Phương án đầu tư BĐS dưới một tỷ đồng ở Tp.HCM

Ông Ngô Đình Hãn, giảng viên bất động sản (BĐS) thuộc Trung tâm tư vấn doanh nghiệp và phát triển kinh tế vùng khoa Kinh tế phát triển (Đại học Kinh tế Tp. HCM) đánh giá, năm 2016 nhà đất vừa túi tiền có rất nhiều cơ hội đầu tư. Sau giai đoạn 2014-2015 nhà phố, chung cư cao cấp 3-5 tỷ đồng trở lên bùng nổ, hiện nay thị phần BĐS giá rẻ đang trở lại mạnh mẽ. Nhu cầu và khả năng chi trả của người muốn tiếp cận dòng sản phẩm này cực lớn.

Nhà đầu tư bỏ tiền vào kênh BĐS thường quan tâm đến các yếu tố như: Lợi nhuận, thanh khoản và tính an toàn. Trên cơ sở đó, vị chuyên gia này liệt kê ra các phương án khả thi đầu tư trên dưới một tỷ đồng.

Phương án 1: Đầu tư đất nền ở các quận ngoại thành Sài Gòn như Quận 9, Thủ Đức, Hóc Môn, Nhà Bè,… Đối với đất nền giá trong khoảng này vị trí cách trung tâm khoảng từ 12 đến 16km trở lên tùy khu vực. Diện tích dao động từ 50 -70m2, giá trung bình từ 12 -15 triệu đồng/m2.

Đơn cử, đất phân lô dọc tuyến Huỳnh Tấn Phát, Lê Văn Lương thuộc Nhà Bè. Đất phân lô Phường Long Trường, Phú Hữu thuộc quận 9. Khi đầu tư nên lưu ý hạ tầng, mua ở khu vực thuận lợi giao thông, trong khu dân cư hoặc cạnh khu dân cư hiện hữu, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... đây là những yếu tố quyết định tốc độ tăng giá của sản phẩm. Không nên mua ở những khu hẻo lánh, kết nối hạ tầng kém và xa rời các tiện ích vì tốc độ tăng giá sẽ rất chậm và thấp.

Theo quan sát trong thời gian 2 năm vừa qua, hình thức đầu tư này có mức độ sinh lời khá tốt, trung bình mỗi năm có thể tăng giá tối đa 20%. Sở dĩ chọn hai khu vực trên do tốc độ đô thị hóa của khu Khu Nam và Đông Sài Gòn đang rất mạnh, kéo theo tốc độ đô thị hóa là phát triển về dân cư và tiện ích. Một khi những yếu tố này ngày càng hoàn thiện thì đồng nghĩa với giá trị BĐS khu vực ngày càng tăng. Đối với vấn đề pháp lý cần lưu ý là tiến độ thực hiện hạ tầng nếu mua trong giai đoạn đầu, nhất là tiến độ ra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Phương án 2: Đầu tư nhà phố xây sẵn ở địa bàn vùng ven như quận 9, quận 12, Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi. Đây là loại tài sản phổ biến được nhiều người lựa chọn vì vừa có thể cho thuê để thu lợi tức hàng tháng, lại vừa kỳ vọng tăng giá trong tương lai. Nhà xây sẵn dưới một tỷ đồng diện tích đất 30-40 m2, đối với khu vực càng xa trung tâm thành phố có thể rộng 50-80m2. Những thửa nhỏ có thể xây dựng 1 trệt, 1 lầu, 2 phòng ngủ, 2 toilet. Còn thửa lớn hơn chỉ xây tầng trệt. Loại nhà này có giá bán phổ biến nhất 800 triệu đồng/căn và cao nhất có thể vượt một tỷ đồng. Thậm chí có những vị trí có bán kính cách trung tâm Sài Gòn trên 20km trở lên hoặc giáp ranh với Sài Gòn giá có thể rẻ hơn, chỉ ở ngưỡng 550-650 triệu đồng/căn.

Hình thức đầu tư này thu được lợi tức hàng tháng từ tiền thuê, trung bình 0,4% giá trị sản, như vậy đầu tư một tỷ đồng cho thuê thu được 4 triệu đồng/tháng. Nếu so với mức lãi suất ngân hàng thì lợi tức tiền thuê hơi thấp nhưng không đáng kể, vẫn ở mức chấp nhận được. Giá trị gia tăng theo thời gian của dạng BD này không cao, trung bình khoảng 8-10% một năm trong điều kiện thị trường tốt. Điều cần lưu ý là ở các quận vùng ven do quy định về mức diện tích tối thiểu để tách thửa nên diện tích quá nhỏ sẽ không tách sổ riêng được. Đối với thửa nhỏ 30m2, 2 căn nhà có sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà) chung.

Phương án 3: Đầu tư căn hộ nhỏ giá vừa túi tiền có kết nối giao thông xuyên suốt với các trục đường chính, đại lộ mới mở, metro, đường vành đai, cầu vượt,... Các căn hộ loại này thường có diện tích 45-50m2, tối đa cũng chỉ giới hạn dưới 60m2, với giá bán 15-16 triệu đồng/m2, như vậy bỏ ra từ 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng một căn, tỷ suất cho thuê 4-5% mỗi năm. Loại sản phẩm này xuất hiện phổ biến tại quận 9, quận 12, rìa quận Thủ Đức và Tân Bình.

Khi đầu tư căn hộ nhỏ giá vừa túi tiền cần lưu ý là tính khoảng cách quãng đường đi hợp lý, không vượt quá quỹ thời gian di chuyển 45 phút từ nơi ở đến nơi làm việc và môi trường sống tốt, phải có nhiều tiện ích.

Phương án 4: Đầu tư căn hộ sở hữu có thời hạn, thuê mua trong 30-50 năm. Hình thức đầu tư này đã xuất hiện tại quận Bình Tân, sản phẩm có diện tích trung bình khoảng 30-40 m2, với giá bán từ 350-500 triệu/căn, thời hạn sử dụng 49 năm, sau 49 năm khách hàng trả nhà lại cho chủ đầu tư. Đây là hình thức thuê mua nhà dài hạn trả tiền một lần. Với một tỷ đồng, nhà đầu tư có thể đầu tư được 2 căn, mỗi căn có giá thuê trung bình 500 triệu đồng, tức 3-3,5 triệu/m2. Giá thuê có thể tăng liên tục theo thời gian. Thực tế, doanh thu của sản phẩm này cao hơn nhà phố xây sẵn và căn hộ sở hữu lâu dài. Đây cũng là hình thức đầu tư tốt cho những khách hàng có tiền nhàn rỗi và muốn đảm bảo sự an toàn. Song, nhược điểm của mô hình đầu tư này là bị khấu hao thời gian sở hữu.

Theo phân tích của ông Hãn, trong trường hợp đầu tư bằng vốn tự có kèm với đòn bẩy tài chính để mua những BĐS vượt giá trị một tỷ đồng cần phải tính trên dòng thu nhập hàng tháng để trả lãi và nợ gốc cho nhà băng. Ông Hãn đề xuất thêm một số hình thức đầu tư khả thi mà khách hàng có thể tham khảo.

Phương án 5: Mua đất vùng ven xây nhà trọ cho thuê. Khu vực thuận lợi để đầu tư gồm Thủ Đức, Nhà Bè, Hóc Môn, quận 9, quận 12. Với trường hợp này, nhà đầu tư có một tỷ đồng có thể vay thêm một tỷ nữa. Như vậy, vốn tự có dành để mua đất 80-100m2, còn vốn vay dùng để xây nhà trọ. Tổng diện tích sàn có thể đạt 200m2 được 10-12 phòng, giá thuê phổ biến 1,5 triệu đồng một tháng mỗi phòng, vị chi tổng doanh thu trung bình 15-18 triệu đồng một tháng. Với mức doanh thu này, nhà đầu tư đủ trả lãi và vốn gốc và có dư chút đỉnh. Đến khi trả hết ngân hàng thì tài sản này sẽ mang lại nguồn thu thuần, không còn áp lực. Có thể thấy, mô hình kinh doanh này khá ổn định và giá trị BĐS gia tăng liên tục theo thời gian.

Phương án 6: Mua căn hộ cho thuê có vay. Với dạng BĐS này, nhà đầu tư chỉ nên vay với tỷ lệ thấp. Chẳng hạn, nếu có một tỷ đồng thì chỉ nên vay khoảng 500 triệu (thời hạn vay 10 năm, lãi suất vay 10-11% một năm theo lãi suất hiện tại) để mua căn hộ tổng giá trị khoảng 1,5 tỷ cho thuê. Khu vực có thể mua căn hộ dạng này có vị trí gần trung tâm hơn như Tân Bình, quận 4, quận 7,… Với căn hộ 1,5 tỷ đồng, giá thuê trung bình 7,5-8 triệu đồng mỗi tháng (trung bình giá thuê căn hộ mới khoảng từ 0,5% - 0,6% một tháng trên tổng giá trị BĐS). Với hình thức này, doanh thu tiền thuê đủ trả lãi và gốc ngân hàng, giá trị đầu tư là giá trị gia tăng của BĐS theo thời gian.

Phương án 7: Mua nhà phố vượt 1 tỷ đồng, với trường hợp này chỉ nên vay khoảng 300-400 triệu đồng để mua nhà 1,3-1,4 tỷ đồng, địa bàn vùng ven như Thủ Đức, Nhà Bè, Hóc Môn, quận 9, quận 12. Đây là hình thức vừa đầu tư vừa giữ gìn tài sản. Cụ thể, số tiền trả ngân hàng được lấy từ nguồn tiền thuê. Mức giá thuê trung bình của căn nhà phố 1,4 tỷ khoảng 5 triệu đồng một tháng.