Hiện tại mình đã có một chỗ trú chân ổn định trong 3-5 năm tới với nguồn thu để trang trải các chi phí có liên quan. Trong bài này, mình chủ yếu chia sẻ những quan điểm, mà quan điểm là cái mà người này có thể khác người kia nên mình không tranh luận nếu có ý kiến trái chiều. Mỗi người cũng có một hoàn cảnh riêng và các thông tin, cũng như trình độ khác nhau để ra quyết định. Nên các bạn vận dụng thấy hay thì cảm ơn mình, còn thua lỗ thì đừng mắng vốn mình :)) Bài này chẳng phải khoe khoang gì về chuyện đầu tư của mình cả, bởi nó đã diễn ra cả năm trước và đến giờ mình thấy cần chia sẻ khi gặp nhiều bạn bè và nói chuyện thấy họ vướng ở chuyện nhà cửa này.

Trong bài này, mình sẽ chia sẻ quan điểm để giải quyết các vấn đề chính vốn cũng rất quen thuộc:

• Mua nhà hay đi thuê nhà?
• Việc chọn mua nhà như thế nào để hiệu quả?
• Vay ngân hàng hay đợi tiết kiệm đủ tiền rồi mua?

Tất cả những vấn đề trên mình đều kể lại câu chuyện của mình để mọi người cùng tham khảo. Bài mình chia sẻ sẽ dài, nhưng đứng trước mỗi điểm ra quyết định thì bạn cần phải có nhiều thông tin để phân tích. Vì vậy nên mình viết đầy đủ chút để ai quan tâm thì đọc để hiểu cách mình phân tích thế nào.

1. Mua nhà hay đi thuê nhà?

Có rất nhiều bài báo hay chia sẻ về việc nên mua nhà hay đi thuê, trong đó đa số nói về việc nên đi thuê nhà và dành tiền để đầu tư. Ừ thì họ cũng đúng nếu đứng trên góc nhìn của họ ở đất nước của họ. Tuy nhiên, họ đếch ở Việt Nam các bạn ạ, khi đọc và phân tích tình hình ở Việt Nam thì lại khác. Mình cho rằng đặc thù ở Việt Nam dân số đông, mật độ dân số cũng đông. Kết hợp với đặc tính của người Việt thì việc sở hữu nhà vẫn mang lợi thế so với việc đi thuê.

Là người đã đi thuê nhà để ở và kinh doanh cả chục năm nay, nên mình hiểu sở hữu một căn nhà ở Việt Nam sẽ có nhiều cơ hội để gia tăng nguồn thu nhập. Có đợt vừa làm cafe Scopi, sữa chua Dẻo Tachi Yummy và trung tâm tiếng Anh BST thì tiền thuê nhà mỗi tháng mình trả trên 20 triệu. Phần lớn tiền thu được để mang về trả cho… chủ nhà. Nếu bạn kinh doanh tốt thì không sao, còn nếu tình hình không ổn hoặc giai đoạn mới bắt đầu thì áp lực tiền thuê nhà nó khủng khiếp lắm. Mình cũng nhẩm tính nếu cứ ngoan ngoãn chăm chỉ làm việc và trả tiền thuê nhà đều đặn thì chỉ cần chục năm mình đã làm một việc rất tốt là giúp chủ nhà có thêm tiền để mua một cái nhà mới để họ tiếp tục cho thuê :)) Ngoài ra, nếu đi thuê nhà thì giá trị bất động sản tăng, chủ nhà sẽ được hưởng chứ không phải bạn. Mà ở Việt Nam thì khả năng bất động sản với tăng là cao.

Chính vì rất thấm cái chuyện phải đi thuê nhà và luôn ở “chiếu dưới” khi đàm phán thuê nhà nên mình và anh bạn làm ăn của mình đều thống nhất một điểm: “Đã xác định mua nhà, phải coi đó là một khoản đầu tư để có thể tạo ra nguồn thu”. Như vậy, với kinh nghiệm của mình và anh bạn đều thống nhất cần phải “mua nhà”.  Và điều quan trọng hơn, là cần xác định việc mua nhà “để ở” hay “để đầu tư“. Đương nhiên mình và anh bạn đều đồng quan điểm là mua để đầu tư. Có nghĩa bạn vẫn mua nhà, vẫn sử dụng nhưng cái nhà của bạn nó phải tạo ra tiền bằng cho thuê hay buôn bán. Bạn mơ mộng về việc sở hữu một căn nhà nhỏ đáng yêu, thiết kế sang trọng? Nếu bạn đang có trong tay rất nhiều tiền để làm điều đó thì thật tuyệt vời, nếu không thì quên mịa đi, thực tế nó như tát nước vào mặt những người trẻ. Thế này nhé, ra trường đi làm trong 2-3 năm đầu mức lương dưới 10tr, sau đó ổn định thì tầm 15-20tr. Mình cứ nói trung bình các bạn tiết kiệm được 15tr đi, thì mất 10 năm các bạn sẽ có được 1.5 tỷ. Mà 10 năm nữa thì mình không rõ 1.5 tỷ sẽ mua được cái gì chứ hiện tại để mua được một căn nhà với giá 1.5 tỷ ở trung tâmcác thành phố lớn như Hà Nội, TP HCM hay Đà Nẵng thì có lẽ phân khúc chung cư là lựa chọn tốt. Hoặc nếu không, bạn nên ngậm ngùi ra ven thành phố. Và đương nhiên, ra ven thành phố thì hiệu quả đầu tư sẽ kém hơn.

Ngoài ra, khi phân tích về khía cạnh tài chính thì vay ngân hàng để mua nhà sẽ có chi phí tương tự đi thuê nhà. Cái này mình sẽ phân tích ở phần 3.

Như vậy, quan điểm của mình là “mua nhà” và coi đó là khoản “đầu tư”.

2. Chọn mua nhà như thế nào để đầu tư hiệu quả?

Một bài toán gặp phải đối với mình cũng như đối với các bạn trẻ khác đó là “tiền thì ít mà giá nhà đất thì cao”. Đương nhiên, chúng ta không đủ tiền để mua bất động sản có giá trị lớn. Như vậy có hai phương án:

• Phương án 1: Mua bất động sản với giá phù hợp nhưng ít cơ hội gia tăng nguồn thu hơn. 
• Phương án 2: Vay thêm tiền để mua bất động sản có giá trị cao, kèm theo là nhiều cơ hội hơn. 50% của 100 triệu khác với 50% của 1 tỷ.

Bản thân mình đã cân nhắc đến cả hai phương án và đương nhiên, mình cũng giống như các bạn sẽ chọn phương án 1 vì nó phù hợp với tiền trong túi hơn.

Đã chọn phương án 1 tại Quy Nhơn nhưng lại bỏ

Mùa hè năm ngoái khi đi du lịch Quy Nhơn và đến làng chài Nhơn Lý, mình đã nhìn thấy tiềm năng rất lớn về du lịch cũng như bất động sản khi khu FLC Quy Nhơn vẫn đang xây dựng nham nhở. Mình đánh giá khách đến FLC Quy Nhơn sẽ có nhu cầu ăn uống, đặc biệt là hải sản nên việc sở hữu một mảnh đất thuộc Nhơn Lý ở ngay trước biển, cách FLC 1km sẽ có lợi thế lớn. Lúc đó giá bất động sản mặt biển của Nhơn Lý đã tăng 10 lần, một lô đất trước đấy tầm 50-60tr đã tăng đến gần 600-700tr. Mình cho rằng vẫn còn rẻ chán và quyết định sẽ đầu tư. Tuy nhiên, do kế hoạch cá nhân thay đổi nên mình đã chuyển hướng về sinh sống tại Đà Nẵng. Bây giờ khi FLC Quy Nhơn đang hoạt động thì lô đất đó có giá tầm 5-6 tỷ.

Thất bại với phương án 1 tại Đà Nẵng, quyết định chuyển sang phương án 2

Khi xác định chuyển hướng về Đà Nẵng, mình mất đến 3 tháng để nghiên cứu về tình hình bất động sản. Điều đáng tiếc là lúc đó mình phải ra Hà Nội để tiện việc học master, nên mọi việc nghiên cứu chỉ qua internet nên có hạn chế. Về BĐS, tốt nhất các bạn phải đến tận nơi, hỏi những người xung quanh đó sẽ rõ hơn. Như vậy, dành thời gian tìm hiểu là điều rất quan trọng để các bạn có được lựa chọn đầu tư sáng suốt.

Mặc dù tại thời điểm mình đầu tư có rất nhiều sóng đầu tư bất động sản tại Đà Nẵng như khu đô thị Hòa Xuân, đất gần dự án hầm chui, đất gần công viên Đại Dương… Lúc đó hầu hết mọi người đều quan tâm đến các khu vực này, bên môi giới BĐS mà mình liên hệ cũng “khuyên” mình nên đầu tư vào các khu vực trên. Tuy nhiên, cách nhìn của mình khác, mình phân tích BĐS phải đi liền với sự phát triển kinh tế thì mới bền vững được. Do đó, mình đã đưa ra chiến lược đầu tư ở Đà Nẵng là phải gắn liền với du lịch và khoanh vùng đầu tư tại “Tam giác vàng về BĐS phát triển du lịch”, các bạn có thể xem thêm tại đây.

Một số lưu ý khi đầu tư: khi mọi người đều nhao nhao lên về khu nào đó, tốt nhất bạn nên tránh xa. Nếu nói về đầu tư bất động sản thì mình cũng như các bạn, với số vốn nhỏ lẻ thì toàn bị hội cá mập lừa dụ vào giỏ để bọn chúng hốt tiền thôi. Nguyên tắc của mình là nếu số đông đang đi theo một hướng, tức là có gì sai thì phải và cần phải tách ra quan sát và có thể đi ngược dòng.

Và sau đó mình tiếp tục khoanh vùng lựa chọn sau khi đã tham vấn từ người quen cũng có nhiều kinh nghiệm đầu tư BĐS Đà Nẵng với các tiêu chuẩn:

• Gần nhất từ biển tính vào. Biển ở đây là biển có bãi tắm thuộc khu Mỹ Khê nhé!
• Có tiềm năng lớn về phát triển du lịch trong tương lai.
• Có thể tạo ra ngay nguồn thu nhập.
• Diện tích càng lớn càng tốt, trên 100m2. Đây là điểm mấu chốt vì diện tích lớn chỉ cần tăng 1tr/m2 thì tổng giá trị đã tăng trên 100 triệu.
• Giá phù hợp với túi tiền.
• Khả năng thanh khoản cao, trong trường hợp bạn muốn bán để rút vốn.

Sau khi đưa ra các tiêu chuẩn, mình kết hợp phương án 1 ở trên thì mình khoanh vùng lại là khu vực phường Mỹ An, quận Ngũ Hành Sơn. Nơi đây tập trung đông khách nước ngoài, hình thành phố Tây rất tự nhiên. Tuy nhiên, phố Tây này chưa phát triển nhưng mình đã phán đoán sẽ hình thành phố Tây như các thành phố lớn khác tại nơi này. Và đúng vậy, cách đây vài tháng (sau khi mình mua đất) thì Đà Nẵng đã có phương án quy hoạch phố Tây tại đây.

Sau đó, mình kết hợp yêu cầu của phương án 1 với các tiêu chuẩn thì rất tiếc không ra kết quả phù hợp. Nguyên nhân chính nằm ở giá BĐS gần biển quá cao so với khả năng của mình. Mặc dù lúc đó sóng BĐS đang mải đánh các dự án khác nhưng BĐS biển thì giữ giá chứ không có chuyện giảm, mà cái giá này so với trước đấy đã tăng vài lần rồi. Tình hình có vẻ khó khăn, lúc này mình quyết định chuyển sang sử dụng phương án 2 là “Vay thêm tiền để mua bất động sản có giá trị cao, kèm theo là nhiều cơ hội hơn”. 

Sau khi chuyển sang phương án 2 và tổng giá trị đầu tư được nâng lên thì đã tìm ra vị trí phù hợp nằm mặt đường An Thượng 10, cách biển 700m. Đường này thuộc khu tập trung đông khách du lịch nước ngoài và giá cũng trong khả năng khi tính toán phần vay ngân hàng. Lúc này mình bay từ HN vào để thực hiện giao dịch. Tuy nhiên, chỉ còn cách vài tiếng nữa là đến giờ hẹn đặt cọc thì chủ nhà bất ngờ tăng giá thêm 50tr. Việc thêm 50tr không thành vấn đề gì cả nhưng mình không thích sự không rõ ràng và quyết định không đồng ý, sau đó họ lại giảm xuống 25tr nữa nhưng mình đã từ chối bởi mình bỏ công việc từ HN vào không phải để mất thời gian với mấy trò đó. Hiện tại, giá trị lô đất này cũng tăng gấp đôi so với thời điểm mình tìm hiểu.

Do đã mất công vào ĐN rồi nên mình chạy lòng vòng và chợt nhớ có người chỉ một lo đất ở trong một con hẻm cụt. Diện tích thì rộng 142m2, nhưng xung quanh là khu nhà cấp 4 của các nhà trọ cho sinh viên thuê. Mình đi loanh quanh và chợt thấy phía chỗ cụt của con hẻm đang được làm đường để thông ra biển. Sau khi đánh giá, mình thấy khu này còn tuyệt vời hơn cả đường An Thượng 10 bởi ngay sát biển (cách 300m). Do nằm trong ngõ và thuộc khu dân cư nên giới đầu tư BĐS chưa quan tâm, chính vì vậy mà giá rất đẹp, chỉ tầm 14tr/m2 trong khi các khu mặt đường với vị trí cách biển 300m có giá 40-50tr/m2. Đường đằng trước nối hai trục lớn và Võ Nguyên Giáp với Phan Tứ nên có mật độ lưu thông rất đông. Khu vực này nằm sát phố Tây và nối với khu biệt thự Tây ở đường Chế Lan Viên. Vì hiểu phong cách của Tây không ngại ngõ hẻm mà lại rất thích ở trong mấy ngõ hẻm nên mình đã quyết định đầu tư tại đây.

Sau đó, mình thực hiện tính toán lại tổng chi phí đầu tư BĐS thì phát hiện ra tiền mình quá ít, không đủ để đầu tư. Tuy nhiên, đánh giá lại thì đây là cơ hội hiếm có nên mình đã đưa ra chiến lược:

• Đầu tư lướt sóng: Dồn tiền và tận dụng các khoản vay ngân hàng cũng như vay bạn bè để mua đầu tư lướt sóng trong 1 năm. Trong 1 năm đó mình có thể cầm cự trả gốc và lãi, đợi giá phù hợp là có thể bán. Trong trường hợp xấu, mình có bị lỗ thì sẽ âm vào tiền của mình thôi. Mình đã đánh giá rủi ro lỗ trong phương án này là rất thấp. Hay nói một cách khác, ở một thành phố du lịch mới bắt đầu phát triển như Đà Nẵng mà bây giờ tìm chỗ nào cách bãi biển Mỹ Khê 300m với giá 14tr/m2 bây giờ không có đâu. Mình đánh giá du lịch Đà Nẵng vẫn đang còn phát triển và khoảng 3-5 năm nữa mới đạt điểm tối ưu nên rủi ro đầu tư của mình là thấp.
• Đầu tư trung và dài hạn: Dồn tiền vào mua đất, sau đó thấy thị trường phù hợp thì tiếp tục đầu tư xây dựng để nắm giữ trung và dài hạn từ 3 năm trở lên. Trong đó 3 năm đầu để kinh doanh thu hồi vốn đã đầu tư xây dựng. Cuối cùng, mình đã quyết định lựa chọn phương án này khi có một số tín hiệu tốt:
  • Đường trước nhà mình (vốn là ngõ rộng 5m) sẽ được đặt tên đường và làm lại sạch đẹp. Nhà mình là ngõ nhỏ hơn thược đường này. Như vậy là lên 1 cấp, từ ngách trở thành ngõ :))
  • Khu vực xung quanh có quỹ đất lớn sẽ triển khai các dự án trung tâm thương mại, khu đô thị.
  • Khu phố Tây đã có quy hoạch của TP Đà Nẵng. Nói về quy hoạch thì mình không biết thông tin, chỉ suy luận từ nhận định cá nhân. Nói chung cứ ở gần Tây thì kinh doanh thuận lợi.
  • Giá đất biển Đà Nẵng (bao gồm cả khu đất mình đầu tư) đã tăng giá trị lên gấp đôi do ảnh hưởng của sóng đầu tư APEC khi vào đầu năm 2017 hàng loạt dự án  lớn của các khu resort, khách sạn 4-5 sao, trung tâm thương mại, condotel giải ngân và xây dựng.
  • Đối với phương án này, mình cũng có nhận định thì trường Đà Nẵng sẽ xảy ra khủng hoảng thừa khách sạn (xem tại đây). Vì vậy khi chọn chiến lược này là mình đã có phương án để vượt qua khủng hoảng, chờ đến đợt tăng trưởng tiếp theo.

Vì vậy, mình đã quyết định nắm giữ dài hạn và đầu tư xây dựng để tạo nguồn thu trong dài hạn. Đấy là lý do Starfish Alley Hostel của mình ra đời. Tuy nhiên, mình cũng nói thêm chút là để am hiểu về khu vực và đưa ra được quyết định về chiến lược đầu tư, thì mình đã thuê nhà để ở trong khu vực này khoảng 3 tháng. Sau thời gian đó mới ra quyết định chính thức là sẽ nắm giữ dài hạn. Ngay cả chiến lược xây dựng như thế nào cũng được mình thay đổi để phù hợp với chiến lược nắm giữ. Mình đã chuyển từ phương án xây dựng lớn xuống phương án xây dựng đơn giản để có thể dễ sàng “rút lui” sớm hơn dự định nếu muốn. Bởi “bán đất dễ hơn bán nhà”  nên mình đã chuyển từ phương án xây nhà tổ ong 2 tầng xuống thành hostel 1 tầng để dễ dàng bán khi cần thiết.

Như vậy, ở phần hai này mình đã giúp các bạn đưa ra các phương án mua nhà và các chiến lược đầu tư phù hợp. Ngoài ra, nếu muốn biết bất động sản đó có phải là khoản đầu tư phù hợp không, bạn hãy phân tích về việc tạo ra nguồn thu của bất động sản đó. Và đặc biệt, đừng nghe những lời khuyên về việc giá trị bất động sản sẽ tăng trong tương lai. Bởi giá trị bất động sản tăng là do khả năng tạo ra tiền của nó thế nào. Bạn không ở, bạn cho thuê được bao nhiêu tiền? Bạn dùng BĐS kinh doanh được bao nhiêu tiền?. Bất động sản có tạo ra nguồn thu thì giá trị nó mới tăng, nếu không chỉ là ảo. Ví dụ, mua một ngôi nhà bạn sẽ xác định các phương án kinh doanh, đơn giản nhất là cho thuê được bao nhiêu tiền. Rất may là khu vực mình ở là khu Tây nên cho Tây thuê rất được giá, cao gấp 4-5 lần so với cho người Việt thuê. Vì vậy, nên giá BĐS ở khu mình chọn sẽ cao hơn những nơi khác.

Lưu ý: trường hợp của mình là mua đất, sau đó xây dựng hostel để kinh doanh nên cần vốn đầu tư nhiều hơn. Lúc này mình có rủ thêm anh bạn góp chung vốn vào để kinh doanh nữa.

3. Vay ngân hàng hay đợi tiết kiệm đủ tiền rồi mua?

Nói chung đợi bạn tiết kiệm hoặc kiếm đủ tiền để mua thì trừ khi bạn quá giỏi kiếm tiền, chứ bạn tiết kiệm được 100tr thì đất nó tăng thêm 200tr rồi. Vì vậy, quan điểm của mình là cứ mạnh dạn tính toán để vay ngân hàng đầu tư.

Đây là bài toán mình đã phải cân nhắc tìm cách giải. Và ở phần 2 ở trên mình đã đưa ra chiến lược đều sử dụng tiền vay ngân hàng. Nói thật, nếu không vay thì không đủ tiền mua bởi giá trị nó lớn với mình (2 tỷ). Vì vây, nên mình đã phân tích và tính toán về việc trả nợ khi vay ngân hàng. Đương nhiên, phương án vay ngân hàng là phương án cuối cùng. Nếu bạn có thể tận dụng các nguồn vay khác từ người thân thì sẽ tuyệt vời hơn :))

Như vậy, bạn có thể vay ngân hàng với số tiền bao nhiêu để đầu tư? Việc vay bao nhiêu, mình cho rằng phụ thuộc vào các yếu tố sau theo phương án đầu tư mình đã chốt ở trên:

• Khả năng cầm cự trả lãi và gốc vay tối thiểu 01 năm. Mình cần khoảng thời gian 01 năm này để đưa BĐS vào vị trí tạo nguồn thu ổn định. Ví dụ Starfish Alley Hostel mình mua đất từ 10/2016. Sau đó quyết định xây dựng vào 04/2017 và hoàn thành vào 07/2017. Sẽ có 3 tháng để hoạt động ổn định và tạo nguồn thu.
• Khả năng trả nợ gốc và lãi vay hàng tháng.
• Nguồn thu tạo ra từ BĐS.

Ví dụ mình lấy một bài toán mà báo Cafebiz có đưa ra về việc bạn cần đầu tư mua nhà 2 tỷ mà bạn chỉ có 400 triệu. Cách phân tích của mình như sau:

• Khả năng trả nợ gốc và lãi vay hàng tháng trích từ thu nhập cá nhân của bạn: ví dụ 10 triệu đồng.
• Nguồn thu tạo ra từ BĐS: ví dụ 10 triệu đồng.
• Như vậy bạn sẽ có 20 triệu đồng để trả gốc và lãi hàng tháng.
• Và số tiền yêu cầu để có thể cầm cự trong 1 năm là khoảng 240tr. Lượng tiền mặt tối thiểu bạn cần có tầm 120tr, còn lại trong năm bạn kiếm thêm (phần trích từ thu nhập cá nhân của bạn là 10tr x 12 tháng).

Như vậy, với khả năng trên bạn có thể vay đến 1.7 tỷ với thời hạn 20 năm là phù hợp. Như vậy với 400tr đang có, bạn giữ lại 100tr để trả lãi và gốc trong vài tháng đâu trong khi chờ tích lũy thêm thu nhập. Như vậy, tổng bạn đã có 2 tỷ để mua nhà.

Bạn không cần phải là một chuyên gia để tính toán ra con số này. Các ngân hàng đều có công cụ miễn phí để giúp bạn tính toán. Đương nhiên sẽ có rủi ro về lãi suất, tuy nhiên thời điểm hiện tại các chính sách của nhà nước đều rất ổn định. Trường hợp có biến thì bạn bán đất nhà, không có gì phải lo cả.

Tuy nhiên, khi vay ngân hàng bạn cần chứng minh thu nhập để có khả năng trả được lãi và gốc của ngân hàng nhé! Bạn liên hệ với ngân hàng sẽ có các nhân viên tín dụng hỗ trợ bạn đối với các khoản vay.

Như vậy, bạn thấy đấy. Nếu như BĐS bạn mua mà không tạo ra được nguồn thu, thì khả năng bạn chỉ mua được BĐS chỉ rơi vào 1 tỷ với rất ít sự lựa chọn và ít cơ hội. Còn nếu tìm vị trí BĐS phù hợp, tạo ngay được nguồn thu thì sau tính toán bạn có thể mua được BĐS với giá cao hơn với nhiều cơ hội kinh doanh hơn.

Thường mọi người sẽ rơi vào vòng luẩn quẩn không lối thoát như sau:

Vì vậy, bản thân mình đã đưa ra quyết định để “thoát”:

KẾT

Trên đây là toàn bộ những gì mình muốn chia sẻ cho các bạn. Mọi thứ chỉ là tham khảo, còn việc vận dụng thế nào là chuyện của các bạn nhé! Chúc các bạn thành công.

By Trương Đức Thắng