Thời điểm này, có nên đầu tư căn hộ dịch vụ từ nhà cũ 20 tỷ đồng?

Hiện tại, một phần ngôi nhà chúng tôi sử dụng để ở, còn lại là cho thuê, mỗi tháng thu 16 triệu đồng. Song, do nhà đã xập xệ, chỉ cho thuê một phần, nguồn tiền thu về khá ít nên vợ chồng tôi lên kế hoạch đập đi và bỏ thêm tiền xây dựng mới. Chúng tôi đang cân nhắc đầu tư căn hộ dịch vụ mini vì nhận thấy mô hình này khá phát triển tại Sài Gòn.

Chuyên gia tư vấn:

Sau đây là phần giải đáp của ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Công ty Tư vấn Đầu tư Phú Vinh, chuyên gia BĐS cá nhân.

Đầu tư BĐS tiêu dùng (cho thuê dưới nhiều hình thức) hiện đang được rất nhiều người quan tâm và đã hình thành nên một thị trường cực kỳ nhộn nhịp song không phải ai cũng thành công. Trước khi tiến hành đầu tư, bạn cần hiểu rõ cách vận hành mô hình sản phẩm này.

Cụ thể, căn hộ dịch vụ mini cho thuê là các phòng có diện tích nhỏ (phần lớn dưới 40m2), được quản lý theo tiêu chuẩn khách sạn, chủ yếu cho Việt kiều, người nước ngoài thuê. Căn hộ loại này có đầy đủ tất cả những dịch vụ chuyên nghiệp khép kín: vệ sinh, ẩm thực, giặt ủi, dịch vụ cá nhân khi khách có nhu cầu...

Căn hộ dịch vụ mini chỉ phát huy tính hiệu quả ở khu CBD - Central Business Districts, tức là những quận thuộc trung tâm thành phố. Tại Tp.HCM, phổ biến nhất là quận 1, 3, Bình Thạnh hoặc các vị trí có kết nối cực tốt với khu CBD.

Khách hàng mục tiêu của sản phẩm này là 90% các chuyên gia nước ngoài sống và làm việc ở Việt Nam với thu nhập 2.000-3.000 USD/tháng. Họ có thể là kỹ sư phần mềm, giáo viên, quản lý cấp trưởng phòng, trưởng một dự án đang thực hiện tại Việt Nam, chuyên viên pháp chế, quản đốc...

Nguồn lao động trình độ cao giá rẻ từ châu Âu - Mỹ đổ về Việt Nam đang lớn dần trong bối cảnh làn sóng di cư tìm việc của người nước ngoài đang trở nên phổ biến vì những biến động kinh tế toàn cầu. Với nguồn cầu này, căn hộ dịch vụ mini được giới đầu tư coi như một thị trường ngách tiềm năng trong ít nhất từ 3-5 năm tới. Tính tới tháng 12/2015, nhu cầu tăng căn hộ dịch vụ mini vẫn tiếp tục tăng song nguồn cung chuyên nghiệp phù hợp với thị trường vẫn chưa có nhiều.

So với khách sạn, điểm khác biệt của căn hộ dịch vụ mini là giá thuê rẻ hơn và tính linh hoạt. Loại hình này thường là căn hộ khép kín, trong diện tích 40m2 có đầy đủ các không gian chức năng: phòng ngủ, phòng khách, bếp, ban công, nhà vệ sinh riêng… Người thuê có thể tiếp đãi bạn bè, nấu ăn… như ở trong một ngôi nhà của họ. Đối với nhà đầu tư thì đầu tư căn hộ dịch vụ mini sẽ có khấu hao ít hơn so với đầu tư khách sạn.

Căn hộ dịch vụ mini có giá cho thuê dao động ở ngưỡng 350-600 USD/căn/tháng tùy thuộc vào diện tích và vị trí. Điều kiện cần và đủ: yên tĩnh, vệ sinh, điện - nước - wi-fi tốt, đi bộ 5-10 phút là có đủ những tiện ích dành cho người nước ngoài.

Khi đã hiểu rõ về mô hình căn hộ dịch vụ mini, bạn có thể cân nhắc tới phương án đầu tư. Tỷ suất sinh lợi nhuận của căn hộ dịch vụ mini là từ 4-6% giá trị BĐS mỗi năm từ tiền thuê. Bên cạnh đó, vì tài sản gia đình bạn đang sở hữu là nhà phố mặt tiền khu trung tâm nên được cộng thêm khoảng 5-8%/năm từ việc gia tăng giá trị của BĐS.

Với lãi suất cho vay 11%, lãi suất huy động khoảng 6%, việc đầu tư mô hình này chỉ thích hợp với những ai có vốn nhàn rỗi tương đối lớn. Vì lợi nhuận từ việc khai thác chỉ ở mức trung bình nên bạn có thể đầu tư xây dựng căn hộ dịch vụ mini từ vốn đang có sẽ thuận lợi hơn vay tiền ngân hàng. Đối với trường hợp đi vay, số vốn vay chỉ tối đa chỉ dừng lại ở ngưỡng từ 50-60% trên giá trị xây dựng.

Kể từ cuối năm 2016 trở đi, thị trường nhà cho thuê ở Tp.HCM sẽ có rất nhiều hàng hóa đủ mọi giá cả và chủng loại, cạnh tranh cực kỳ gay gắt. Vì thế, bạn và gia đình cần thận trọng khi đầu tư mô hình này.

Lưu ý hết sức quan trọng là bạn cần phải làm khảo sát, nghiên cứu kỹ lưỡng loại hình trước khi quyết định. Bạn nên bắt đầu tiến hành từ khảo sát kỹ khu vực ngôi nhà đang tọa lạc. Thu thập thông tin chi tiết về hành vi, thói quen của nhóm chuyên gia nước ngoài có thu nhập trung bình.

Ngoài ra, thiết kế sản phẩm phải thích hợp với nhu cầu của khách hàng. Không cần trang thiết bị cao cấp bởi suất đầu tư sẽ bị đội lên rất lớn, kéo theo chi phí bảo dưỡng cao, sản phẩm sẽ không cạnh tranh nổi những thương hiệu chuyên nghiệp và cao cấp. Căn hộ dịch vụ mini cần có gu riêng, sạch sẽ, nội thất đơn giản song vẫn bảo đảm tiêu chí sang trọng, lịch sự, có ban công là điểm nhấn cơ bản. Tốt nhất bạn nên làm bài toán tài chính cụ thể và đi tham quan thực tế cho thấu suốt rồi hãy đưa ra quyết định.