Thời điểm hợp lý để đầu tư bất động sản

Cũng theo ông Nguyễn Đỗ Việt, tuy là thời điểm hợp lý, nhưng cần phải lựa chọn kỹ trước khi quyết định đầu tư. Nên xem xét tiến độ thi công của hệ thống hạ tầng kỹ thuật cũng như hạ tầng xã hội tại dự án và các khu vực xung quanh. Ngoài ra, uy tín của chủ đầu tư, tính pháp lý của sản phẩm cũng là yếu tố đặc biệt quan trọng đối với khách hàng. Hiện có rất nhiều khu đô thị mặc dù hạ tầng kỹ thuật khá tốt, nhưng chủ đầu tư do chỉ quan tâm đến lợi nhuận kinh doanh các căn hộ, nhà vườn nên… quên trách nhiệm xây dựng các công trình phúc lợi dân sinh mà điển hình là trường học, khu vui chơi. Khách hàng khi mua nhà ở những nơi này đều rất vất vả với bài toán xin học cho con.

Về dấu hiệu nóng lên của thị trường, ông Nguyễn Đỗ Việt nhận định: Việc BĐS ấm lên trong 2 tháng vừa qua có nhiều lý giải, trong đó chủ yếu là do nguồn tiền tăng đột biến. Và tháng 5, tháng 6 cũng là thời điểm tiền đáo hạn được rút từ hệ thống ngân hàng sau một năm gửi với lãi suất cao từ 18 - 20% trên năm. Thời gian qua, lượng người lao động từ Đông Âu về nước nhiều, họ mang tiền về và nhiều trong số đó được đầu tư vào BĐS.


Nguồn cung BĐS trong thời gian qua cũng có xu hướng bị bó hẹp, do chủ đầu không phải chịu sức ép về vốn lớn như trước đây nên thay vì "xả" hàng thì lại có xu hướng găm lại để tối đa hóa lợi nhuận. Các nhà đầu tư nhỏ lẻ thấy thị trường đi lên sẽ không bán hoặc bán với giá cao hơn vì lo ngại không mua được sản phẩm tốt hơn hoặc sợ sự mất giá của đồng tiền.

Ông David Blackhall - Phó giám đốc phụ trách về BĐS, Quỹ đầu tư VinaCapital cho rằng, bây giờ là thời điểm rất tốt để chuẩn bị cho các dự án đầu tư vì lãi suất ở mức hợp lý và thị trường rất tiềm năng, đặc biệt là về nhà ở, khu bán lẻ và khu nhà ở - bán lẻ phức hợp, nhất là tại các thành phố lớn.

Thơi gian tới, giá BĐS có thể vẫn duy trì ở mặt bằng cao với các nguyên nhân nguồn cung chưa được cải thiện nhiều, tâm lý lo ngại đồng tiền mất giá vẫn tồn tại... Tuy nhiên không phải đồng đều ở tất cả các dự án và rất có thể sẽ xảy ra sự giảm giá tại các dự án có tính khả thi kém hoặc đã bị giới đầu cơ đẩy giá lên quá cao trước đó.

Thời gian vừa qua thị trường đất nền dự án tại khu vực phía Tây Hà Nội có dấu hiệu nóng lên. Bắt đầu từ những dự án có tiến độ hoàn thành nhanh như các dự án dọc theo trục đường Lê Văn Lương, sau đó lần lượt chuyển sang các dự án khác, trong đó có cả những dự án mà tiến độ triển khai chậm.

Theo ông Nguyễn Đỗ Việt, sự ấm lên của thị trường vẫn tiếp tục từ nay đến cuối năm, tuy nhiên sẽ không có "sốt" đột biến như một số người nhận định. Khách hàng sẽ sàng lọc kỹ càng hơn trước khi ra quyết định đầu tư, sẽ tập trung vào các dự án có quy hoạch tổng thể, có sự phát triển hạ tầng đồng bộ tập tại các khu vực quận Hà Đông, nên đã và đang thụ hưởng tất cả các cơ sở vật chất của một thủ phủ một tỉnh lớn (Hà Tây cũ) cũng như là thành phố Hà Đông trước kia.

Nhận định về kịch bản thị trường BĐS hậu khủng hoảng, ông Nguyễn Đỗ Việt cho rằng, thị trường có hai yếu tố đầu vào là đất đai và vốn. Và thị trường này phụ thuộc nhiều vào chính sách vĩ mô của Chính phủ và liên kết chặt chẽ với thị trường tài chính và thị trường vốn.

Khi lợi nhuận đầu tư BĐS vượt hơn nhiều so với sản xuất kinh doanh (thị trường nóng) thì luồng vốn đầu tư bị lệch sang bất động sản làm giảm khả năng đáp ứng hàng hóa cho xã hội. Ngược lại, khi lợi nhuận bấtđộng sản thấp hơn từ đầu tưsản xuất kinh doanh thì vốn sẽ ngưng đọng, gây tác động xấu cho thị trường tài chính, thậm chí có thể gây ra khủng hoảng tài chính.

Với những lý luận như trên, trong điều kiện ưu tiên tối đa cho sản xuất kinh doanh thì Chính phủ sẽ có chính sách để bình ổn thị trường nhằm giúp thị trường phát triển lành mạnh. Theo đó, công tác quản lý sẽ theo hướng hoàn thiện dần cơ chế quản lý và pháp lý: hoàn thiện hệ thống BĐS, sửa đổi, bổ sung nhằm đảm bảo tính đồng bộ và hợp lý, tránh khoảng trống và chồng chéo giữa các chính sách, xây dựng hệ thống thuế BĐS hợp lý... Tóm lại, sẽ tạo nên một sân chơi bình đẳng.

Mặt khác, chính sách nhà ở xã hội sẽ tác động lớn đến thị trường. Thực tế là người dân hiện đang phải trả tiền gấp 2, 3 lần giá trị thật của những ngôi nhà, căn hộ họ mua. Ví dụ người dân mua nhà giá 25 triệu đồng/m2, nhưng giá gốc chỉ chưa đến 10 triệu đồng. Thế nhưng giá bán của nhà ở xã hội chỉ khoảng 7 triệu đồng/m2 sẽ được thị trường nhiệt liệt chào đón và sẽ tác động đến mặt bằng giá chung của thị trường. Phân cấp thị trường nhà ở cao cấp cũng sẽ có nhiều sự thay đổi. Trước đây phân cấp thị trường này chủ yếu là các sản phẩm tương tự nhau và được gọi là "cao cấp". Nay với sự vào cuộc mạnh mẽ của nhà đầu tư nước ngoài, cùng với sự lớn mạnh của các nhà đầu tư trong nước, sắp tới thị trường sẽ xuất hiện nhiều sản phẩm tốt hơn và giá cũng sẽ tăng hơn.