Những lưu ý cần bỏ túi trước khi đầu tư nhà trong hẻm cụt

Ông Phan Công Chánh, Chuyên gia bất động sản (BĐS) cá nhân, Tổng giám đốc Công ty CP Tư vấn Đầu tư Phú Vinh cho rằng, câu chuyện mua nhà trong hẻm nhỏ có thể tóm gọn lại thành cẩm nang bỏ túi với 7 điều cần lưu ý trước khi bỏ tiền mua để ở hoặc đầu tư.

Một là, cần hiểu đúng về khái niệm hẻm. Theo quyết định số 88 ban hành năm 2007 của UBND Tp.HCM về lộ giới và quản lý đường hẻm trong các khu dân cư hiện hữu thì đường hẻm là các tuyến đường phục vụ giao thông nội bộ khu vực và có lộ giới nhỏ hơn 12m. Theo đó, phạm vi áp dụng của quyết định này là các quận nội thành cũ tại Tp.HCM gồm các quận: Tân Bình,Tân Phú, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Gò Vấp, quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10. Nhà trong hẻm tức là mặt tiền lộ giới của tuyến đường trước nhà nhỏ hơn hoặc bằng 12m.

Trong đó, hẻm lại được phân ra 4 loại gồm: nhánh, chính, cụt và chung. Hẻm nhánh là đường hẻm được nối vào đường phố hoặc hẻm chính hoặc có liên thông với hẻm khác. Hẻm chính là đường hẻm được nối thông vào đường phố (loại đường khu vực có lộ giới lớn hơn 12m) và các hẻm nhánh hoặc hẻm cụt khác. Hẻm cụt là đường hẻm chỉ nối một đầu vào đường hẻm khác hoặc đường phố. Còn lối đi chung là đường hẻm cụt phục vụ giao thông nội bộ cho một số căn hộ, hình thành khi phân tách lô đất. Quyết định này quy định, độ rộng của hẻm tối thiểu phải là 3,5m, nhưng hiện trạng tại Tp.HCM có hàng chục nghìn con hẻm cần phải được chỉnh trang do nhỏ hơn cả chiều rộng tối thiểu 3,5m, có nhiều con hẻm thậm chí lòng đường chỉ vừa một xe gắn máy đi lọt.

Hai là, nhà nằm trong hẻm càng nhỏ thì rủi ro pháp lý càng cao. Trong trường hợp lộ giới hẻm đang nhỏ (3,5m trở xuống), thì rất nhiều khả năng hẻm phải được quy hoạch và chỉnh trang lại. Nếu hẻm chưa được chỉnh trang mà nằm trong quy hoạch treo thì chủ nhà sẽ không được cơi nới, sửa chữa hay thay đổi hiện trạng đang có của nhà mình. Vì quy hoạch treo này mà không ít người đã rơi vào tình cảnh khốn khổ. Chưa kể đến nhà trong hẻm thường bị lấn chiếm lòng hẻm, cơi nới, xây dựng sai phép có thể khiến công trình khó hoàn công.

Ba là, chấp nhận lưu thông vất vả. Nhà hẻm càng nhỏ thì di chuyển càng bất tiện, đó là chưa kể tình trạng lấn hẻm để kinh doanh, để xe, xả rác vô tội vạ. Nhất là khi hữu sự có cháy nổ, cưới hỏi, ma chay, giỗ chạp đều chật vật khó khăn không chỉ vì lưu thông tắc nghẽn mà còn không có chỗ đỗ xe.

Bốn là, thanh khoản nhà trong hẻm cụt kém hơn những căn nhà hẻm to. Các nhà đầu tư khôn ngoan có câu nói cửa miệng là "thà đổ tiền vào nhà nhỏ trong hẻm to còn hơn là mua nhà to trong hẻm nhỏ" chính là bởi lý do này. Những ngôi nhà trong hẻm nhỏ giá thường rẻ, song lại phải tốn chi phí tân trang sửa chữa thường xuyên. Do đó, khó tránh cảnh mua dễ, bán khó hoặc kéo dài thời gian thương lượng, không dễ chốt giao dịch.

Năm là, hẻm càng nhỏ thì giá trị căn nhà càng bị giảm sút so với tài sản ở vị trí khác có cùng giá trị. Trong trường hợp cần tiền gấp, bán nhà trong hẻm nhỏ thường bị ép giá và gặp rất nhiều trở ngại trong việc thế chấp tài sản vay vốn ngân hàng do bị định giá quá thấp. Chẳng hạn, nhà tại hẻm Phạm Viết Chánh, phường Nguyễn Cư Trinh, quận 1, Tp.HCM có diện tích đất 92m2 và giá chỉ có 4,5 tỷ (chưa thương lượng), khoảng 49 triệu đồng một m2, nhưng chỉ cách đó vài căn, ngôi nhà nằm ở ngã 3 lòng hẻm to hơn, ô tô ra vào được lại có giá bán lên đến gần 80 triệu đồng.

Sáu là, sửa chữa, xây dựng nhà trong hẻm nhỏ, đường cụt thường bị đội chi phí rất cao so với những vị trí khác vì vận chuyển vật liệu nhiều lần bị hao hụt và mất thời gian, không có chỗ chứa vật tư, tốn thêm chi phí nhân công. Đồng thời, trong quá trình xây dựng khó tránh khỏi ảnh hưởng chung vách, chung tường, chống thấm khó khăn do ứ đọng nước nhà bên cạnh.Trường hợp nhẹ thì xử lý nhanh thông qua thỏa thuận, còn nặng có thể tranh chấp kéo dài.

Bảy là, môi trường xã hội trong hẻm cụt thường chỉ ở mức trung bình trở xuống. Thông thường, văn hóa nhà trong hẻm nhỏ phức tạp hơn chung cư gấp nhiều lần do không có ban quản lý đôn đốc, nhắc nhở mà chủ yếu vận hành trên tinh thần tự giác của người dân. Tính riêng tư bị hạn chế do lòng hẻm quá hẹp, mua bán lấn chiếm khuôn viên hẻm, rác thải sinh hoạt tập trung không đúng nơi, cơi nới bằng cách đỗ xe, chứa đồ cũ ngay lòng hẻm, thậm chí nạn trộm cắp... trở nên phổ biến. Những điều này càng góp phần khiến nhà hẻm kén khách hơn các tài sản khác hoặc có tính thách đố cao đối với giới đầu tư.