Thị trường nhà đất cuối năm: Bỏ vốn vào đâu?

Công ty cổ phần Kiến tạo địa ốc Cova dự kiến đầu tư tòa nhà hỗn hợp chung cư và văn phòng cho thuê trên đường Lê Đức Thọ với tổng vốn đầu tư 180 tỷ đồng trên khu đất 1500m2. Ông Trịnh Xuân Minh, Tổng giám đốc doanh nghiệp trên cho biết, có nhiều lý do để tin tưởng rằng thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có một vị thế tốt để đón nhận những làn sóng đầu tư trở lại khi nền kinh tế đang có dấu hiệu phục hồi.


Cẩn trọng với dự án “chết từ từ"

Ông Phạm Thanh Hưng, Phó Tổng Giám đốc Century Group cho rằng, sẽ có nhiều dự án “chết” dần dưới nhiều hình thức trong thời gian tới. Vụ Công ty CP Sàn Bất động sản Việt Nam lừa bán đất dự án chưa được phê duyệt thu bất chính 371 tỷ đồng từ nhà đầu tư mới bị công luận phanh phui gần đây cũng được coi là một dạng “chết từ từ”, cảnh báo nhà đầu tư tỉnh táo với việc mua bán nhà dự án trên giấy.
 
Một số dự án khác đối diện với khả năng “ế” khi đã trót công bố giá sai. Ở những dự án như vậy, theo ông Hưng, nhà đầu tư càng cố đầu tư thì càng dễ sa lầy. Cuối năm 2008, một dự án căn hộ biệt thự tại Hà Đông ra mắt thị trường với mức giá 1.500USD/m2 sàn xây dựng biệt thự tính cả đất. Tuy nhiên đến nay, sự phản hồi của thị trường cho thấy mức giá trên chưa hợp lý với diễn biến giá tại khu vực này.
 
Theo đánh giá của một số doanh nghiệp, việc trót công bố giá sai tại một số dự án do nhiều chủ đầu tư vẫn ảo tưởng về thị trường, cho rằng cầu thị trường nhà đất vô tận và giá sẽ tiếp tục tăng không ngừng.

Trong khi đó, người dân thường bị cuốn theo động thái của giới đầu tư thứ phát là một thực tế tồn tại đã lâu. Dự án nào chủ đầu tư quan hệ tốt với giới đầu tư thứ phát, cho họ cơ hội đầu tư, tạo ra hiệu ứng giá thị trường xung quanh dự án sẽ tỷ lệ thuận với khả năng thành công của dự án. Ông Trịnh Xuân Minh cảnh báo người dân nên tỉnh táo trước những mức giá “trên trời” và nên tham khảo ý kiến của các công ty dịch vụ vì mức giá cao hay thấp thường có sự can thiệp của giới đầu tư thứ phát.
 
Đằng sau số vốn ít

Chịu ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng kinh tế, tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) 8 tháng đầu năm đổ vào các dự án bất động sản đã bất ngờ giảm mạnh, chỉ còn 1,8 tỉ USD so với 23,6 tỉ USD trong năm 2008.

Những năm trước đây, lĩnh vực bất động sản luôn thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài với những dự án hàng tỉ USD. Năm 2009 chứng kiến những khó khăn trong huy động vốn của nhà đầu tư nước ngoài với số lượng các dự án đăng ký giảm mạnh và những quyết định dừng hoặc hủy dự án.

Tuy nhiên, ông Hưng cho rằng, đằng sau số vốn ít cùng sự sụt giảm về giá thuê và giá bán các loại bất động sản, dù không phải tin vui cho giới đầu tư nhưng là cần thiết đối với một thị trường nhiều yếu tố ảo. Sự sụt giảm sẽ thúc đẩy thị trường đi lên theo chiều sâu và kích thích đẩy nhanh kế hoạch mở rộng của các công ty lớn khi kinh tế thế giới bắt đầu cải thiện.

Đối với những doanh nghiệp làm dịch vụ, ông Hưng chia sẻ, năm 2009 là cơ hội lớn của doanh nghiệp. Trong lúc thị trường khó khăn lại cần đến những doanh nghiệp làm dịch vụ tư vấn đầu tư chuyên nghiệp. Nhân cơ hội nhiều doanh nghiệp chững lại, thu hẹp hoạt đông, nhóm Century Group quyết định mở rộng thị trường với mục tiêu mỗi quý sẽ khai trương một văn phòng mới. “Lúc thị trường sôi động mà nhảy vào thì cũng như muối bỏ bể”, ông Hưng nói.

Thời gian qua, khối doanh nghiệp làm dịch vụ bất động sản đã “cứu’ đươc nhiều nhà đầu tư thoát khỏi cơn khủng hoảng bằng việc tư vấn tái định vị thị trường, thay đổi cấu trúc sản phẩm, thay đổi chiến lược bán hàng.

Thị trường nhà đất cuối năm 2009 không giống như cuối năm 2008. Sẽ không có những cơn “sốt” xình xịch, trăm người bán vạn người mua với những dự án mơ hồ nhưng vẫn đắt khách. Đứng trên phương diện nhà tư vấn, ông Hưng cho rằng, chủ đầu tư hiện nay phải cân nhắc phân khúc thị trường, vị trí nào sẽ tạo ra sản phẩm phù hợp với vị trí đó để tránh thiệt hại.

Ví dụ, vị trí đẹp nhưng xây dựng dự án thấp cấp sẽ lãng phí nguồn tài nguyên, vị trí không thuận lợi lại xây dự án cao cấp thì không thể bán được hàng.

Nhiều chủ đầu tư nỗ lực hoàn toàn vào vốn tự có, nhiều chủ đầu tư khác trông chờ quá nhiều vào nguồn vốn đi vay, một số khác lại chọn phương án chia sẻ cơ hội cho nhiều nhà đầu tư thứ phát. “Bốc thuốc” cho sự thành công của dự án là sự kết hợp cả ba hình thức đầu tư trên.

Đối với giới đầu tư thứ phát, ngoài việc quan tâm đến những dự án có vị trí tốt thì thời điểm tạo giá trị gia tăng cho dự án như khi được cấp giấy phép xây dựng, xây xong móng, trước khi hoàn thiện giao nhà là những mốc quan trọng quyết định mức lợi nhuận trong đầu tư.