốn hiểu được những nguyên tắc trong đầu tư của Zell, hãy cùng nhìn vào trường hợp cụ thể với thương vụ Equity Residential.

4. Tuân theo quy luật Kinh tế 101: Mô hình cân bằng cung cầu

Khu phức hợp Equity Residential bao gồm gần 400 căn hộ trị giá 29 tỷ USD tập trung ở các khu đô thị như San Francisco và New York. Đây là những nơi mật độ dân số cao và cung cấp nhiều việc làm, vì vậy có nhu cầu lớn về nhà ở. Hơn nữa, căn hộ cũng là lựa chọn hợp lý tại các TP lớn, trong khi giá nhà trung bình tại thị trường cốt lõi của Equity Residential là 519 nghìn USD, thì trên toàn nước Mỹ là 220 nghìn USD.

Về phía cung, dân số lớn và quy định của chính phủ đã làm giảm không gian sẵn có và tăng chi phí xây dựng tại các khu vực này, gây hạn chế trong việc xây dựng căn hộ mới. Các yếu tố này cùng với nhu cầu mạnh mẽ đã giúp Equity Residential duy trì tỷ lệ lấp đầy trên 94% kể từ năm 2007 và giá thuê trung bình tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ.

3. Hiểu được nhược điểm

Không có gì khó để nghĩ đến những điều tích cực, song điều quan trọng là nhìn vào tất cả các mặt của câu chuyện. Một trong những rủi ro của Equity Residential chính là mức độ luân chuyển cao.

Được biết, thời gian cho thuê tại Equity Residential là trên dưới 1 năm. Đây chính là lý do quan trọng giải thích tại sao doanh thu thuê nhà trung bình ở mức 59% từ năm 2007. Đây là điều phù hợp với những công ty cùng ngành, tuy nhiên nó có nghĩa công ty phải thay thế toàn bộ khách thuê nhà cứ hai năm một lần. Nếu công ty không thể tìm được người thuê mới thì thị phần và lợi nhuận của nó sẽ sụt giảm.

Điều quan trọng nhất là doanh thu có xu hướng tăng trong thời kỳ suy thoái. Như vậy, có thể tạo ra lợi nhuận có tính chu kỳ khi các công ty bị buộc phải giảm giá thuê để duy trì thị phần. Theo thời gian, Equity Residential đã chứng minh khả năng của mình trong việc tăng giá thuê, song vẫn giữ được thị phần lớn. Nhưng điều này có thể không tồn tại mãi mãi.

2. Người cùng bạn chia sẻ mức độ rủi ro là đối tác

Là một nhà đầu tư thụ động, toàn bộ những gì bạn có thể làm là hiểu được những cạm bẫy trước mắt và những cạm bẫy tiềm năng. Đây là lý do tại sao cần có người cùng nhìn nhận và đánh giá với bạn. Điều này sẽ hiệu quả hơn nếu họ cũng có phần trong cuộc chơi.

Hiện tại, Zell, Chủ tịch hội đồng quản trị của Equity Residential đang trực tiếp sở hữu 0,5% cổ phần của công ty và sở hữu gián tiếp 2% cổ phần khác (cổ phiếu do vợ hoặc người tin cậy của ông nắm giữ). Vị trí của ông đáng giá 145 triệu USD. Có thể điều này không là gì to tát với một tỷ phú với tài sản 5 tỷ USD. Nhưng con số này chiếm 3% tài sản ròng của ông và chừng đó là đủ động lực để ông duy trì công ty.

1. Khi tất cả mọi người đi sang phải, bạn hãy nhìn sang trái

Bí quyết cuối cùng là Zell và công ty của ông luôn có thói quen đi ngược lại với xu hướng của đám đông.

Tại thời kỳ đỉnh cao của thị trường BĐS năm 2007, ông đã bán văn phòng REIT của mình tại Equity Office cho Blackstone với giá 39 tỷ USD. Đến năm 2012, trong khi thị trường vẫn đang hồi phục, công ty của Zell đã mua 60% vào khu căn hộ trị giá 6,5 tỷ USD từ Lehman Brothers Holdings - đây là một phần của việc phát mại một ngân hàng đầu tư bị phá sản. Gần đây nhất, khi thị trường có vẻ chắc chắn phục hồi, Zell lại bán khối tài sản trị hơn 5 tỷ USD cho Starwood Capital Group.

Khác với như những ví dụ ở trên, công ty của của Zell không phải là một vụ đầu tư đi ngược đám đông. Equity Residential đang giao dịch với số vốn nhiều gấp 23 lần từ việc vận hành, đây là chỉ số đánh giá dòng tiền chính dành cho REIT. Động thái này đã đặt Equity Residential ở vị trí cao hơn các công ty đối thủ và có mức giá trị cổ phiếu của họ còn cao hơn cả mức năm 2006.

Hiện, Equity Residential đã có được mức giá cao, quy mô lớn hơn năm 2006 và tổng lợi nhuận thu về từ cổ phiếu đạt 48% trong vòng 3 năm, như vậy vượt qua Vanguard REIT Index và nhiều công ty cùng ngành khác.

Nếu bạn muốn đầu tư như Sam Zell, thì bạn phải tìm được những công ty tốt như Equity Residential và cũng phải đợi những thời điểm thích hợp để mua chúng hoặc sử dụng thị trường mạnh hơn như một cơ hội để bán.