Thủ tục và mức thuế phải đóng khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở

Chi tiết về thủ tục cũng như cách tính thuế đất thổ cư khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở sẽ được nói rõ trong bài viết dưới đây.

Hiện nay, rất nhiều người có xu hướng chọn (hay còn gọi là đất vườn) sau đó chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất thổ cư để ở và có thể xây cất nhà. Việc này sẽ tiết kiệm chi phí hơn nhiều so với việc mua một miếng đất thổ cư sẵn đã có giấy tờ. Tuy nhiên cũng ẩn chứa rất nhiều rủi ro nhất định nếu người mua đất không có những kiến thức căn bản về luật đất đai, hoặc vì quá tin vào những lời quảng cáo của “cò” đất, dẫn đến việc mua phải những miếng đất không có đủ điều kiện để chuyển đổi quyền sử dụng hoặc phải chịu đóng một mức thuế đất thổ cư cao hơn so với thực tế. Vì vậy, ngay tiếp đây thôi, chúng tôi sẽ làm rõ hơn cho độc giả hiểu thêm về những điều kiện cần để có thể chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, thủ tục chuyển đổi cũng như cách tính thuế đất thổ cư như thế nào. Tất cả sẽ được nói rõ ngay trong bài viết này, hãy cùng theo dõi tiếp nhé!

Điều kiện để có thể chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp

Thứ nhất, miếng đất nông nghiệp cần chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất phi nông nghiệp (đất thổ cư) phải được sự chấp thuận và cho phép của các cơ quan nhà nước cho thẩm quyền (theo điều 75-Luật đất đai 2013).

Thứ hai, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất này còn phải căn cứ vào:

• Miếng đất nông nghiệp đó có nằm trong diện quy hoạch đất đai của địa phương hay không. Thông tin này sẽ được nói rõ trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được nhà nước chấp thuận và phê duyệt của UBND quận huyện của miếng đất đó. Người dân nên chủ động liên hệ đến UBND địa phương để hỏi và xác định rõ thông tin này khi có ý định mua đất. Vì nếu miếng đất nông nghiệp bạn định mua không thuộc trong diện quy hoạch đất ở của địa phương thì việc thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng là gần như không thể thực hiện được.
• Hai là nhu cần sử dụng đất vào mục đích gì được thể hiện trên đơn xin chuyển đổi.

Thủ tục và những hồ sơ liên quan khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Hồ sơ cần thiết khi thực hiện thủ tục chuyển đổi bao gồm:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất đai
• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với miếng đất theo form có sẵn
• Sổ đỏ, sổ hồng của miếng đất và tất cả những giấy tờ liên quan đến miếng đất.

Sau khi đã thu và tổng hợp đủ các hồ sơ, giấy tờ liên quan, cơ quan chức năng đủ thẩm quyền (ở đây là cơ quan tài nguyên và môi trường ở địa phương) sẽ tiến hành:

• Thẩm tra và xác minh hồ sơ, thẩm định và xem xét về nhu cầu khi chuyển mục đích sử dụng đất có hợp lý, hợp lệ hay không.
• Hướng dẫn người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan bao gồm cả việc đóng các mức lệ phí thủ tục chuyển đổi cũng như thuế đất thổ cư theo quy định.
• Trình hồ sơ lên UBND để được cấp quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
• Tiến hành cập nhật, chỉnh sửa lại dữ liệu đất đại, hồ sơ địa chính của địa phương.

Cách tính thuế đất thổ cư sau khi làm thủ tục chuyển đổi

• Số tiền nộp bằng một nửa (50%) số tiền chênh lệch gữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định của cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất (khoản 2 Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014) trong trường hợp chuyển đổi từ đất vườn, đất ao trong cùng một thửa đất có nhà thuộc khu vực không được công nhận là đất ở sang làm đất ở.
• Trong trường hợp miếng đất đó được chuyển từ đất nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền sang làm đất ở thì số tiền đóng sẽ là mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển đổi của cơ quan có thẩm quyền.

Hy vọng qua những thông tin được cung cấp trong bài viết trên, các bạn đã có thể nắm được những điều cơ bản về những thủ tục, hồ sơ cần thiết khi có ý định chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất thổ cư.

Tường An