Tầm quan trọng của ban quản trị trong chung cư cao cấp

Thật ra ở Việt Nam đã có chung cư từ mấy chục năm trước, nhưng đó là dạng chung cư bình dân, dạng nhà tập thể, không thể so sánh với những chung cư cao cấp mới xây từ khoảng vài năm gần đây như Saigon Pearl, The Manor, Estela, The Vista, Masteri… Những chung cư cao cấp hiện nay có ba khác biệt chính, thứ nhất là về an ninh (ra vào có bảo vệ, phải dùng thẻ từ để vào cổng chính và từng căn hộ), thứ nhì là các tiện ích sang trọng dùng chung (hồ bơi, phòng tập gym, sân chạy bộ…), khu vui chơi trẻ em…, thứ ba là văn minh cộng đồng (giữ gìn vệ sinh chung, điều chỉnh âm thanh, không gây ồn ào trong căn hộ của mình để ảnh hưởng những căn hộ lân cận…)

Những hộ dân sống trong chung cư cao cấp giờ được gọi là “cư dân”, và họ có một ban quản lý cả chung cư rộng lớn, gọi là “văn phòng quản lý”. Nhưng với thói quen chỉ biết đến người đã bán căn hộ cho mình, tức là chủ đầu tư, nên khi gặp những vấn đề không như mong muốn, đa phần các cư dân đều tìm chủ đầu tư để than phiền.

Nhưng thật ra chủ đầu tư không phải là nơi trả lời các vấn đề của cư dân trong quá trình từ lúc dọn vào ở vì chủ đầu tư đã thuê và ủy thác một đơn vị thứ ba, để trực tiếp quản lý rồi. Nhiệm vụ của văn phòng quản lý là đưa ra những qui định chung và vận hành những qui định đó hợp tình, hợp lý. Những vấn đề an ninh, sử dụng tiện ích chung hay tôn trọng lối sống văn minh… đều được văn phòng quản lý đứng ra giải quyết.

Theo luật, Hội nghị của tòa nhà chung cư phải được tổ chức trong thời hạn 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư đó được bàn giao đưa vào sử dụng và có tối thiểu 50% số căn hộ đã được bàn giao (bao gồm cả số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán); trường hợp quá thời hạn quy định tại điểm này mà tòa nhà chung cư chưa có đủ 50% số căn hộ được bàn giao thì hội nghị nhà chung cư được tổ chức sau khi có đủ 50% số căn hộ được bàn giao.

Chủ đầu tư sẽ tổ chức hội nghị chung cư lần đầu để cư dân bầu ra ban quản trị. Theo luật, hội nghị của tòa nhà chung cư thì phải có tối thiểu 75% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự; trường hợp triệu tập hội nghị lần đầu mà không đủ 75% đại diện chủ sở hữu căn hộ tham dự thì triệu tập hội nghị lần thứ hai khi có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự. Nếu triệu tập hội nghị lần thứ hai mà không có đủ số người tham dự theo quy định tại điểm này thì chủ đầu tư đề nghị Ủy ban nhân dân cấp phường) tổ chức hội nghị theo quy định.

Như vậy, ban quản trị là đại diện cho cư dân, là người mà cư dân tìm đến khi gặp bất cứ chuyện gì không vừa ý trong quá trình sống. Chủ đầu tư sẽ bàn giao quĩ bảo trì, gồm 2% tổng giá trị căn hộ mà người cư dân đã đóng khi mua nhà và phí quản lý đã thu cho ban quản trị.

Rất nhiều cư dân chưa hiểu vai trò rất quan trọng của ban quản trị nên lơ là khi bầu chọn hoặc chọn đại theo số đông mà không cân nhắc kỹ. Cư dân thường chỉ nghĩ đơn giản nếu gặp gì trục trặc thì báo với chủ đầu tư. Nhưng chủ đầu tư không còn trách nhiệm gì khi đã có ban quản trị được cư dân chính thức bầu ra.

Trần Như